上海的各大著名咨询研究机构纷纷拿出自己的看家本领，对上海房地产市场逐一进行分析研判。展望2005年上海的土地、写字楼、新房、二手房以及老洋房等各类市场，分析研究人士认为：上海市区人均居住改善型为主的需求仍将占很大比重；房价还将继续攀升；加息势在必行，但幅度在1％以内的利率对房价影响甚微；投资需求继续旺盛。写字楼写字楼将现变局：变租为售上海中原董事总经理谭百强随着上海国际化程度的逐渐提升，上海写字楼的供求格局再次变换，1995年至2000年，足足六年时间，由于申城写字楼供过于求，加上亚洲金融危机的影响，沪上办公楼租金情况是每况愈下。2001——2002年上海写字楼经历了一个盘整的过程，2003年中国入世对写字楼市场的利好影响开始逐渐显现，加上上海市政府对跨国企业地区总部推出的优惠政策及2010年世博会三方面因素将构成上海写字楼需求的强劲原动力。针对众多利好刺激，写字楼市场又将迎来新一轮的高潮，以下将对上海甲级、乙级写字楼未来2——3年的走势情况作一番预测。甲级写字楼后市预测2002年底至2003年初，上海市政府批出了大量办公楼土地，按照新写字楼3年至4年的建设周期计，2006至2007年又将是新一轮供应热潮。预计至2007年底，陆家嘴核心区域将有90万平方米甲级办公楼供应，静安区60万平方米，卢湾区15万平方米，徐汇区29万平方米，黄浦区22万平方米，虹桥8万平方米，上海甲级办公楼的供应面积总计将达230万平方米。相比现今甲级办公楼总量330万平方米，今后三、四年内上海的甲级写字楼增长将达70％。届时这一大体量上市，不但供不应求的局面会瞬间逆转，上海的写字楼市场将进入新一轮的消化期。在上海一直租用甲级写字楼的世界500强企业，由于其在国内业务的不断扩大以及在中国经营战略的稳定定位，加之租赁写字楼租金的上涨以及扩租空间的限制，也纷纷在打算购买写字楼，整合其在上海的业务部门。这是2003年以来写字楼需求市场出现的新现象，此类客户需求面积在10000－30000平方米之间，这对未来几年的写字楼需求市场是一个强有力的支撑。因此，一些原本打算出租(如：天安中心)，甚至已出租若干年的写字楼(如：港泰广场)，也及时调整营销战略，变租为售。很多楼盘(如：嘉华、天安、来福士等)在今年这个写字楼供应空缺期上市，就是为了与明年开始的写字楼集中供应期打一个时间差。乙级写字楼后市预测和甲级写字楼相比，虽然目前乙级写字楼市场的租金有小幅上扬，但从整体上看，供需基本上处于平衡状态。随着静安、卢湾、黄浦和徐汇等地第三产业的高速发展，这些地区也成为目前乙级写字楼市场最活跃的几个地区。目前上海乙级写字楼的供需形势是求略大于供，但这对市场价格并不会产生太大影响。目前国家采取的一系列防止经济过热的措施，使一些原本有扩容想法的企业，开始把公司扩充计划暂时放缓，这样一来，就大大缓解了乙级写字楼市场上稍显紧张的供需形势，因此可以说目前上海的乙级写字楼市场供求基本平衡，未来的价格水平将保持平稳。新盘未来3——5年内上海楼市仍将持续繁荣上海房屋销售有限公司总裁周忻自2000年开始，上海房价连续4年保持稳步上扬，在2003年实现了跨越式的飞跃，年增长率达到20.46％，步入2004年政府开始用经济杠杆调控市场，上半年度价格小幅上扬，但是进入9月份，房价有发生突飞猛进，房价的增长率几乎接近2003年，在一片“上海是房价泡沫最大的城市”的议论中，上海楼市依旧火爆。连续几天几夜的排队购房在2004年又成为申城一道独特的风景。尤其是人民币升息后，面对喷涌而来的热钱投资，市中心的高价房炙手可热，二手市场一房难求。上海楼市的快速升温，除了经济环境、市场供应、金融政策等因素影响之外，最大的原因还在于内需市场的持续旺盛，是长期积累所导致的购买力集中释放。根据统计，随着市政建设和旧城改造，上海每年的动迁量就要达到500——600万平方米，本地居民迫切需要改善居住条件，形成了上海房地产的刚性需求，目前上海本地居民的居住品质不断提高，已从1997年的人均居住9.7平方米，上升到了2004年的约15.9平方米，预计到2005年末，上海市区人均住房居住面积达到18平方米，其中以改善型为主的需求仍将占很大比重，而投资性需求的热情依旧旺盛。我们认为在各项利好逐步兑现的未来3——5年内，上海楼市仍将持续繁荣，当然与之而来的投资风险也将与之并存。预计2005年上海增量房房价仍将保持稳定增长的格局，但总体增幅受环外中低价房供应比重增大的持续影响，相比今年会有所放缓。未来潜在热点区域推荐世博板块——随着世博规划的尘埃落定，世博板块周边相邻区域的房地产物业受到了广泛的关注，其中特别是浦东的上南三林地区，该地区距离市中心较近，且拥有两条在建的轨道交通线路，目前的房价又处于相对的中档水平，作为日后的世博会后花园，其地区物业的升值前景十分明显。古北二期区域——古北地区作为上海的高档成熟的涉外居住社区，周边配套完善，交通便捷，一期的成功开发早已盛名远播。2004年古北二期正式启动，楼盘陆续面市，凭借整体规划和地段的优势，预计在2005年该地区将会有不俗的表现。五角场地区——该地区是近一年来变化最快，起点较高的区域之一，该区域拥有同济、复旦等知名学府，是著名的知识园区，同时，建设中的新江湾城——上海市区最后一块大型高档的居住社区，又是以规划定位和起点高而著称，另外，多条轨道交通将通过此地，未来五角场区域的规划发展潜力比目前的徐家汇将有过之而无不及。土地市场供不应求将导致土地价格上升上海中瑞市场研究有限公司常务副总经理朱峰2004年上海土地市场的发展受到国家宏观调控的影响，出现了一些前所未有的情况，例如招投标公告暂停时间超过半年，市房地局加强对上海6000公顷“储备”再开发商中的土地进行清理，4号公告选标规则发生巨大变化等，这一切都对2005年后宏观调控时代上海土地市场发展产生巨大影响。从2005年上海土地市场供应方面来看，通过招挂拍方式出让的土地总量相比去年应有所增长，以确保未来几年上海房地产二级市场的供应量；2004年4号公告招投标出让的规则将得到一定时间的延续，市政府将对土地储备、出让的总量和价格进行更规范的控调。此外，供应布局上将以外环以外地区为主，宝山、闵行、松江、青浦、南汇等外围城区依旧成为土地供应主要区域。从2005年上海土地市场需求来看，上海开发商、外地开发商和外资开发商依旧保持三足鼎立局面。本地开发企业走出去和外地开发企业走进来的新局面使上海房地产市场进入高品质竞争的时代。此外，土地出让方式的规范和规则变化，使得对开发商拿地的技术和资金要求都迈上新的层次，但总体而言，土地市场将依旧处于供不应求的状态。供不应求的状态自然将导致土地价格上升，另外从4号公告流标情况来看，大部分开发商对上海城市升值预期较高，不仅是成熟区域，而且规划前景良好，蕴含发展潜力的区域也受到追捧，开发商们对未来几年上海房地产市场的良好发展充满信心。但在后宏观调整时期，政府部门必然会采取一定的措施和技术手段，以防止土地价格上涨幅度过快。从另一个角度讲，政府部门必然更加关注各出让土地的开发进展，对早期已出让用地的使用会进行更强有力的监督清理。当然，宏观调控之后有很多有地无资金的开发企业会将土地转到二手市场或进行转让，或寻找资金入股合作开发，为此，2005年土地二手市场将比去年要活跃，各类土地中介会积极介入，这一方面也为很多开发企业提供了拿地的新方式，但是法律风险和债务风险值得认真细致地评估。土地市场受宏观调控影响最大，相信2005年上海土地市场依旧在后宏观调控时代，走得小心翼翼。二手房谨慎对待外环以外二手房泛城租售网董事郑竞奋根据泛城租售网市场部统计数据显示2004年整个上海二手房市场的成交量已经超过全年一手房，泛城住宅指数显示2004年1～11月上海二手房价累计涨幅为20.75％。泛城租售网董事郑竞奋先生预计2005年，上海房地产市场将持续健康发展，二手房交易将进一步活跃并逐渐成为成交主力。预计2005年整个二手房市场会呈现以下几个特征：二手房交易量超过一手房根据今年二手房交易量的持续增长的形式来看，12月份发布的泛城住宅指数显示，11月上海中高档房市场延续前两个月的活跃态势，成交量继续上升，增幅达10～15％左右。预计2005年二手房交易量将延续2004年下半年的态势，全年成交量将超过一手房。二手房价格小幅上扬受供求关系的影响，很多客户在长时间的持续观望以后，纷纷接受现在二手房的高价位，上海房地产市场将持续健康发展，房价仍保持稳中有升，预计2005年二手房的价格会依然小幅度上扬。自住型买房比例增加从今年二手房的情况来看，政府宏观政策的出台，主要目的是调控二手房市场不健康因素，防止投机性投资给二手房市场带来的危害。因此预计明年同样会抑制投资客的增加，二手房市场上的自住比例上升。外环外二手房会有涨幅外环线以外的二手房受新房增加的影响会有一些波动。2005年上海外环线以外的新盘急速增加，二手房市场也会受新房的影响，因此房价涨幅需谨慎对待；从区域来看，市中心仍然被看好。中心城区因为可供开发土地日趋稀缺，市中心供应量明显不足，加上成熟的商业圈与配套设施，因此价格依然坚挺。老洋房老洋房火了还会火史丹福老洋房租售中心上海老洋房是指解放前建造的住宅，一般为四面或三面临空，装修精致，有客厅、餐室及数套卫生间等结构较好的独立式、复合式别墅建筑。据初步统计，上海现存的老式花园洋房、公寓、大楼、新式里弄住宅、旧式里弄等历史建筑的总为1200万平方米，其中花园住宅147万平方米，公寓、大楼119万平方米，新里335万平方米，旧里617万平方米。当时的政界要人多住在徐汇一带，商人住在愚园路、华山路一带，而知识分子、技术精英则主要集中在卢湾区。买卖稳中有升老洋房需求市场变得越来越大。老洋房的稀缺性、独特性促使越来越多的投资客将目光投向了老洋房市场，海外的华侨、港澳人士、国有企业单位等，都是老洋房买卖市场中的积极参与者。据史丹福老洋房租售中心介绍，今年老洋房的售价平均价格在每平方米3.8万元(据花园面积而定)，新里弄市场行情价为每平方米2.02万元，老公寓则为每平方米1.67元。独幢老洋房售价基本在1000万元以上。尽管其价格在普通人眼中是个天文数字，但是依然在市场上供不应求。据调查，老洋房购买者中60.1％以上为投资客，其中，国内投资客约占40％，港澳台地区投资客约占30％，外籍人士及企业购买者约占30％左右。39.9％左右为自住者，自住群体以下三种情况居多：外籍人士在中国安家落户；由其他城市到上海发展的企业老总居住之用；具有雄厚资金实力的上海人居住。租赁异常火爆与此同时，老洋房租赁市场也“热火朝天”。在“僧多粥少”的老洋房租赁市场中，其租金显然是房屋租赁市场中的贵族，尽管如此，老洋房租赁市场仍然火爆异常。据史丹福老洋房租售中心介绍，分层租赁的老洋房面积在100平方米以内的，月租金在1200美元左右；面积在100平方米－200平方米的，月租金为2000美元－4500美元；整幢租赁的老洋房，月租金则可高达5000美元－10000美元。在租赁市场中，较受欢迎的老洋房通常都是小区环境较好，比较幽静。面积相对较小的老洋房则以内部精致的装修取胜。其中以武康路、永嘉路、建国西路的老洋房为代表。一般来说，购买老洋房的买主60％都将其用做投资。一些人买入老洋房后，将其修缮加固，再添置一些明清时期的家具。而这样经过装修的老洋房再转手卖掉，就能获取不小的收益。还有的人则将花园洋房改造成了餐厅或者咖啡馆，变成了经营性场所，经过几年收回成本后也能赚取利润。还有一些买主则将老洋房改造成公寓出租，从中赚取租金。后市继续上扬据业内人士分析，在明年的老式花园洋房市场中，投资老洋房的消费群体将会发生变化，由原来的境外消费者逐渐向本市投资客转移，投资目标也越来越向市中心地段的老洋房发展。此外，老洋房外部的风格、内部的配置情况，也是日后投资客关注的主要方面。由于各方面的因素都在加速老洋房价值的不断提升，老洋房买卖市场价格会略有升涨，预计在9％左右。在未来的一年内，老洋房的投资回报保守估计在15％，而越是黄金地段，内、外部生活配置好，保存完整且占地大的老洋房越能保值，增幅也越大。据史丹福租售中心预测，由于老洋房抗跌性很强，明年老洋房涨幅速度会趋缓，但总体仍呈现上涨趋势。