国家宏观经济政策环境稳定，扩大内需政策支持力度不减，在西部大开发战略的有力推动下，成都投资环境进一步改善，投资领域逐步拓展。结构调整政策效应显现，经济发展呈现快速增长态势，整体经济水平的增速保持在10%以上。在成都社会经济保持持续快速稳定发展的环境下，作为国家西部大开发的热点城市，成都的房地产市场吸引了越来越多投资者的眼球，沈阳房地产市场呈现出新的特征：

房地产投资增速较快，占固定资产投资比重较高

1997年成都市房地产投资额涨幅陡然由25.5%降至6.73%，1998年这种低增长的状况仍未得到改善。但自1999年开始，投资额增速明显加快，近几年来均保持在20%左右，2001年涨幅高达32.2%，。从房地产开发投资额占固定资产投资额比例可以看到，以1998年为拐点，该比率改变了连续两年的下滑趋势开始稳步上升，近几年保持在28%左右。2003年房地产投资额占固定资产投资额比例为28.44%，而同类城市重庆，2003年房地产投资仅占固定资产投资的25.8%，从全国水平来看，2003年全国房地产投资占固定资产投资的29.7%。

可见，成都房地产投资额占固定资产投资额比例略低于全国平均水平，而房地产投资在固定资产投资中的作用也越来越大。

供需两旺，供求比例趋于合理

成都竣工面积和销售面积8年内都有了飞速的发展，竣工面积从1996年的372.1万平方米增长到2003年的1018.3万平方米，销售面积从1996年的231.1万平方米增长到2003年的966.4万平方米。市场供给充足、需求旺盛。我们从销售面积与竣工面积的比来说明成都房地产市场需求与供给的比例关系，2000年前需求与供给的比例基本保持在0.6~0.8之间（除1998年比例为1），而自2000年开始，需求与供给的比例变化为0.8~1之间，2003年更是达到了0.95，供需差距进一步缩小。

成都房地产市场表现出供需两旺的局面，供给略大于需求。并且从上图可以看出，供求比例正在逐步缩小，表明市场正逐步趋于合理化。

空置率较低，且逐步下降，市场吸纳能力加强

上文提到成都的空置面积略有增大，但这一指标不能完全说明成都房地产市场的空置情况，我们采用空置率来说明成都市房地产市场的情况。由于空置率的算法有多种，本文采用的是：空置率=空置面积/报告期前三年竣工面积的和。

从上图的空置率可以看出，成都商品房空置率在1998~2000年呈逐步上升状态，2000年达到了近几年的最高值11.28%，2000年之后，空置率开始逐步回落，至2003年下降至7.64%。由于2004年成都商品房空置面积大幅下降，可以预见2004空置率将会进一步下降。成都的空置率较低，且逐步下降，表明市场吸纳能力的加强，房地产市场处于良好的运行状态。

房价收入比合理，足够的购买力支撑需求

从上图可以看到，1996~2003八年间成都的房价收入比稳步回落，2003年已降低至6.4，可见，截至2003年成都市场的购买力充足。

物业结构调整，商品住宅比例增加，办公楼比例下调，商业营业用房比例上调

从每年不同物业类型的竣工面积比例来看，商品住宅自1995年以来经历了波动上升的过程，2000年起比例保持在90%左右。办公楼比例在2000年大幅下滑了3.02个百分点以来，继续波动下降，截至2003年底办公楼仅占竣工商品房面积的1.56%。商业用房比例浮动较大，总的来看，9年间经历了两次波谷，分别在1996年（6.85%）、2001年（7.01%），此外其比例基本在10%左右浮动。由于2003、2004两年被成都业界誉为“商业地产年”，商服用房投资增幅大幅增加，特别是2004年1-11月商业营业用房完成投资46.33亿元，同比增长84.1%；住宅完成投资173.58亿元，增长13.3%；办公楼完成投资7.08亿元，增长0.6%。可以预见，随着一些商业营业用房的相继竣工，未来几年商业营业用房的比例将会上升。总的来看，办公楼比例降幅较大，商品住宅始终保持其主导地位，商业营业用房比例未来几年将有所上升。(中国指数研究院 未经授权禁止复制或建立镜像)