据人行上海分行货币信贷处专项课题显示，随着房价的上涨和住房需求结构的改变，上海市户均住房贷款呈逐年上升趋势。1998年，上海市户均贷款额为15.8万元；2004年上半年户均贷款额达到37.6万元，是1998年的2.4倍。而同期上海市家庭户均可支配收入仅增长88.2%，远慢于户均贷款额的增长，因此家庭房贷负担水平(户均住房贷款额/年度家庭平均可支配收入)也逐年扩大，由1998年的5.8上升至2004年上半年的7.4。 房贷负担水平的上升，一方面表明居民负债水平的上升和偿债能力的相对下降，个人住房贷款潜在风险加大；另一方面也表明居民收入中将有更大的比例用于银行贷款，容易造成部分家庭尤其是中低收入家庭购买力的透支。中低收入家庭是楼市消费市场的主体，这部分家庭购买力透支的直接结果是消费能力下降，这对未来经济增长将产生不利影响。 买房对贷款依赖度提高 2004年6月末，上海市个人住房贷款余额2125亿元，比1998年末增长了近25倍。住房交易的贷款依存度(一定时期个人住房贷款累放额与住房交易总额之比)在2002年曾高达57%，此后虽有所下降，但仍在40%左右。这一状况表明，至少有一半左右的购房款来自于银行贷款，或者说银行贷款直接将居民的购房需求扩大了1倍左右。考虑个人住房贷款的期限较长(一般在5-10年)，个人住房贷款的发展对住房需求具有更强的放大效应。从1998年至今，上海市金融机构共支持100万户家庭实现了购房需求。 房贷影响楼市走势 从1999年开始，上海市各类房地产价格指数开始回升，并在2001年后呈上升态势，尤其是2003年上海市房地产价格上涨较快，2004年上半年，住宅商品房销售价格同比继续上涨。 对2002年-2004年6月上海市房地产贷款增速、土地价格涨幅与商品房价格涨幅的季度数据进行回归分析，结果显示两者对房价均有很好的解释能力，但土地价格上涨拉动房价上涨的效应更加显著。 房地产贷款每增长1%，将推动房价上涨0.41%；而土地价格每上涨1%，将拉动房价上涨0.76%。2002年、2003年和2004年上半年上海市土地交易价格同比分别上涨了6.3%、15.1%和23.7%，是推动房价上涨的最重要因素。 为验证房地产贷款是否会影响土地价格进而影响商品房价格，课题对上海市对2002年-2004年6月上海市房地产贷款增速、土地价格涨幅与商品房价格涨幅的季度数据进行回归分析。结果表明，后者与前二者的相关性很弱，说明房地产贷款对土地交易价格尚未产生明显影响，土地价格主要受贷款以外的因素影响。 可见，在调控房地产价格方面，仅靠货币政策是不够的，土地供应政策的调控效果要比货币政策的效果好。因此，合理控制土地价格的上涨，是抑制房价上涨的关键。调控房价，需要货币政策和土地供应政策的有效配合。 土地储备缺贷款办法 银行贷款同样高度支撑着上海市储备机构的运转。近两年，上海市土地储备贷款增速迅猛，土地储备机构对贷款的依赖有加剧之势。截止2004年7月末，上海市土地储备贷款余额已超过100亿元，个别土地储备机构的贷款余额与其注册资本之比高达16：1。 在土地储备贷款迅速膨胀的同时，抵押权难以落实、短贷长用等问题日益突出，由于《土地储备机构贷款管理办法》尚未出台，银行缺乏具体的操作依据，土地储备贷款的发展欠规范。 由于房地产贷款多为中长期贷款，在银行中长期资金来源狭窄的情况下，房地产贷款占比过高将给银行带来较为严重的流动性问题。 （新闻晚报）