近年来，一些城市房价迅猛上涨，房价收入比明显偏高，已远远脱离占人口绝大多数的工薪阶层的购买能力，房价问题已成为社会大众关注的焦点热点问题，也成为当今社会诸多矛盾的集中点和交汇点。为解决老百姓住房难题，化解社会矛盾，现在自中央到地方正采取种种措施——如建设部部长汪光焘在最近召开的全国建设工作会议上就明确指出，2005年将加大中低价位普通商品住房、经济适用住房的建设力度。如北京、上海、西安、杭州等城市目前也正纷纷采取措施，加大中低价商品住宅、经济适用房和廉租房的供应…… 然而，在这样的大背景下，日前，有一位房地产业界的权威人士却发表了一篇文章，指出房价收入比并不是衡量地产泡沫的标准。该文章发表后，立即引起了许多人的议论和关注。人们特别是将议论和关注的焦点集中在了该篇文章的最后提法——希望大家共同努力来研究这个问题，先各抒己见，后逐步统一认识，直至最后通过必要的组织程序，作出统一的界定泡沫状态的标准。由于房地产业直接关系到国家的金融安全，因此，有关房价收入比到底是不是衡量地产泡沫的标准问题，实在是事关重在。为此，我觉得我即便冒犯了权威，也还是有必要在此谈谈我的观点和看法的。当然，不当之处，还得请大家批评指正。 权威的分析过程 该位权威人士之所以得出“房价收入比不能作为衡量泡沫的标准”，主要基于以下分析—— 泡沫现象是虚拟资本过度膨胀的经济现象，其主要表现是价格猛涨，远远离开其价值，用以考查是否出现了过度涨价的问题。房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值，用以考查居民的购房能力。由此可以说明，泡沫和房价收入比反映的是不同质的经济现象，作用也不同。 由于泡沫的释义是最直观和最透明的，因而要衡量是否出现泡沫只有一条标准，就是直截了当地去检查某一种商品是否出现了价格猛涨并已远离其价值，从而呈现了泡沫状态。既然有了最直接的衡量标准，就没有必要再使用辅助指标，何况迄今为止还没有发现合适的辅助指标。如果增加一些不合适的辅助指标，反而会互相牵制而难以得出准确的结论。房价收入比虽然也包含了价格因素，但不论从静态或动态的角度，都不可能用价格与收入的比值，来说明房价是否猛涨并远离其价值。因此，从两者的释义来分析，房价收入比不能作为衡量泡沫的标准。 那么，事实果真如这位权威所说的吗？ 追根溯源说价值 在经济理论界，对于价值范畴本身的定义或理解，最概括地讲，主要有以下三种： 1、斯密对价值的定义。在《国民财富的性质和原因的研究》中，斯密说：“价值一词有二个不同的意义。它有时表示特定物品的效用；有时又表示由于占有某物而取得的对他种货物的购买力。前者可叫做使用价值，后者可叫做交换价值。” 2、马歇尔对价值的定义。针对斯密将价值解释为使用价值和交换价值的观点，在《经济学原理》中，马歇尔说：“经验已经表明，把价值这个字用作前一种意义是不妥当的。一个东西的价值，也就是它的交换价值，在任何地点和时间用另一物来表现的，就是在那时那地能够得到的、并能与第一样东西交换的第二样东西的数量。因此，价值这个名词是相对的表示在某一地点和时间的两样东西之间的关系。”可见，在马歇尔看来，所谓价值，主要指的是物品的交换价值或价格。正是在将价值定义为价格的基础上，马歇尔才得出了价值（价格）取决于供给价格与需求价格的共同作用的均衡价值（价格）理论，其中，决定供给价格的因素是生产费用的高低；决定需求价格的因素是边际效用的大小。 3、马克思对价值的定义。马克思是通过对交换价值的分析着手，进而从更本质的方面或更深层次引出价值范畴的。在《资本论》中，马克思说：“同一种商品的各种有效的交换价值表示一个共同的东西。”他进一步分析说：“如果真正把产品的使用价值抽去，就得到……它们的价值。因此，在商品的交换关系或交换价值中表现出来的共同东西，也就是商品的价值。”“作为价值，一切商品都只是一定量的凝固的劳动时间”。简言之，马克思对价值的定义就是《政治经济学》那一句话：“所谓价值，就是指凝结在商品中的一般的、无差别的人类劳动（即抽象的人类劳动）。” 综合马克思的论述，我们不难发现，在马克思的劳动价值理论中，价值的内涵更多的是从本质上来加以概括的，这就是说，价值作为不同使用价值相交换时所体现出来的“共同东西”，它是商品经济社会所特有的历史范畴，它代表了或体现着一种社会关系，即商品生产者之间互换劳动的关系。 由于马克思的劳动价值理论中的价值内涵更多的是从本质上来加以概括的，因此，在实际生活中，我们有时往往很难对其加以量化。 马克思价值理论与西方价值理论差别：1、“价值”定义差异：从上面对“价值”的不同定义，我们可以知道，马克思价值理论与西方价值理论价值理论之所以存在分歧或争论，直接的原因则在于论战的双方所给予的价值范畴的定义是不同的。马克思理论中所讨论的“价值”并不是西方经济学所要研究的“价值”；而西方经济学中所说的“价值”含义也绝对不是马克思意义上的“价值”。 2、“价值”源泉差异：马克思价值理论与西方价值理论在分歧或争论的直接的原因虽然是“价值”定义的差异，但如果深入分析下去，我们就能看出，真正的差异来自于“价值源泉之争”。马克思价值理论认为，活劳动是价值的唯一源泉。而西方主流经济学生产费用价值论则坚持价值源泉多元论；均衡价值论取代生产费用价值论后，西方主流经济学者进一步认为，在资本主义私有制永恒不变的假定前提下，再象古典政治经济学家那样继续关注价值理论的讨论已没有什么实际意义了，因此，他们也就将研究的重点更多地投放在价格理论上，而非价值理论上。如在马歇尔看来，讨论价格问题的意义已超过价值问题的讨论，这一观点几乎为现代西方所有经济学家所接受。 房价收入比是泡沫最直接的衡量标准 房地产泡沫这个概念是最近的舶来品，其经济理论基础自然是西方主流经济学的价值理论。因此，毫无疑问，房地产泡沫（即房屋的价格猛涨并已远离其价值）定义中的价值，其“内涵”绝对不会是马克思政治经济学价值理论中的“价值内涵”；而应当是西方主流经济学值理论价值中的“价值内涵”。 由前面一节的叙述，我们已经可以清楚地看到，西方主流经济学价值源泉多元论显然是接受了人们在日常生活中的现象化看法，把价值视为“所能交换到的其它商品量或货币量”，即交换价值或价格。最简单的定义就是，某商品的价值就是指人们为得到该商品而愿意放弃的其他东西；某商品的价格就是人们为了得到这件商品而必须放弃的其他商品的数量。 金钱是交换的媒介，因此，上面价值和价格的定义也可以换一种说法——某商品的价值也就是指人们为得到该商品而愿意支付的金钱；某商品的价格就是人们为了得到这件商品而必须支付的金钱。 因此，按照西方主流经济学的价值理论，房屋的价值也就是指人们为得到该房屋而愿意支付的金钱；而房屋的的价格则是指人们为了得到该房屋而必须支付的金钱。 房地产泡沫的定义是指价格猛涨并已远离其价值。换言之，房地产泡沫是指人们为了得到该房屋而必须支付的金钱猛涨而远离其为得到该房屋而愿意支付的金钱。而这“必须支付的金钱”与“愿意支付的金钱”之间的“差额”就是“泡沫”。我们假设“必须支付的金钱”为Ａ，“愿意支付的金钱”为Ｂ，则“差额”即“泡沫”Ｃ＝Ａ－Ｂ。 相对于欲望，我们所拥有的东西永远也不可能达到富足的程度。每个人所作出的消费决策，每个人所考虑要购买的东西包括房屋，都一定要与自己所拥有的金钱相称，这就是为购买某一种商品“愿意支付的金钱”往往存在“上限”的根本原因。而对于绝大多数人来说其所拥有的金钱则完全取决于其“收入”，一般来讲，对于大多数人，其一辈子所购买的所有商品的总价格就不大可能超过人一辈子所有收入的总和，这就是“总的上限”。 由上分析可见，某人“愿意支付的金钱”即Ｂ一方面与其喜好有关，另一方面也与其支付能力即“收入”直接相关；当喜好相当强烈时，则更大程度上取决于其支付能力即“收入”；而一个不争的事实是，几乎是每个人都对舒适的住房存在着强烈的追求。 当房价收入比在合理范围内时，此时价值（价格）均衡，即“必须支付的金钱”与“愿意支付的金钱”这时是相等的，即Ａ／Ｂ＝1，这时Ｃ＝０，说明此时泡沫不存在。当房价收入比超过了某一“上限”后，也就是说此时价值（价格）不能实现均衡，即“必须支付的金钱”大于“愿意支付的金钱”，即Ａ／Ｂ＞1时，显然此时Ｃ＞０时，说明泡沫存在；显然，Ａ／Ｂ的比值越大，此时Ｃ数值也相应越大，说明泡沫也越严重。此时是最典型的地产泡沫，即房屋空置泡沫。 当然，泡沫也很可能呈现一种更复杂的、更隐蔽的表现形式。那就是价值（价格）虽然实现了均衡（供给价格与需求价格均衡），但此时的Ｂ实际上却是由Ｂ1+Ｂ2所构成的，其中Ｂ1是真实的“愿意支付的金钱”即真实（自住和投资）购房者“愿意支付的金钱”，而Ｂ2是虚拟的“愿意支付的金钱”即投机购房者“愿意支付的金钱”；此时虽然Ａ／Ｂ＝1，即Ｃ＝０，但此时的Ｂ2从本质意义上讲，其实同Ｃ并没什么根本的差别了。这时的泡沫表现形式就是地产价格泡沫或地产投资泡沫这两种形式，或是这两种形式兼而有之。当然实际市场情形可能会更加复杂，即在Ａ／Ｂ＞1，即Ｃ＞０时，依然有Ｂ2的存在，那么，此时，实际上是房屋空置泡沫、地产价格泡沫或地产投资泡沫这三种形式很可能是同时存在了。 分析到此，我们已经可以非常清楚地知道，从本质上讲，房价收入比与房价泡沫的概念完全是同质的，房价收入比其实就是房地产泡沫最直接的衡量标准，而并非辅助指标。