土地征用的补偿问题大规模的城市规划和开发必然涉及到对农村集体土地的征用。然而对农村集体土地的补偿不能由地方政府一家说了算。除了战争和紧急状态下的征用外，正常的城市开发和商业开发都应采取市场化的方式，由两个所有权主体国家和集体协商按照评估的市场价格完成交易，再由政府安排进入一级市场供应。问题的关键就在于目前的土地禁止买卖（不管是国有土地还是集体土地），不存在土地交易市场，因而也就缺少真正的土地价格形成机制。所谓的征地补偿不可能真实地反映土地的真实价值和价格（不应把以前的产出作为参照，而应以现在和未来的开发价值作参照，如暂时可以按土地出让金扣除土地一级开发成本后的余额乘以容积率作为每平米的补偿标准）。这种状况导致了土地供应失控、腐败滋生等问题，极不利于房地产的长期健康发展。城市规划问题城市规划是房地产开发的前提，事关到一个城市的功能、活力、宜居和可持续发展，而土地利用整体规划是城市总体规划的最重要的组成部分，因此目前根据《土地管理法》等规定，城市的总体规划和土地利用整体规划主要由国务院和省级政府部门审批，有的还纳入各级人大审议程序。问题是城市的总体规划的编撰是一项专业性极强的系统工程，编撰得是否科学合理，是否符合当地的经济发展和人民生活水平提高的要求需要专家组的论证，既不是当地政府和人大代表说了算，也不是简单的行政审批能解决的。因此迫切需要将专家组的评定和公开听证引入到审批和审议程序中来。此外在现行的官僚体制和分税制财政体制下，土地的收入仍是地方财政的收入来源大头，形象工程的内驱力依然强劲，最终的结局是将城市规划做得过大、过于超前，在这种情况下专家组的客观意见对有效抑制地方政府欲望膨胀发挥着关键作用。土地的一级开发问题目前土地的一级开发基本上由地方政府指定或委托的机构进行。这里存在两个问题：一是缺少市场化运作。这种委托和制定实际上是一种“协议”，缺少公开和透明度，不仅降低了效率，且易产生腐败现象；二是以土地整理储备中心为主体的一级开发商没有能力进行全市范围内的土地一级开发。因此土地一级市场同样需要开放，需要市场化。招标制是可行的选择。土地整理储备中心代表政府根据土地利用年度计划、城市总体规划和控制性详细规划的要求，将与其出让的土地面向社会公开招标，有中标开发商负责组织实施。而土地中心的主要精力放在土地一级开发的招投标工作，以及土地市场供给的招拍挂工作；负责与政府主管部门协商解决征地、拆迁补偿与安置等事宜及计划、规划的审批事宜，负责制定土地一级开发的条件和招标办法。土地招拍挂问题土地出让实行招拍挂的方向值得肯定。主要问题是现行的土地招拍挂变相的都成为了土地拍卖，虽然政府的土地收益增加，但它会产生两个弊端：一是提高了地价，在市场浑沌、土地供应预期趋紧的情况下易导致地价飞涨，引发了房价的非理性上涨；二是不利于城市最优规划的实现和调控房地产供给的结构。拍卖的结果价高者得地，而得地者利润最大化的开发产品一定是高附加值的产品，因此易加剧目前房地产市场供需结构的失衡。因此目前政府要在房价已上涨过快的房地产市场上有所作为就应放弃单一的拍卖做法，坚持走以招标为主的路子，既能优化城市的功能，又有效的平衡了市场。个别城市已在反思这个问题。如上海等。房地产结构失衡问题目前全国的房地产市场发展出现了不平衡的局面，表现在多方面：一是地区性不平衡，呈现出明显的梯级层次，京沪深穗一类城市已经跨越了初级阶段，进入理性成熟发展阶段。东南沿海的省会城市及部分经济发达城市、成都重庆等二类城市进入高速成长阶段；其他地区则刚起步。二、结构失衡，一些城市的高档房供过于求，中低价房和经济适用房供不应求。三是相比于住宅商品，一些城市的商业用房出现过剩苗头。经济适用房政策问题经济适用房本是结束福利分房体制后国家解决中低收入居民住房的过渡措施，经过几年的发展经济适用房已成为中低收入家庭购房的首选。对经济适用房的发展方向业内还存在不同的意见，一种意见认为不宜再发展下去应予取消，另一种则认为应加大力度。目前的问题表现在多方面：数量供不应求，排队等候较长；存量房中相当一部分购买者是中高收入者，与初衷相悖；定位偏移，以北京为例，当前购买的经济适用房总价一般为３２万元左右，６万元为收入划分线，６万元已是北京的平均家庭收入，因此按此划分６０％的人口可能都要纳入经济适用房的供应对象。其他问题如目前经济适用房普遍偏远，交通不便，配套设施不全，带来了中低收入者无法克服的困难；利用经济适用房寻租的现象普遍；二元化的双轨制，产权扭曲，并与商品房产生不公正竞争；部分开发商降低建筑标准，偷工减料等。这些问题使经济适用房没有发挥应有的作用。建设部出台的《经济适用住房管理办法》会减少某些不良现象，但不能解决根本性问题。借鉴国外的经验，我们认为５％的最低收入阶层应通过政府免费或低费提供的廉租房解决；另有１０－２０ ％的次低收入家庭应通过政府提供的资助或优惠解决住房，其他人员或家庭应通过市场解决。在一个初级发展水平的国家社会保障的住宅范围不宜过大，是采用实物优惠，还是采用货币补偿，我们认为采取货币方式更为科学有效、后遗症少，有利于房地产的市场化、产业化，从根本上解决上述不合理的现象。从某种意义上说，解决这部分对象的居住主要应通过租房而不是购房。宏观调控问题房地产泡沫问题的争论从理论上也许难以找到答案，因为我们决不会看到或等到崩盘的那一天，双方都只能在纸上谈兵。但是房地产还要继续发展，政府的宏观调控措施该出手时还得出手，争论还会持续下去。实际上针对２００３年以来房地产市场的过热局面中央采取了一系列宏观调控措施，取得了一定效果，如房地产的前期指标新增土地开发面积、投资、开复工面积、新盘数量等都明显回落，但价格上涨过快的问题并未得到有效抑制。特别是房地产结构失衡的问题依然突出。主要的原因在于：一是缺少统一协调的宏观调控体系，计划、财政、银行、建设、国土资源等各自为政，从自身的利益和对形势的判断出发施展拳脚，而根本没考虑要形成组合拳，南辕北辙，互相掣肘。如央行认为房地产过热，泡沫严重以威胁到金融体系的安全，随即降低贷款条件、控制贷款额度、提息，而建设部则认为房地产发展正常平稳，房价不能降，并大造舆论；国土资源部尽管也认为过热，但为解决土地领域的腐败确保国有土地资产的增值，推出土地出让的招挂拍和持续的紧缩政策，结果房价不但未降，反而加速上升。二、在国际经济一体化的条件下对以房地产等为重点的几个行业的宏观调控难度增加，要考虑到对汇率和国际收支的影响，还要考虑到对整个经济的整体和长远发展的影响，因此政府出台的措施较为柔和，边走边看，以免刺破泡沫出现硬着陆。三、始终没有把抑制需求放在首位是本次宏观调控的最大失误，担心影响居民正常的居住需求，因而导致需求阴虚火旺。四、手段单一，主要以金融和土地政策为主，没有财税方面的有效配合。实际上同时调整贷款的首付成数（如提高到４成）比单纯的升息的效果强百倍。提高高档房的契税也是抑制投资（投机）的有效手段。当然什么是高档房，既不是看其单价，也不是看其面积，而只看其总价，按总价征收契税，也就没必要再征收所谓的资源使用税了，这会明显地抑制高档住宅的需求（包括相当部分投资投机）。全球经济一体化和外资对国内房地产的影响随着加入ＷＴＯ后过渡期的临终，对外开放的广度和深度加大，对外经济的依存度正在不断上升。因此房地产业要面临与国际资本同台竞争的问题，同时如何更好的驾驭国际资本服务于国内的房地产行业也是政府需要加强的领域。在目前信贷紧缩，而又缺少直接融资的渠道的情况下，外资的进入一定程度缓解了国内的资金紧缺。但是当前面临的首要问题是人民币面临着巨大的升值压力，造成国际游资狂赌人民币升值而直接投资于房地产，会加剧国内的房地产过热。但如果实行浮动汇率宣布人民币升值，就会给国内的出口、国际收支（包括外汇储备）、国内就业和经济增长带来负面影响。而且还有可能引起房地产领域的外资撤退。但如果迟迟按兵不动，则会不断积累矛盾，对将来的解决带来更大困难。两害相权取其轻，保持汇率的稳定，相应的就要面临着继续升息的压力。房地产的金融自去年以来的信贷和土地政策调整，提高了开发企业的资金门槛，同时大的开发企业的投资欲望急剧膨胀，纷纷要冲击世界列强和国内老大，证券市场的融资规范化等等使所有房地产企业不管是上市公司、还是与上市公司合作，都面临着前所未有过的融资压力。融资问题不解决对众多的中小企业可能就是生死劫。现在的房地产金融问题较多：银行信贷一股独大，风险集中度高，渠道单一，尤其缺乏直接融资渠道（上市公司比重较小），政策法规滞后。不管是从降低银行的金融风险还是满足房企的资金需求的角度，金融创新已刻不容缓，除了信贷和证券市场外，房地产信托、基金、债券、私募、房地产抵押贷款证券化都是摆在面前的现实选择，同时企业的并购、联合也会成为开发商扩张的一种有效途径。此外，国外基金的进入的力度也会加大，不仅港台和东南亚的资金会继续涌入，原本一直观望的欧美国家的基金都已纷纷涉足，他们主要采取向国内的知名企业进行债券或股权投资的形式进入国内房地产市场。外资的进入对国内企业的财务透明度、风险控制及经营模式等都提出了挑战，只有在各方面先行一步的公司才会得到国外基金的青睐。同时国家应尽快出台与房地产直接融资有关的法律法规，如《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》等。房地产的经营模式问题房地产企业的发展从来不只是规模的扩张，而是始终贯穿着和伴随着企业经营和管理模式的转变。从发达国家的经历来看，房地产经营模式走过了这样一个过程：由纵向的全程房地产开发模式转变为专业化的管理和投资模式。目前我们还主要停留在全程开发阶段，即集投资开发经营管理于一体。专业化的发展和市场的竞争要求开发的商品必须是差异化的精品，其开发的各个环节和阶段都要由一流的专业公司来承担，因此房地产企业趋向于专业化的资源整合和管理是一个必然的过程，要么做项目的运筹和开发管理，要么做投资商。开发的各环节包括前期规划、策划、设计、建造、营销和运营等都由专业性的机构承担。从另一个角度，各个开发商将会专注于某一类房地产的开发或投资，住宅、商业、写字楼、建筑综合体各会形成一批具有品牌实力的开发商。 （福建工商时报）