长三角地区是中国最发达的经济区域之一，改革开放以来，随着经济的快速增长，带动房地产业迅速发展，在全国房地产行业中处于举足轻重的地位。根据国家统计局公布的相关资料测算，2004年1至11月，上海、江苏、浙江三地的房地产开发投资占全国的比重为28%，房地产施工面积占全国的比重为25%，房地产竣工面积占全国的比重为25%，商品住宅销售面积占全国的比重为24%。但是，在快速发展过程中也面临着资源约束、特别是土地资源紧缺的突出问题。因此，以科学发展观为指导，迫切需要探索发展节能、节地、节水、节材的资源节约型房地产，本文着重研究大力发展节地住宅问题，企求探索一条土地资源节约型住宅产业发展的新路子，以推动长三角地区房地产业的可持续发展。一、长三角地区发展节地住宅的紧迫性从多方面分析，长三角地区发展节地型住宅，具有十分的紧迫性。1、发展节地型住宅是缓解长三角地区住宅产业发展与土地资源紧缺矛盾的客观需要长江三角洲地区土地面积不足全国的1%（9441千公顷，占0.88%），而人口则约占全国的5.3%，人均土地面积0.133公顷，约占全国平均水平的1/6。上海人均土地占有量更低，只有0.3亩。目前实现的国内生产总值占全国的份额已接近20%。其土地利用的特征是：土地开发强度大，综合产出率高，约为全国平均强度的18倍；土地垦殖指数高，但人均耕地面积少，仅为0.05公顷，只及全国平均水平的2/3；建设用地比重大，且扩展速度快，区域内各类建设用地比例达14.8%，约为京、津、唐地区的1.5倍。近10多年来，随着经济的快速发展，工业园区与交通设施建设进程加快，城市化率提高，各项建设用地呈现快速扩张之势。尤其是对住宅用地的需求量急增，随着居民收入增加，改善居住条件的愿望迫切，到2020年如果城市化水平提高到60%，将有上千万农村人口转移到城市，加上上千万外地民工，新增城市人口2000多万人需要解决住房问题，从中长期看住宅市场的需求潜力很大。现有的资料表明住宅建设用地约占全部建设用地的30%，而在目前土地供应已经紧缺的情况下，要满足居民的住房需求，面临着土地资源制约的尖锐矛盾。在必须确保基本耕地的情势下，出路只能是大力发展节地型住宅。2、发展节地型住宅是适应住房消费需求结构的必然要求住房消费需求结构主要取决于居民的收入结构。城镇居民的收入结构呈现出两头小中间大的状况。以上海为例，2002年高收入户占11%，中等收入户占66%，低收入户占23%。住房的供给结构必须适应由收入结构决定的住房消费需求结构。而近几年来，商品住房供给中出现了一种追求高档次、高价位、大户型的倾向，每套150平方米以上的房子越建越多，花园别墅动辄300平方米以上一套，甚至建所谓豪宅，平均每户占地8亩，最大的达到20亩。在长三角地区土地资源十分紧缺的情况下，为满足极少数人的奢侈需求如此浪费土地资源，实在难以理解。住房供给结构的失衡状态，既造成中低档次住房紧缺，又带来土地资源的严重浪费。为此，从节约土地出发，住宅供给的户型结构应以占70%的中等及中低收入者的中小户型为主，满足多层次的住房需求，努力发展节地住宅，制止占用土地面积过大的住宅建设。3、发展节地型住宅是降低住宅成本的重要环节土地费用是住宅成本的重要构成部分，一般占住宅总成本的30%左右，在市中心地区甚至高达50%~60%。近几年来随着建设用地需求量的急增，加上土地使用权转让方式由协议批租向招标拍卖方式的转换，土地使用权交易价格上涨幅度较大，据测算10年来大约涨了一倍，近两年涨了30%~40%。土地取得费用的增加是房价上涨过快的一个重要因素。据报载2004年第三季度在房价上涨超过两位数的9个城市中，就包含长三角地区的上海、南京、杭州、宁波4个城市，值得引起注意。在土地价格上涨的情况下，大力发展节地型住宅有利于降低土地成本，控制房价涨幅。4、发展节地型住宅是房地产业可持续发展的必由之路长三角地区经济的高速增长和房地产业的快速发展，必然引起对土地需求量的迅速增加，随之而来的土地利用问题，矛盾越来越突出。首先是区域内农地的非农化速度过快，耕地锐减。如浙江省从1979年以来，新减少的土地面积726万亩，相当于2003年末实有耕地面积的30.4%，2001年到2003年，更是年均减少耕地58.45万亩，2003年一年就减少62.38万亩。其次是土地生态环境恶化，污染严重；再次是土地收益分配关系不合理，农民利益受损等，严重影响环境保护和可持续发展。从长期来看，房地产业特别是住宅业要实现持续稳定健康发展，必须从可持续发展的高度上，实行集约、节约、高效利用土地的政策，提高土地资源配置效率。从上述几方面分析来看，长三角地区一定要以科学发展观为指导，充分认识发展节地型住宅的紧迫性和重要意义。二、节地型住宅的基本要求发展节地型住宅关键在于更新思想观念，贯彻落实科学发展观，坚持“以人为本”，实现全面协调和可持续发展。尤其在长三角地区住宅建设必须更加珍惜土地，本着集约、节约、高效的原则，充分利用土地，提高单位土地的使用效率。根据上述指导思想和根本原则，提出发展节地型住宅的基本要求是：1、全面规划，集约利用长三角地区原本土地资源匮乏，而各项建设用地的需求量很大，特别是出于保护耕地的需要，住宅建设应尽量少占耕地。因此，要合理规划居住区建设用地，按照城市功能分区的原则，适度集中，在沿交通线、沿江沿河周围建设住宅区，集约利用土地，以取得规模效益，从而节省土地使用量。在有条件的地区，要尽可能利用荒地、劣地、坡地建设住宅。在一些老城区也可在旧区改造中，实行“拆、改、留”并举的政策，一方面充分利用拆迁地块成片建设住宅，另一方面对仍有使用价值的旧住房，尽量通过修旧改造使之适应现代居住消费的需求，充分加以利用，避免因动拆迁过多，造成需求过旺带来的新建住宅供应不足的矛盾激化。住宅建设只有达到一定的规模效应才能集约利用土地，而要实现集约化，又必须由政府部门对住宅功能区进行全面规划。2、优化结构，控制户型所谓优化结构，是指以市场需求为准绳，使住宅的供给结构与居民的收入结构和消费需求结构相适应，满足不同层次的住房需求，从而使有限的住宅用地在各个层次中达到合理配置，最大限度地节省土地。必须清醒地认识到中国是一个人多地少的发展中国家，尤其长三角地区人均土地占有量贫乏，而各项建设用地需求量很大，能够用于住宅建设的土地十分有限。在这个前提下来考虑住宅建设的规模，单套住宅的面积不应过大。如日本和我国的香港地区，都从土地资源紧缺的现实出发，住房的建设面积多数控制在每套60~70、80~90平方米左右。这并不是说该国和地区居民买不起大面积住宅（他们的收入水平比我国现阶段高得多），而是鉴于可持续发展的需要。借鉴这个经验，我国在住房面积结构方面，必须控制户型，适当建一些高档次的面积较大、品位较高的住宅，以满足高收入者需要；而大量建设的应是中等档次、面积适中的中小户型住宅，充分满足中低收入者的住房需求，以较好地体现大众住宅为主。从社会公平的角度考察，这里还存在着一个住宅用地在各个社会群体之间的合理分配问题。一方面，由于收入差别，在住房条件方面从而在住宅用地上，应承认一定的差别，有利于提高效率；另一方面，又要保证大多数居民的居住水平和居住质量逐步得到提高，获得应有的住宅用地，以体现社会主义公平原则。不能因为钱多就无限制地占有居住用地，侵占大多数居民的合理住宅用地。在这里同样必须坚持“以人为本”的原则，从最广大人民群众的利益出发，充分体现中等收入者这个主体的要求，多建与此相适应的大众住宅。3、拓展空间，充分利用鉴于土地资源紧缺的基本国情，能够用于住宅建设土地的有限性，因而拓展空间，提高土地的利用率，就成为必然的选择。发达国家的住宅十分注意多维空间的利用，一般住宅都有地下室。而我国目前这方面还做得 很不够。从节约用地的目标出发，也要借鉴这一经验，不论哪一种类型的住宅都要有地下建筑，凡多层以上住宅可以建一层、二层地下住宅，高层甚至可建三层，即使独立式别墅，也可搞一层地下室。除了地下空间延伸之外，地上空间也要充分加以利用。城市中心地区高层建筑不宜搞得过多，可适当建一些；而市郊住宅目前的容积率很低，不少地区只有0.5，完全可以提高到1或者更多，一般可以建6至7层住宅楼，穿插建一些小高层住宅，尽可能少占耕地。充分利用立体空间是今后发展节地型住宅的方向。4、提高质量，延长寿命随着经济发展、收入增加，城镇居民的住房需求从保障型向舒适型享受型转换，对住房功能、品位、环境的要求也越来越高。但不一定非要拓宽住房面积不可，而可以从质量、功能方面多下工夫。提高质量，延长住宅寿命就是其中重要一环。欧洲一些国家就很少新建住宅，多数住宅房龄都在80年以上，甚至100多年前的住宅楼仍完好无损。一是因为原本的住宅建筑质量上乘，牢固可靠，二是经常维修，养护得好。我国现有的住宅建筑，名义上要求50年使用期，实际上只有30年左右就不行了，在农村中，简陋的住宅甚至不到10年就又重建了。如此盖了拆、拆了盖，既浪费建筑材料，又浪费土地资源。目前城市中的旧区改造不断就是由此而来，相比欧洲国家差距很大。提高住宅质量，改善功能，既满足不断提升的住房需求，又能避免拆建带来的资源浪费，还可以缩减新建住宅量，节省住宅用地。同时，加强物业管理，搞好住宅维修养护，修旧如新，延长住宅寿命，也可节省新建住宅用地。5、合理布局，高效利用在住宅建设中，同量的土地布局合理与否，对土地资源的利用效率也会产生重大的影响。而要做到住宅区的合理布局必须注意以下几点：一是改进住宅小区的规划设计，合理安排用地，尽可能提高住宅面积的比重。如合理配置居住区的环境绿化用地，绿化面积不要追求越大越好（有的高达50%），力求控制在30%左右，把注意力着重放在增加单位绿量上。又如减少停车占地，向立体空间发展，从而使小区内留出更多的居住空间。二是改进建筑结构形态，增加套内可使用面积。套内布局讲究实用，制止追求不切实际的大客厅倾向。三是合理控制住宅建筑层次，适度提高单位住宅用地的住宅面积密度。住宅密度过低，占地很大，而真正能用于实际居住的面积受到很大限制。因而，在合理安排绿化面积、道路、停车场所的同时，尽可能扩大小区范围内的住宅面积，也是节约土地、高效利用土地的一条重要途径。三、加强宏观调控，积极推进节地型住宅为达到上述要求，在宏观层面上政府还要制定政策，落实措施，积极支持和推进节地型住宅发展。1、加强规划，制订节地型住宅产业政策长三角地区的各级政府，在指导思想上要进一步贯彻落实科学发展观的战略部署，明确发展节地型住宅的重要性和紧迫性，把发展节地型住宅提高到住宅产业政策的高度上认识并实施。为此要进行全面规划，提出发展目标，制定相关的具体政策，包括供地政策、技术支持政策、经济优惠政策、组织落实政策、市场交易政策和各项奖励政策等，有条件的还可制定并发布节地型住宅发展纲要。用住宅产业政策引导房地产企业开发投资向建设节地型住宅方向倾斜。2、控制住宅用地，建立节地型住宅标准体系在原有的住宅建设标准体系中，要突出节能省地的要求，并作为住宅标准的重要内容列入该体系中，其他相关条款如有与节能省地要求不相符合则要重新修订。在土地供应中，要把节地要求作为土地使用权招标拍卖的依据之一，评标时予以充分考虑。在各地区确定用地指标时，要本着节地的精神计划安排住宅用地指标。农村住宅要尽可能向小城镇和中心村集中，归并宅基地，农村居民住宅的设计建造，既要考虑到其特点，又要从节地要求出发，制定一定的标准，引导和控制用地量。如上海市郊正在进行的宅基地置换第一批15个单位，原宅基地面积为873公顷，置换后占地面积缩减到398公顷，节约了475公顷，节省54.4%。城镇住宅小区规划和单体建筑设计，也要按节地要求制定新的指标体系，进行严格的控制。上述指标体系要作为强制性的条文，由政府主管部门实行最严格的监督管理。3、研究建立节地型住宅的激励机制，实施优惠政策和奖励制度推进节地住宅，还要充分利用市场机制的调节作用。为了调动房地产开发企业投资建造节地型住宅的积极性，要在财政、税收、信贷、土地供应等方面，创新激励机制，实施优惠政策，使开发商乐于开发节地型住宅。同时，也要对消费者出台某些鼓励购买节地型住宅的优惠政策，如税费、贷款、供应、价格等方面优惠，鼓励适度消费。而对追求占地面积大的大户型、高档次、豪华住宅的过度消费倾向则采取重税、严贷款等惩罚措施，抑制对土地资源的浪费。对开发商违背节地住宅标准要求的行为，进行必要的处罚，严重的要追究企业领导人的责任，直至取消企业资质。4、创新建筑设计，推进节地住宅的技术进步节地住宅并不是简单的减少土地供应或多建高楼，而主要是更新技术，采用相关的新技术，在保证住宅质量的前提下，提高单位土地的产出率，以达到又好又省的目的。为此，要创新建筑设计，增加居住面积；创新建筑技术，积极推进住宅产业化，部品部件工厂化；创新建筑材料，采用质优、量轻、安全、符合生态环境要求的新型建筑材料。地区政府要集中技术人员研究和攻克节地住宅建设中的难关，为节地住宅发展提供技术支撑；抓好节地住宅的示范工程，组织推广，推动节地住宅发展。5、调整土地供应结构，促进节地型住宅建设土地供应是房地产开发建设的“龙头”。政府要把好土地供应这个关口，根据节地住宅的要求，合理调节住宅用地。从目前普通商品房紧缺的实际情况看，重点是要调整土地供应结构，除停止别墅用地供应外，对耗地过多的大房型、高价位房也要适当紧缩供地量，而对节约土地的普通商品房特别是中低价位住房予以多方面鼓励和支持。根据居民收入和消费需求的档次，可以制定一个合理比例，例如：大户型、中户型、小户型各占多少比重，引导企业建设住宅的方向，以便保证节地型的中小户型住宅供应与居民的收入结构和消费需求结构相适应。6、完善法制建设，逐步建立节地住宅法规推进节地型住宅建设还必须有相应的法律法规作保证。建议中央政府，从现在起就作准备，尽快推出节地型住宅的相关法律，从法制的角度规范住宅设计标准、建筑施工要求、竣工验收制度、市场交易许可、消费者购买节地型住宅的权益等，使之有法可依。长三角各地方政府，也可率先出台有关节地型住宅建设的相关条例、法令或实施细则，以解燃眉之急，依法推进节地型住宅建设。严控建设用地，发展节地型住宅，是我国特别是长三角地区土地政策的一项战略性措施。沪、苏、浙三地要通过协调机构，统一思想，统一政策措施，齐心合力推进节地型住宅的发展，进一步提高土地使用效率，促进区域经济增长和城乡居民居住水平和居住质量的不断提高。(作者：华东师范大学东方房地产学院　教授　陈伯庚)