温故2004：那些被抢购一空的房子“现在买房子，就像买大白菜”，有人曾经这样评价2004年部分城市的商品房销售市场。 根据商务部的多次统计，中国没有供不应求的商品。彻夜排长队购买某种商品的现象我们已多年没有看到了，可是，近年来，并不鲜见地，售楼处门前出现了这样的队伍。上海甚至冒出了一房难求的“怪现状”，辗转托人只为获得一个购买资格。说实话，许多人并不认为中国目前有值得人们为它彻夜排队的房子。但对于2004年那些被抢购一空的房子，唯有无言。温习2004年的地产市场，并不意味着要向它致敬，不过，2005年的一些指向，或许就隐藏于许多熟视无睹的细节之中。以下数字证印了2004年北京地产市场的收获：来自北京房地产交易网的数据，2004年北京整个商品房的销售额是1465.8亿元，比2003年的998亿元增长了50%(北京统计局的此项数据是：2004年北京实现商品房销售额1249.1亿元，同比增长39.1%。)。2004年，北京商品房销售额首次突破千亿元大关。房价和成交量双双攀高“假设没有节假日，除以365天，2004年平均每天成交4.1个亿。从这个数字上就能够看到，整个2004年北京楼市确实都是比较火爆的。”以32亿之多的销售额捧得北京十大热销楼盘排行榜亚军的建外SOHO老总潘石屹曾对去年北京楼市的热销做过这样一个细致的测算。而作为楼盘销售的最大赢家，2004年的“世纪城”无疑更是让业界艳羡不已。“2004年世纪城卖了45个亿，住宅基本全部销售完毕，写字楼部分也基本全部签完约，但是因为年底备案时间，有不到5个亿没有备案。所以说2004年卖了45个亿，备案额达到40.7个亿。到后期销售的住宅两个部分晴雪园和晴波园，几乎不敢打广告。太多人排队了，现在住宅差不多已经没有了。写字楼差不多只剩下30套。”北京金源鸿大房地产有限公司副总经理朱友军告诉本报记者。记者在对两年来的北京十大热销楼盘排行榜进行比较后发现，绝对销售额已在水涨船高。世纪城2004年的销售额比2003年整整增长了近9亿元，得以蝉联冠军，而迈入2004年北京十大热销楼盘排行榜的“门槛”即第十名的项目，也由2003年的8.30亿元，提高到13.7亿元。 而另一位同样在2004年北京十大热销楼盘排行榜上“赫然在列”的北京万达广场的总经理罗昕，还从房价角度证实了热销的事实：“平均房价涨幅达15%以上的实际情况也足以使房地产业内人士喜笑颜开。”(统计部门公布2004年北京商品房价格上涨6.5%。)在这一点上，建外SOHO和北京富力城可谓是沾尽了房价的光了。据了解，建外SOHO从12000元／平方米的均价一路攀升至16000元／平方米，富力城则从7000元／平方米的开盘价上涨到现在的每平方米近1万元。除了房价，成交量也是“千亿神话”的主要推动力。以商品房销售的主力军商品住宅销售为例。有统计数据显示，2004年北京商品住宅销售2285.8万平方米，同比增长29.1%，实现销售额1085.1亿元，同比增长37.5%。然而，京城楼市去年的一路高歌也并非一帆风顺，宏观调控施之于房地产的多项政策的出台，曾让业内人士对京城楼市有过些许的担心，不过最后被证明是有惊无险。“2004年北京房地产市场受‘8.３1’、加息等土地和金融政策的影响，房地产开发的成本大大增加，房地产投资增幅在2004年下半年开始出现回落，特别是土地的购置面积及完成土地开发面积回落达到60%以上的比例。”戴德梁行旗下的泛城(中国)项目总监岳锋钢说，这一信息不仅影响了开发商，也直接作用于购房者的心理，使购房者意识到未来市场的变化，纷纷将购房计划提前，造成市场热销的局面。也许正如北京华远集团总裁任志强所说：“关紧了土地与信贷的两个闸门，但无法阻挡需求的巨浪冲击。消费像一匹脱缰的野马一样，拉动着市场的快车一往无前。”热销演绎“区域之争”记者在采访中发现，热销除了产品本身的因素之外，最重要的原因之一还是地段。2004年北京楼市的“区域之争”大有将热销进行到底的架势。焦点房地产网等公布的2004年北京十大热销楼盘排行榜，透出了“区域之争”的“蛛丝马迹”：CBD区域的楼盘占据了4席(华贸中心、大连万达广场、金地国际花园、建外SOHO)，销售总额达到了86亿元；西部占据了2席(远洋山水和世纪城)，销售总额达到了65亿元；北部、东部区域大盘各占1席(北苑家园和棕榈泉国际公寓)；南城楼盘也有不俗表现，在众多楼盘中脱颖而出，占了1席(星河城)。不难看出，“东西之争”仍然是京城楼市竞争的主旋律。“以住宅为例，根据2004年城八区的预售登记面积情况，内城四区东城、西城、崇文、宣武预售登记面积170.2万平方米，占城八区总预售登记面积的12.7%；而位于京东的朝阳区这个数字达到了536.7万平方米，占40%；而位于西部的海淀区和石景山区也不甘示弱，海淀达到了333.3万平方米，占24.9%；石景山区70.1万平方米，占5.2%。”岳锋钢指出，海淀和朝阳的确是“东西之争”的两大支撑点。“CBD区域的规划为该区域的楼市提供了很大的发展空间，无论是公寓、商铺还是写字楼。”北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰说，2004年，跨国公司的关注与参与，刺激着CBD区域房地产市场的再次繁荣，该地区开工项目17个，开工面积约380万平方米，甲级写字楼的空置率仅为3.8%，且平均租金上涨了5%。CBD区域的确不愧为京东楼市甚至北京楼市的重头戏，在2004年北京十大热销楼盘排行榜中出线4个似乎也是情理之中，加之朝阳公园附近的棕榈泉国际公寓的强势加入，京东阵营占据了排行榜的半壁江山。俨然，京东楼市已成气候。而“东西之争”的另一主角京西楼市也是不可小窥。随着“两轴—两带—多中心”的城市空间新格局的提出，京西楼市在去年备受关注。“土地稀缺性正在提升京西楼盘的‘身价’。”记者在采访远洋山水、世纪城和万城华府等京西项目时，这已成为相关地产商分析京西楼市区域价值时的共识。据记者了解，北京市将严格控制三环路以内新批房地产开发项目，今后政府对西部土地的规划审批将控制得更严，对项目的审查也将更细，在容积率、绿化率、楼高等方面都会提高标准。对地产开发商而言，这就意味着今后在三环之内，尤其是京西区域拿地不再像以前那么容易。那么京西仅有的住宅项目如世纪城和远洋山水成为人人争食的“香饽饽”也不足为奇。就在京城楼市大演“东西之争”的同时，星河城15亿元销售额的异军突起，也令业界对南城楼市刮目相看。从2004年城八区的预售登记面积情况看，星河城所在的丰台区达到了230.8万平方米，占17.2%。这两个数字对于一向不被业界看好的南城楼市来说无疑是一种跨越。那些聚光灯照不到的楼盘并不是每一个项目或者物业类型都能在热销的浪潮中分得一杯羹。2004年，还有一些物业隐藏在市场的聚光灯照不到的角落。“目前，北京市写字楼市场供需趋旺，租金持续微幅上扬。但因短期内市场供应过大，造成优质写字楼平均空置率上升为17%左右。除了少量如东方广场这样高档写字楼租金有上升微调，但近几年不断增长的供应量仍然促使大部分高档写字楼纷纷以下调租金等优惠措施，吸引或挽留大中型外资企业机构，以对抗市场供应量的竞争。”北京戴德梁行写字楼部董事林义中分析说，2004年以来北京写字楼市场供应量过大，供大于求持续，市场考验在所难免。中关村写字楼在过去一年里正是经历了这种严峻的考验。“像搜狐、新浪等许多公司在选址要求上就点明了要1万平方米左右的甲级写字楼，而在CBD和金融街，2004供应量不大，想找这样的写字楼会比较难。”林义中说，中关村高档写字楼的集中出炉的确吸引了一部分国际企业“回流”中关村。“但‘回流’并等于‘回暖’。”“从市场供应上看，中关村区域新增纯写字楼供应基本集中为甲级写字楼，售价则在12000-18000元／平方米之间。但是中关村地区大部分企业能接受的写字楼售价为10000元／平方米左右。”北京中原房地产经纪有限公司商业楼宇部总监穆昆的言外之意是，这种市场供给与市场需求的严重错位已经加剧了中关村写字楼的空置率。中关村写字楼目前达30%左右的空置率使得“热销”二字在这里几乎成为一种奢侈品。可能更为热闹的是那些铺天盖地的写字楼广告。在商铺销售方面，形势也并不乐观。据北京建委日前公布的数据显示，去年前11个月，北京商业用现房竣工133.1万平方米，商业用期房批准预售面积160.3万平方米，共计建筑面积293.4万平方米，而其中商业用期房预售登记56.3万平方米，商业用现房销售面积37.7万平方米，共计94万平方米。实际销售面积和竣工面积的巨大落差使商铺销售形势越发严峻。不仅如此，价格下降更是让北京商铺市场的销售雪上加霜，北京建委公布的数据显示，去年前11个月的商业营业用房均价为8429元每平方米，同比下降了39%。不难想像，在热销的光环背后其实还有很多不为人知的烦恼故事。（21世纪经济报道）