虽然新江湾城有着良好的规划，但除了规划之外，在那片土地上，现在还有什么？看不懂有看不懂的道理，乐观也自然有乐观的理由。既然那么多人来，价值是摆着的，但这价值里包含了多少冒险的成分？恐怕连在场的人自己也说不清。1月12日，上海首块熟地落入广东珠江投资有限公司（以下简称珠江）囊中，总价15.8893亿元。一场地产界的“腥风血雨”，六家响当当的巨头过招。中的自然只有一个，赢的却未必只有一家。这一轮角逐里，政府所获得的土地价格高出了生地出让的价格，这个价格也包含了市政投资的“外溢”效益，而高位成交的2005年首幅地块，也预示了未来一年的地价走势。只有一个新江湾“上海只有一个新江湾。”上海城投的一位负责人在接受记者采访时语气骄傲。的确，新江湾城是上海市区最后一块“处女地”，也是上海市区唯一一块自然生态区。然而，在从前，它所拥有的也仅有这些。新江湾城在1990年代以前是江湾空军机场，属于军用地，经过10年前期准备，于1996年军用设施搬迁完毕，并正式将9000亩土地交给上海市使用。不过项目成立之初，并不如现在这般热门。当时，这块土地的转性需要大量的资金，而上海市政府一时又难以应付，所以只有求助外力。据熟知该项目历史的一位人士介绍，当初上海市政府最初找到的企业是一家外资集团公司。但就在签署转让协议的前夕，该企业却由于东南亚经济危机的影响而单方面退出。一时间，再无人接手，新江湾城的转让，眼看就要悬空。就是在这样的情况下，才由上海城投出面顶下了这个任务。因此，与很多人想象中不一样的是，当初城投拿新江湾地块并非“如获至宝”，而更像是给当时的上海市政府“雪中送炭”，当时城投的付出是30个亿。此后，上海房地产市场风生水起，新江湾也由于其特殊的地理位置而越来越受注目。2001年8月8日，时任上海市副市长的韩正首次到新江湾城考察。他要求让新江湾城成为上海乃至全国的城市建设亮点，而规划，必须重来。2002年7月13日，由美国、德国、意大利、澳大利亚等国规划设计公司竞相倾注才智，最后成形新规划，并通过审批。上海城投在规划落实的同时，也积极完成了地块配套，而地价的成本已经趋向于100万元／亩。2004年10月29日新江湾城的首幅地块，也是整个上海的第一块熟地正式推向市场。该地块位于国浩路以北、政和路以西，土地面积176800平方米，土地用途为居住，规划容积率为1.6万平方米／公顷。由于此前就由上海城投实施了综合开发与管理，新江湾地块的出让体现了土地改革的新模式，即将土地开发从房地产开发剥离出来，先由城投统一开发土地，变成熟地后再由政府部门公开招标，并实施资格预审。尽管开发商对新江湾首次推出的C1地块趋之若鹜，但经过预审，最后入围的只有：深圳招商、中国海外、广东珠江、嘉德、瑞安、上海古北（集团）。瑞安出局据了解，在2004年11月10日至12日三天时间内，共有46家海内外发展商参与购买新江湾城C1地块的标书，然而，11月17日经过上海市房地局和上海城投的共同评审，只确定了资格预审前六名企业作为入围投标者参与最后的竞标。在这六家企业中，作为外资参与的中国海外、嘉德、瑞安，都是海内外知名的地产巨头，新江湾城地处上海杨浦区，而市场早先就曾经传出瑞安有意要参与杨浦大学城项目，并打造“知识新天地”的消息。因此，相对其他两家海外企业，瑞安可能对杨浦的市场更为熟悉。所以，在这次招标中，业内看好瑞安的占绝大多数。不过，一开标，情况却大大出人意料，瑞安不但出局，而且商务标与技术标都未够审核，其表现，与当初夺标热门的身份大不相衬。1点准时开标，底价招标14.4亿人民币，限价增幅为30％。全场哗然，这是一个高到不能再高的底价，其直接导致的结果就是，价高者得。随即，六巨头各亮底牌：瑞安，8.31亿；珠江，15.8893亿；招商11.9368亿；中国海外1.86亿美元；嘉德，1.842亿美元；古北（集团）有限公司：14.5895亿。瑞安与招商因为报价不到底价而率先出局，而瑞安的报价仅仅只有底价的一半左右！这样的结果，的确令人生疑。而猜测有两种。其一，认为瑞安故意作为。因为新江湾城还有陆续地块推出，因此，这次在资金不到位的情况下，瑞安只是作练兵用，其目的在于熟悉流程而夺取以后的地块；其二，瑞安确实没钱。尽管早先传出有海外资金支撑的消息，但新天地项目不赢利已是业内共识，况且瑞安上海、重庆、杭州四处开花，战线拉长，且项目投资额度巨大，因此资金紧张在所难免。当然猜测只是猜测，倒不如同时出局者的感受真切。招商的一位负责人在接受采访时唏嘘不已，“该项目我们已经跟了近三年，也许是跟得早，对地块的升值感受反而不如后来者敏锐，谁能料到会涨成这个样子。”同样一块地，瑞安跟的时间更长。在底价公布之后，瑞安在场负责人在接受采访时，仍不愿接受失败，只说还有机会，等技术标结果。可那一天，他没有得到任何安慰。由于在加盖企业印章时出现与房地局规定的理解偏差，以“出现与招标书要求不相匹配的内容”为由，被宣告无效。乱局第一轮价格投标之后，除去两家出局。另外四家的得分分别为，珠江40.34、嘉德35.87、中海36.90、古北31.31。报价珠江一枝独秀，嘉德、中海都有机会，但古北想要中标难度很大。尽管价格分要占60，但毕竟变数还在，众人各怀心思等待结果。得分最高者珠江不在场内，等在门口，只留其他人在会场里议论纷纷。上海古北（集团）有限公司的报价是最接近标底的，公司副经理徐学峰在底价公布后，一直感叹，报价太低。“事前倒推地价，‘摸底’工作还是做得比较成功。但比起另几家，显然是保守了些。”这家在上海赫赫有名的国营房企，仅仅价格一项，就落后了首名9分之多，再要追赶，几近登天。然而，一切都存在变数，不到最后，难见分晓。下午4点30分，工作人员公布资质分，即信誉和存款两项共计10分。未曾想，这原本最没有悬念的打分，由于两个意外，竟将已经显山露水的局面，重新打入一片乱局之中。第一个意外，主持人宣布中海地产的竞标资质由3A转为“境外其他”，其直接后果是银行出具的存款证明金额只能被认可60％，其存款得分只有一分。第二个意外，除了中海意外受挫之外，珠江的存款得分居然也只有一分。而古北夺得满分10分，嘉德信誉4分、存款5分，共9分。领先的中海和珠江在资质分里都只拿了5分。由此带来的变化是，商务标最后得分，珠江45.34、嘉德44.87、中海41.90、古北41.31。第一名和最后一名之间只差了4分，而技术标总分为30分，谁都还有希望。险胜，珠江得手！半小时后，结果宣布。广东珠江技术标得分为22.3，古北19.3，中海24，嘉德15.5。中国海外、上海古北、嘉德房产分别以1.74、7.03、7.27的差距与新江湾城C1地块失之交臂。一家欢喜几家愁，珠江得手，问题是，谁笑到最后，谁才笑得最好。地已经拿到了，但600万元／亩的地价成本，已经突破了很多开发商的想象。招标落定，但胜负未必就见了分晓。珠江接着想做什么，拿得出什么真材实料来，这才是关键。虽然新江湾城有着良好的规划，但除了规划之外，在那片土地上，现在还有什么？看不懂有看不懂的道理，乐观也自然有乐观的理由。既然那么多人来，价值是摆着的，但这价值里包含了多少冒险的成分？恐怕连在场的人自己也说不清。事实上，新江湾城C1地块的标底一开，就令在场很多人吃惊不已，不过，这些人里肯定不包括贺大川。这位广东珠江的现场投标负责人，早在去年年底3号土地公告公布之初就在接受多家媒体采访时预言，“新江湾城每亩单价将超过500万。”这句话，一时间纷纷扬扬，给了多少人信心与期待，也难说，没有对C1地块的高底价起到推波助澜的作用。至少在最后，珠江的这次胜利，在很大程度上就是依赖了这对市场的绝对信心。换句话讲，与其说是珠江在资金投入上胜任一筹，不如讲赢在相信自己。毕竟是“高手过招”，六家巨头能进得最后的角逐，硬指标谁都不比谁差，最后比的就是市场判断。有人说，“就算以最高限价拿下，利润空间依然可观。”这话是照着现在新江湾城周边房价即将突破万元大关的趋势说的。但在14.4亿元人民币的底价上再上浮30％，即最高出让价为18.72亿元，按照C1地块176842平方米的面积以及1.6的容积率来计算，土地价格在705万元／亩，楼板价则逼近7000元／平方米。这样的成本，只有规划支撑，恐怕不管哪位“大佬”接，都得掂量着做。“均价该有12000元／平方米吧。”这就是贺大川的新预言。猜中了故事的开头，还能不能猜对结局？下一场，谁赢谁输，恐怕只有市场才能决定。（21世纪经济报道）