内容提要：2004年房价上涨幅度创近年来的新高。1-8月，全国商品房平均销售价格为2479/平方米，同比提高13.5%。部分城市房价商行幅度超过20%。房价上涨、房地产市场火爆的背后，是人们对房地产泡沫的担忧。2003年以来，国家对房地产投资推出了一系列调控政策，采取了进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目、控制城市拆迁规模等一系列宏观调控措施对房地产和相关行业加以引导，这一系列宏观调控措施已经取得初步成效。预计宏观调控政策对2005年房地产的供给与需求产生较大滞后影响，房地产开发投资增速回落到20%左右。2005年影响住宅需求的两大不确定因素，一是利率变化，如果提高银行存货款，将会明显减少购房需求；二是拆迁规模变化，如果国务院关于控制拆迁的政策得到落实，被动性购房需求将明显下降。综合分析，2005年房地产价格涨幅将小幅回落，尤其是住宅价格的上涨幅度有所下降。

一、宏观调控对房地产市场的影响显著

1. 土地市场治理整顿取得积极进展，土地开发面积增幅回落

近几年，土地供应增长速度较快，目前已批租的土地中，还有近三分之一没有开发，特别是一些地区不顾经济实力和招商引资能力，大规模圈地，盲目搞开发区、园区和大学城建设，造成大量土地闲置，1999-2003年，我国购置土的面积和开发土地面积的差额逐年增大，1999年土地开发面积为购置土地面积的77.9%，到2003年这一指标降至62.1%，房地产业“圈地”成风。

表1 1999-2003年土地购置及开发情况（万平方米）

数据来源于2004年中国统计年鉴

针对土地市场的混乱状况，国土资源部于2003年2月18日发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，宣布将加大力度清理违规设立的各类园区，特别是严禁违法下放土地审批权，严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。2004年4月低，国务院决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿，要求各省集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整顿。治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地。这是自1997年国务院决定停止非农建设用地的审批以来，对房地产业用地审批最严厉的一次。

土地市场的治理整顿取得了很大成效。截至2004年7月，全国共清理出各类开发区6866个，规划用地面积3.86万平方公里。对各类违规设立的开发区加大清理整改力度。据不完全统计，全国已撤销各类开发区4813个，占开发区总数的70.1%；核减开发区规划用地面积2.49万平方公里，占原有规划面积的64.5%。

2004年1-6月份，土地购置面积15849万平方米，同比增长2.8%，比上年同期回落51.9个百分点。同期土地开发面积7920万平方米，同比增长11.5%，比上年同期回落28.5个百分点。土地开发面积和购置面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。另一方面，土地资源供应减少也推动了土地价格继续上涨。

2. 房地产投资增幅回落，供给结构趋向合理

（1） 房地产开发投资增速回落。从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的，1992年至1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2003年，我国房地产开发完成额10153.8亿元，同比增长30.3%。

2004年以来，国家实施一系列宏观调控措施，房地产投资增长速度逐月回落。2004年1-8月，全国房地产业开发投资完成额7184.6亿元，同比增长28.8%，增幅比上年同期回落4.3个百分点。

（2） 房屋供给面积增幅回落。自1998年以来，全国房地产施工面积、竣工面积都保持了持续快速的增长，到2003年，各类指标的增速均达到了历年的最高水平（见表2）。今年以来，由于信贷收缩、资金偏紧，加上电力、运输紧张等对工程进度的影响，房屋施工面积增长放缓，竣工面积下降幅度较大。1-8月份，全国商品房施工面积109988.15万平方米，增长24.3%，商品房竣工面积13989.1万平方米，比去年同期增长11.6%，下降21.2个百分点。

表2 商品房施工面积状况(单位：万平方米)

2004年数据来源于固定资产投资统计快报，其他数据来源于中国统计年鉴。

（3） 房地产开发投资结构趋向合理。受宏观调控政策的影响，房地产投资结构向商品住宅倾斜的特征比较明显。从1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐年上升，办公楼的投资比重总体上呈下降趋势（见表3）。今年1-8月份，住宅投资的比重为67.9%，办公楼和商业营业房投资比重分别下降为4.9%和12.7%。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。

表3 房地产开发投资中住宅所占比重（%）

2004年数据来源于固定资产投资统计快报，其他数据来源于中国统计年鉴。

分地区来看，年初以来，由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商将开发重点向中、西部转移，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升（见表4）。

表4 2004年前8月各地区房地产开发投资额比重变化（%）

注：数据来源于2004年各月固定资产投资统计快报。

（4） 房地产开发资金结构发生重大变化。房地产业属于典型的资本密集型传统产业。目前，我国的土地制度和房地产市场规则对地产商的资金势力要求越来越高。年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响。1-8月份，全国房地产开发企业资金来源增幅比1-2月份降低36.8个百分点。在资金来源中，国内贷款比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的比重大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。1-8月份，全国房地产开发企业到位资金10217.96亿元，比上年同期增长31.6%。期中国内贷款2112.23亿元，同比增长8.9%，比重占全国资金来源的20.7%；企业自筹资金3117.34亿元，同比增长36.3%，比重为30.5%。房地产开发贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，使房地产开发投资规模手到了资金的约束。

表5 我国房地产投资资金来源构成（单位%）

数据来源：2004年1-8月数据来自2004年8月固定资产投资统计快报，其他数据来源于2004年中国统计年鉴。

3. 房地产供求基本平衡，个人消费成为需求主体

近几年来，我国房地产市场快速发展，总体上保持了供销两旺的态势，个人住房消费逐年增加，成为房地产市场需求的主体。2004年以来，由于宏观调控措施成效渐显，房地产投资、供给和需求增幅均有回落。房地产增幅回落较大，从商品房竣工情况和销售情况来看，房屋供给增幅回落幅度大于房屋销售的回落幅度。

（1） 总体上看，房地产供求的增长率基本平衡。近几年房地产投资增长速度远远超过同期国内生产总值的增长速度，也高于固定资产投资的平均增长速度，但是，从房地产开发投资与商品房销售额的增长速度来看，二者大体上是一致的。1998年至2003年6月间，我国房地产开发投资稳步攀升，除2001年商品房销售额增长速度低于房地产开发投资增速3.7个百分点，其余年份商品房销售额增长速度均超过开发投资增长速度（见表6）。今年1-8月份，全国完成房地产投资7184.59亿元，同比增长28.8%，销售商品房销售额4287.05亿元，同比增长39.7%，超过开发投资增长速度10.9个百分点。

表6 房地产运行指标

注：2003年以前的房地产开发和商品房销售额数据来自统计年鉴，2004年数据来自固定资产投资快报；商品房竣工面积和销售面积数据来自相应月份的中国经济景气月报。

另外，商品房销售面积均超出同期竣工面积。1-6月份，全国商品房销售面积11009.9万平方米，竣工面积9553.0万平方米，供销差达1456.9万平方米，市场可以消化当期上市的竣工房屋，当前的房地产市场依然有坚实的需求作后盾。

以上两个指标的分析可以看出，总体而言，到目前为止，我国房地产已保持了连续多年供销两旺的局面，房地产市场供求之间的增长率是快速、协调的。由于商品房销售快于商品房竣工，全国商品房空置面积增速减缓。8月末，全国商品房空置面积为9695万平方米，同比下降0.8%。

（2） 个人消费成为市场需求的主体。在1998年以前，住宅市场的购买主体主要为单位，自1998年以来，个人购买商品住宅面积占销售面积的比重逐年增加（见表7）。1987年，全国个人购买的商品住宅只有426.7万平方米，占当年住宅销售的17.9%；而到了1998年个人购买的商品住宅达7792.6万平方米，占当年住宅销售的72%；2000年，随着房改的结束，个人购房的比例已达80%；到2003年个人购买商品住房的比例为96.4%。

表7 个人购房比例的变化(单位：万平方米)

数据来源：2004年中国统计年鉴

从以上数据可以看出，个人购房是当前市场需求的主体，投机性需求在商品房购买中所占比重极低，个人消费维持了住宅市场供需总量的平衡，这种由居民真实需求所支撑的房地产市场发展总体上是健康的。

（3） 与个人消费增长相适应，居民住宅在房地产市场需求结构中占主导地位。住宅销售在商品房销售中占有绝对主导的地位，从1987年到1998年住宅销售额在商品房销售总额中所占的比重都在70%以上。1998年住房制度实行改革后，个人购房比例进一步提高，1999年以来，住宅销售额占房地产业销售额的比重均保持在80%以上。2003年，住宅销售占房地产业销售额的比例达到82.2%。因此住宅市场的发展状况决定了房地产市场的发展状况。