自2000 年开始，上海房价连续4年保持稳步上扬，在2003 年实现了跨越式的飞跃，年增长率达到20.46%。步入2004 年，政府开始用经济杠杆调控市场，上半年度价格小幅上扬，但是进入9月份，房价有较快发展。1-11 月份的累计成交均价达到7436 元／平方米，房价的增长率几乎接近2003 年。连续几天几夜的排队购房在2004 年又成为申城一道独特的风景。尤其是人民币升息后，面对源源而来的热钱投资，市中心的高价房顿显炙手可热，二手市场已经是一房难求。上海楼市的快速升温，除了经济环境、市场供应、金融政策等因素影响之外，最大的原因还在于内需市场的持续旺盛，是长期积累所导致的购买力集中释放。根据统计，随着市政建设和旧城改造，上海每年的动迁量就要达到500万平方米-600 万平方米，本地居民迫切需要改善居住条件，形成了上海房地产的刚性需求。目前上海本地居民的居住品质不断提高，已从1997 年的人均居住9.7 平方米，上升到了2004 年的约15.9 平方米，预计到2005 年末，上海市区人均居住面积达到18平方米。以改善型为主的需求仍将占很大比重，而投资性需求的热情依旧旺盛。上海房价的快速上扬，吸引了大量的民间资金和海外资金进入楼市，银行的负利率导致资金在房产市场寻求获利点，而0.27%的加息政策影响甚微。需求持续旺盛、加上土地升值、建筑成本不断上升等因素共同推动了上海房价的强势上涨。理性地分析目前的市场，我们认为在各项利好逐步兑现的未来3至5年内，上海楼市仍将持续繁荣，当然与之俱来的投资风险也将并存。预期2005 年的上海楼市的走势将会有如下表现：住宅供应总量减少2004 年上海的土地供应总量与上一年相比偏紧，全年大部分时间都没有商品住宅用地推出，三大土地公告中也只有在临近年末的10月发布的第3号土地使用权出让公告中推出了部分住宅用地，并且由于信息的不对称，3号公告总共43幅土地(因故其中1幅地块临时中止开标)开标时，成交30幅，流标12幅，流标比例28.6%。土地供应的断档将使得2005 年全市住宅供应量明显减少。从去年的公告地块情况分析，外环以外的土地依然占到较大的比重，随着大量项目进入建设期，今年下半年开始可能会出现一轮集中的上市高峰期，加上预售标准调低政策，这些区域的项目竞争会更加激烈。但一些交通条件和配套设施仍有很大缺陷区域的新项目，其价格走势将不容乐观。内需拉动房价稳中有升从近年的上海房价走势看，总体上是一种恢复性的上涨，是城市发展过程中对房地产价值的一种回归，这主要是由本地的内在需求积极拉动所出现的正常上升的阶段。从目前的市场情况分析，由于上海每年的住宅动迁所产生的刚性需求就要达到500万平方米-600 万平方米，同时大量的新增外来人口对住宅的需求量也很大，再加上上海经济持续快速增长使得海内外对上海房地产的投资需求也同步飞跃。在需求持续旺盛的背景下，上海楼市供不应求的状况会进一步加剧房价的上扬。受此影响，预计2005 年上海增量房房价仍将保持稳定增长的格局，但总体增幅受环外中低价房供应比重增大的持续影响，相比今年会有所放缓。同时，根据上房·易居消费指数公布的近几个月上海市的购房者需求价格(对房价的平均需求价格)的统计发现，上海的需求价格基本上稳定在7000 元／平方米左右(由于需求与成交的差异性，与成交价保持在1.2-1.35 以内的比例)。我们认为这就是上海市消费者稳定、强劲的购买力的充分表现。中心城区供应量少价升由于受到动拆迁政策和土地供应的影响，中心城区的供应将持续减少，同时由于容积率的关系，中心城区项目的成本也将大幅上升。从目前情况分析，市中心城区(静安、黄浦、卢湾、内长宁和内徐汇)未来3年的总供应量将在900万平方米以内。供应量的减少，导致上海中心城区的成交量呈现出从市中心城区以及次中心城区向城市边缘地区转移的趋势。明年中心城区的房价仍将有一定幅度的攀升，但成交量和销售速度都将有一定程度的下降。宝山、闸北、杨浦等北部城区的成交量和区域潜力明显优于传统市中心区域。二手交易量将超一手随着近年来投资环境及市政建设的不断完善，上海二手房市场呈现快速健康发展的态势，二手房交易量已连续三年以15%以上的速度增长。目前上海存量住宅总数达2.7亿平方米，加上每年新增住宅面积约2000 万平方米，市场可供选择的二手房源不断地在壮大。2004 年全市二手房成交面积预计达到2500 万平方米，随着本地居民和外来人口对居住要求的日益增长，未来几年上海二手房市场将日益趋旺。预计2005 年二手房整体价格仍有较大的涨幅，但各区域价格涨幅不同，中心城区由于地段优势，涨势依然强劲，徐汇、长宁涨幅居次，保持平稳态势的将是闵行、普陀两区。未来潜在热点区域世博板块。随着世博规划的尘埃落定，世博板块周边相邻区域的房地产物业受到了广泛的关注，其中特别是浦东的上南三林地区。该地区距离市中心较近，且拥有两条在建的轨道交通线路，目前的房价又处于相对的中档水平，作为日后的世博会后花园，该地区物业的升值前景十分明显。古北二期区域。古北地区作为上海高档成熟的涉外居住社区，周边配套完善，交通便捷，一期的成功开发早已声名远播。2004 年古北二期正式启动，楼盘陆续面市，凭借整体规划和地段的优势，预计在2005 年该地区将会有不俗的表现。五角场地区。该地区是近一年来变化最快，起点较高的区域之一，该区域拥有同济、复旦等知名学府，是著名的知识园区。同时，建设中的新江湾城———上海市区最后一块大型高档的居住社区，更是以规划定位和起点高而著称。另外，轨道交通M1和M3线都将通过此地，未来五角场区域的规划发展潜力将比目前的徐家汇将有过之而无不及。金丰易居·上房销售供稿(注：本文所有数据均为金丰易居·上海房屋销售有限公司统计或者来源于政府部门发布的信息) （房地产时报）