近年来，房地产已经成为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。特别是2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长态势。但要客观地看到，目前我国大中城市房地产市场存在着整体过热和一定程度的泡沫。经济学家谢国忠强调“房地产行业的发展和需求的增长超过了中国经济可以承受的程度”。为此，国家相继采取了降温措施.继2003年“121文件”、上调准备金率等政策之后，今年在3月23日、4月11日两次调高存款准备金率，紧缩房地产开发信贷，有力约束了房地产信贷增长过快的势头；同时在一系列行政性措施中，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策；积极调整土地供应结构，加大普通商品房土地供应，限制高档商品房土地供应；提高房地产开发项目资本金比例；清理固定资产投资项目；停止非农建设用地审批半年以及10月29日的升息等疾风骤雨般的政策调控下，在＿定程度上抑止了房地产的发展，使房地产过热的现象得到了初步的控制。据国家统计局消息，1至5月份，中国累计完成房地产开发投资3703亿元，同比增长32％(一季度该数值为41.1％)，增幅比去年同期回落0.9个百分点。尽管从前5个月的统计数据可以看出，房地产市场的宏观调控已经取得﹁定效果，但是投资增幅较大、投资结构不合理、商品房价格偏高(1至5月份，全国商品房平均销售价格同比增长10.7％，增幅比去年同期提高3.7个百分点)的问题仍然存在，同时，全国大中城市房地产价格普遍偏高，快速上涨，不少城市出现泡沫和过热。从全国的调查情况看，我国房地产业已出现了整体过热，泡沫现象非常严重。但这种势头能否继续下去，还能保持多久？如何看待当前的房地产市场？2005年我国房地产业的走势如何？结合我国经济发展的特点与趋势，本人谈谈自己的一孔之见，以求教于同仁。 一、我国房地产市场的现状、特征及问题 去年下半年以来，在经济增长速度提高的同时，局部出现了过热现象。党中央、国务院实施了新一轮的宏观调控措施。到目前为止，此次宏观调控取得了重要的阶段性成果。宏观经济保持平稳运行，继续向着宏观调控的预定目标发展。当前，我国经济增长已经进入新一轮上升期。投资稳步增长，消费结构保持升级势头，对外贸易增势强劲，外汇储备大量增加。据预测，2004年我国国民经济增长速度将略高于上年，GDP增长率将达到9.4%左右。如果2005年国际经济政治环境不发生有重大影响的突发事件，国内不出现大范围的严重自然灾害和其它重大问题，在宏观调控措施的影响下，GDP增长率将有所回落，可以保持在8%以上的水平上。这表明从2002年开始，我国GDP增长率已经稳定在8％以上，经济运行正处于新一轮周期的上升期。在我国经济增长势头强劲的带动下，我国房地产销售摆脱了前几年徘徊不前的局面，出现高速增长态势，2003和2004年房地产业达到高峰出现整体过热局面。纵观整个发展历程，我国房地产市场表现出如下特点： 一是我国房地产业出现了开发投资热，投资结构发生了很大变化。从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额 6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2 ％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％， 2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。2003、2004年房地产业投资结构的这种变化没有显著改变。 二是我国房地产市场需求高速增长，需求结构发生很大变化。近年来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产销售摆脱了前几年徘徊不前的局面，出现高速增长态势。2002年 1～11月,全国商品房销售额达3536亿,同比增长37.1％。需求结构发生很大变化。个人消费成为市场需求的主体。20世纪90年代以来，个人购买商品房的绝对额高速增长 ，1987年，个人购买的商品房只有426.66万平方米，占当年商品房销售的17.9％；而到了1997年，个人购买的商品房达5233.72万平方米，占当年商品房销售的66.6％； 1998年， 虽然受住房制度改革的影响，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长很快，1998 年个人购房的比例比1997年上升了7个百分点，达到73.6％，市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的要求。2000年，随着房改的结束，个人购房的比例已达80％，2001年这一 比例已达到87％，2002年1～11月，个人购买商品房的比例为90％。1～3季度，北京市个人 购买商品住宅的比重达到95.3％，显示出北京市住宅市场的即期需求旺盛。2001年，上海市存量住房交易15.6万套，1031.48万平方米，成交金额274.78亿元，分 别比上年增长86％、59％、99％；经登记备案的出租住房8.52万套，1036万平方米。到去年 底，上海市已购公房累计上市14.4万套，占已出售公房总量的9.7％。同时，二级市场和租赁市场活跃了房地产市场。一年来，各地以培育市场为核心，积极贯彻落 实国家出台的一系列政策措施，降低存量住房入市“门槛”，使二手房交易逐步活跃，丰富了市场供应，并有效地带动了商品房销售，房地产二三级市场联动的效果日益明显。 三是我国房地产市场出现了快速增长的势头，供给结构发生很大变化。2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出 现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期 增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米， 增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速， 可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。 从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％ 。同时，供给结构发生很大的变化。我国房地产市场供给的主要构成部 分是住宅、办公楼、商业用房等，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最小。住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有 所下降，安居工程所占的比例有所上升。办公楼市场供给有所增加。2000年，办公楼投资完成额仅为293万平方米，与1999年同期相比增速下降12.9％。2001至2004年年投资额虽逐年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，可以预见，今年办公楼市场供给将出现较大增长。商业用房的供求矛盾比较突出。在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商场、商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年消费疲软困扰着我国国民经济的发展，从而导致了与消费水平和消费能力直接相关的商业用房的需求下降，但每年商业用房的竣工面积却不断增加，这就加剧了商业用房的供求矛盾。 但在看到我国房地产市场需求高速增长的同时，还要看到我国房地产存在着过热行为，房地产市场已出现了结构性矛盾。 一是房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出。房价过高与家庭年收入过低之间的矛盾导致空置总量大。世界银行的研究资料表明，当一个国家一套住 房售价与家庭年收入之比为3：1至6：1时，居民才能负担得起。而去年我国 城镇人均可支配收入为6800元，按一家三口计算，房价与家庭年收入比达到7.6：1。而在房 地产市场发达的北京，这个比例高达12.4：1。2001年，我国商品房平均 每平方米售价达到2226元，按此计算，一套70平方米的住宅大约需要15.6万元，因此，房价过高与收入过低之间的矛盾必然制约房地产业的发展。据统计，到2002年7月底，中国商品房空置总量在1.2亿 平方米左右，其中空置一年以上的超过50％，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资 产之首。2003年至今，我国房地产供给普遍存在着结构不合理现象，个别城市的空置特别严重。由于我国房地产开发商多以中小型规模企业为主，其抗风险能力相对较差，较大的空置面积使得开发商积极性受到严重的挫伤。难以收回的预期收益，使得开发商难以进行新一轮的房地产开发投资。这会使房地产的有效供给不易实现，出现恶性循环。 二是楼市供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡。主要表现在供需价格差异：低价位房供应不足，中高价位房供应过量。以北京市为例，调查显示，北京居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3％调查者期望值 处于3000～5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两 头小的趋势。价位在3000～4000元、4000～5000元、5000～6000元、6000～8000元/平方米 的比例基本都在20％左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。从目前看，政府干预房地产市场的主要手段 是大规模建设和推出经济适用房，国家计委和建设部前不久宣布，今年将投资1700亿，计划 建设2.25亿平方米的经济适用房。这将更有效的满足普通市民的住房需求。 三是供给与需求的区域不平衡的矛盾。我国的基本国情是区域经济发展的不平衡性，东部与西部地区经济之间的差异特别大。表现在我国房地产的供给与需求上也是如此。尽管当前房地产形势总体上是好的，但也有一些地区不同程度地出现了投资增幅过大、投资结构不合理、价格上涨过快、土地供应过量等有可能过热的“苗头”。投资的增幅与销售的增幅相比，应该要保证能够在发展中不断消化同期 上市的商品房。今年1～9月份，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江苏、河南、云南 、陕西、山东和宁夏等地区，都出现了投资增幅高于销售增幅超过了20％的情况。四是住房一级市场和住房二级市场的矛盾导致住房市场体系不完整。完整的住房体系包括住房一级市场和住房二级市场，二者是相互促进、相互制约的，没 有一级市场，当然不可能有二级市场，但二级市场又制约着一级市场，二级市场不发达，一 级市场就低迷，只有在存在发达的二级市场的条件下，居民的住房资产才具有流动性，居民 才能转让和卖掉旧房，购买新房。就全国范围来看，我国住房二级市场的发达程度存在很大差异。 二、当前的经济形势和我国房地产市场的未来走向 我国房地产市场的未来走向和当前的经济形势息息相关。2003年以来，我国宏观经济运行正处于经济周期的上升阶段。随着经济增长速度的提高，也出现了一些不稳定、不健康的因素，特别是某些部门的盲目投资、低水平重复建设问题严重，引发了宏观经济局部出现过热现象。针对这一情况，为了保持宏观经济的持续快速健康发展，党中央、国务院自去年下半年以来实施了新一轮的宏观调控措施。到目前为止，此次宏观调控取得了重要的阶段性成果。宏观经济保持平稳运行，继续向着宏观调控的预定目标发展。当前我国经济正处于回升期，仍有一定上升空间，世界经济将保持温和复苏态势。全社会固定资产投资2004年和2005年将分别达到68330亿元和78650亿元，实际增长率分别为17.1%和10.8%，名义增长率分别为24.0%和15.1%。预计2004年我国经济将在较高水平上继续稳定增长。从国内经济形势看， 在近年来扩大内需、调整经济结构、深化经济体制改革的基础上，我国经济已经摆脱了持续回落的状态，进入了全面回升的阶段。主要表现是：固定资产投资过快增长的势头得到初步控制；消费市场稳中趋旺；以改善住、行条件为代表的新一轮消费结构升级开始启动；由消费升级带动的高成长产业成为产业升级和经济增长的主要动力；企业的市场竞争力和自主发展能力增强，经济效益有所提高；城市化进程明显加快的同时土地市场治理整顿取得重要进展；民间投资正在加速启动，市场化的投融资活动相当活跃，市场导向的产业集聚效应日趋明显。这种由市场主导的、以消费升级和企业自主投资为基础的新一轮经济快速增长，具有较强的可持续性。从今年宏观经济的几个主要方面看，经济增长率比上年提高，国内需求迅速扩大，总量矛盾基本缓解；主要商品的供求格局基本平衡，物价总水平较低且相对稳定；进口增长快于出口增长，外商直接投资继续快速流入，外部资源供给比较充裕，国际收支状况良好。总体看，经济稳定回升并未出现全局性经济“过热”，宏观经济运行状况基本健康。未来经济增长仍有较大潜力。我国银行存差仍然较大，外汇储备雄厚，资金供给比较宽裕；劳动力近乎无限供给，人工低成本优势将长期保持；技术供给也不存在明显约束。现有要素供给条件，有利于扩大市场对产品供给的调节空间。同时，我国居民收入稳定增长，城镇储蓄水平持续提高，收入和支出预期趋好，消费环境和消费政策逐步完善，居民消费结构升级持续推进，消费需求有望保持较高水平的稳定增长，潜力很大。在消费升级拉动下，产业升级步伐将相应加快，并将带动投资持续较快增长。这些条件将使我国经济上升的态势得到保持。 从国际经济形势来看，今年下半年以来，美国、日本经济复苏的势头均超过预期，因此，各方进一步看好今年下半年及2005年世界经济复苏的前景。世界银行预测，明年世界经济增长率可望提高到3％，其中发达国家将升到2.5％，美国、日本、欧元区将分别达到3.4％、1.3％和1.7％；发展中国家增长率将升为4.9％。IMF预测明年全球增长4.1％，其中美国为3.9％，日本为1.4％。总体看，世界经济将保持温和复苏的态势，但仍存在不确定性。 综合国内外经济形势，预计2005年我国经济将在较高水平上继续稳定增长。预测，2004年我国国民经济增长速度将略高于上年，GDP增长率将达到9.4%左右。如果2005年国际经济政治环境不发生有重大影响的突发事件，国内不出现大范围的严重自然灾害和其它重大问题，在宏观调控措施的影响下，GDP增长率将有所回落，可以保持在8%以上的水平上。在加强宏观调控措施的拉动下，2004年和2005年我国消费增长的速度有所提高，消费将出现较稳定的增长，成为拉动宏观经济增长的主要因素之一。预计这两年的社会消费品零售额将分别达到51760亿元和58030亿元，实际增长率分别为9.8%和9.5%，名义增长率分别为12.9%和12.1%。全社会固定资产投资2004年和2005年将分别达到68330亿元和78650亿元，实际增长率分别为17.1%和10.8%，名义增长率分别为24.0%和15.1%，预计2004年我国全社会固定资产投资占GDP的比率将超过50%，2005年将进一步超过51%；2004年全年的进出口增长势头仍十分强劲，预计2004年的进口和出口的增长速度都将达到30%左右的水平；由于外贸环境趋于严峻、出口退税率下调和出口基数较大等原因，2005年进口和出口的增长速度可能会有所减缓，但是仍然有望保持在20%左右。受国内市场升温的拉动，进口将继续高增长，增幅超过出口，贸易顺差将继续减少。在充分肯定宏观调控取得积极成效的同时，我们也要看到这些成效还只是初步的、阶段性的。宏观调控的任务还十分繁重，宏观调控仍处于关键时期。应该说，目前宏观调控取得的成果基础还不是十分牢固，宏观调控目前只起到了抑制宏观经济过快增长的作用，宏观经济运行中的突出矛盾虽有缓解，但是投资增长过快和影响经济持续稳定健康发展的结构性问题和深层次矛盾，还没有得到有效解决。目前需要注意的问题主要有：投资率过高、投资增长速度偏快，以致投资与消费的结构失衡的问题日益严重。目前的结构性过热也主要表现在某些部门的投资增长过猛上。全社会固定资产投资增速已呈现反弹的苗头；煤电油运的供求紧张的矛盾没有得到有效缓解；在这样的宏观经济形势下，2005年我国房地产市场的未来走向将会如何呢？ 从长期来看，中国房地产业无疑是前景光明的，但就目前和今后几年来说，楼市由“高位放量”的“上升筑顶”阶段转入到价格缓慢下跌阶段。近年房价上升速率过快、商品房供应结构不合理、银行房贷高速增长等现象，如果得不到及时调控必将成为新一轮住宅开发的风险积聚过程。楼价的上升应该是盘整式或呈波浪式、螺旋式缓慢上升，不经过小幅盘整而直线上升是不扎实的，否则楼价的大起必然隐含巨大的风险，况且房价的对比要考虑通货膨胀、科技含量、装修成本（全装修）、公建市政文化教育配套、生态环境改善及利息（贷款）等因素，不能简单论之。因此，笔者判断，未来几年我国房地产住宅产业的发展将步入一个高位盘整到缓慢回落的阶段，随着旧区改造节奏的适度调节，轨道交通网络的健全和延伸，中低价住宅供应的增加和住宅结构的日趋合理，以及房地产贷款政策的调整等，房地产住宅将逐步步入一个理性发展期。进入2005年后，我国楼市将出现分化，不管房地产市场怎样运行，楼市普遍上涨的格局将一去不复返了。随着市场行情的退潮，将会出现价格调整。各地房地产市场会逐步出现分化，不同产品极有可能出现冰火两重天的不同市场礼遇。其销售不畅、房价下跌现象的出现只是时间的早晚问题。就总体房地产住宅的价格而言，随着其内在品质的提高将稳中微升，但其内在结构必定是有升有降。除部分价格和价值相符的物有所值的高档商品房及大量中低价位住宅因存在广泛需求而价格坚挺外，相当一部分中高价楼盘将面临市场竞争的洗礼。 （南方网）