□市场分析中央对土地供应和信贷投放两个闸门的严控，势将引发市场的根本性变化土地定趋向　资金决存亡面对中央对土地供应和信贷投放两个闸门的严控，市场并没有出现此前许多专家对房地产宏观调控预测的情景：许多实力不济的地产商在银根紧缩和土地“大限”的双重压力下，为了回笼资金而不惜成为行业的千夫所指，大量廉价抛售楼盘，从而导致房地产市场价格的理性回落。一般来说，开发商首先要面对的问题有三个：第一是土地，第二是资金，第三是开发设计和理念。其中土地和资金是目前开发商面临的最急迫的问题。长期以来，中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款，企业自有资金在开发投资中只占较小的一部分：据统计，全国2万多家房地产开发公司，平均资产负债率高达70％以上。如果地产商的融资渠道没有改变的话，在中央对土地供应和信贷投放两个闸门严控后，按以往的经验应该会出现意料之中的结果。但现在情况是否表明：在银行的信贷收紧之后，地产商已经把融资的渠道瞄上了民资、外资，民资、外资正在成功地接过银行的“接力棒”。房地产进入“资本为王”的时代“从先前购买土地到现在楼盘封顶，我还没用银行一分钱！倒是有多家银行的代表不断主动与我们接洽房屋按揭业务，我还在考虑之中。”在这个“资本为王”的年代，清远一位涉足地产数年且小有成就的开发商“口出狂言”。数据显示，作为中国十大暴利行业之首的房地产业，2003年行业平均利润高达69.2％。在如此丰厚的利润面前，千亿之巨正在“休眠”的民间“游资”似乎已经被地产这块诱人的“蛋糕”激活。事实上，这种苗头在近一段时间已经出现端倪，虽然土地价格在不断上涨，但包括家电、IT、陶瓷、塑胶、家私等在内的“各路神仙”却呈现出一幅“大干快上”的局面，纷纷跑步进入地产业：陶瓷超级巨头新中源在佛山三水、肇庆的“跑马圈地”已经结束，正在紧锣密鼓地进行楼盘开发的“厉兵秣马”；塑胶龙头企业联塑集团所投资的顺德盈信城市广场已经奠基，另有1000多亩的黄金地块也已囊括手中；家具行业的领头羊“皇朝家私”在顺德投资的商业地产项目天佑城正在紧锣密鼓地招商。另外，美的集团正在准备收购顺德的一个大型房地产项目，广东万家乐等也已涉足房地产业。据悉，天津顺驰的资金来源就包含了滨海市政、联想等企业的资本投入。业内人士解释，正是由于宏观调控的影响，实力不济的开发商资金和土地源头被遏制了，手里没钱的、手里没地的都开始慌张了，这不仅促进了土地二级市场的繁荣，也促使他们积极求变，从而使这个资金密集型行业彻底进入了“资本为王”的时代：凭借资金砝码度量企业，重新安排市场秩序，这正是外行资本大鳄进军房地产市场的一个重要原因。海外资本随宏观调控而来　在国内近似疯狂的大盘“造城”年代，海外资本似乎对中国的地产并不那么“青睐”。数据显示，1997－2001年，我国房地产开发利用外资额持续走低，直到2002年这一数字才开始回升。进入2004年，这一数字更是出现可喜的变化，这其中与我国政府宏观调控的时间表有着惊人的巧合。这是否预示着随着我国金融业对外开放步伐的加快，海外资本对内地房地产的投资有可能持续回升，并成为我国房地产开发投资的新锐？在广州，已有恒基(中国)、新世界中国地产、东迅房地产、廖创兴集团、嘉和集团、丽新集团以及信和集团等香港地产商圈地起楼。近期，珠江新城已经有四幅地块易手港资开发商。在深圳，万科与德国银行首期3500万美元的合作，中海与新加坡远东机构的合作，金地与摩根斯坦利的合作，以及中航地产与李嘉诚的联手等，都是海外资本进军内地房地产开发的先声。其实，正是在内地的宏观调控之际，资金充足的外资基金将内地房地产项目视为囊中之物，为他们逐鹿中国房地产市场铺下红地毯。香港某地产巨头明确表示，“这次宏观调控，将一些实力差的中小房地产企业淘汰出局，腾出很大市场空间，对海外资本来说无疑是一个很好的机会。”事实上，许多本地房地产公司原本占据的天时、地利、人和的优势，在实行土地挂、拍、招制度以后，其自有资金的劣势即不断体现出来。大量小型企业顶不住资金链的压力，已经选择出售项目或转让股权等方式寻求合作，海外资本的长驱直入也就成了意料之中的事情。有地才有决战的资本“只要有机会，开发商还是愿意获得更多的土地。”地产专家韩世同说。他认为，土地是开发的根本，是房地产中最有价值的部分，这也是多年来开发商热衷于圈地运动的主要原因。现在，经历了近十年的圈地后，大量的土地流落到市场上。虽然受政府信贷政策的影响，开发商的观望心态颇重，但民间存有大量的资本，摆脱资金困扰不是难事，从长远来看，由于土地是有限的，圈地还将成为开发商继续追寻的高目标、高方向。一位不愿公开姓名的政府官员称，广州市发展商手中储备的开发用地相当可观，例如珠江投资与碧桂园分别在从化与清远开发了过万亩面积的楼盘。此外，正在开发且“热卖”中的大型楼盘中，城建集团在从化3000亩占地面积的逸泉山庄才仅开了个头，其在南沙占地面积4000亩的滨海花园也只是拉开了开发序幕；番禺占地4000亩的锦绣香江也在不断地出货；恒大集团在花都的金碧御水山庄面积也在1000亩以上。而在增城新塘地区，更是集中了中国最大规模的用地储备；碧桂园凤凰城占地面积过万亩，翡翠绿洲号称面积8000亩，规模稍小的甲天下，也自称面积有3000亩。以上仅仅是面积均在千亩以上的大盘。在番禺的华南板块，还集中了为数不少且规模不小的楼盘，例如和黄的珊瑚湾畔，用地面积约700亩。粗略估算，在广州地区以及以广州地区为中心的周边地区，可开发的用地超过3万亩。据了解，中信华南在南海收购的项目东依南海影视城，南望3000亩的东风水库，西邻南海软件园，准备投资40亿元开发为集别墅、公寓、TOWNHOUSE为一体的大型旅游商住区。　恒大集团进军佛山的计划也早已体现出来，不断参加佛山举行的国有土地拍卖会，积极在南海找地，据悉已在南海黄岐征地800亩，而在其他区域正在洽谈两地块，据说面积也不小。　自从雅居乐、祈福地产和万科相继进驻南海，南海楼市因为靠近广州而成为开发商外扩的首选区域，而光大地产成功在东莞的开发以及几大地产商在佛山的扩张策略，进一步撩起其他地产商进军珠三角的欲望。据了解，保利地产在向全国各大城市进军的同时，盯住珠三角伺机进驻，目前保利地产正在南海、顺德和深圳看地，其中南海一幅面积较大的开发用地正在洽谈。　合景泰富近日也表示，在珠三角某重要城市圈了一块规模不小的用地，现正处于签约阶段，预计很快将办完有关手续。与此同时，利海集团和美林也在瞄准珠三角搜寻开发用地。　地产专家韩世同说，土地储备是可持续发展的保证，为了扩张和发展的需要，大型开发商每年需要同时开发四五个楼盘，只要手中有地，找资金又不是难事，在未来的市场对决中就能战而胜之。　（南方报业）