交易创新高 楼市高烧不退岁月如梭，2004年的时光瞬即而逝。就着国家宏观调控、银根紧缩、“8·31大限”、央行加息等一系列相继出台的政策和市场因素，夹杂着对房地产市场是否存在“泡沫”针锋相对的意见，2004年京城楼市极不平静的整体环境，留给2005年更多的是扑朔迷离。如何正确判断2005年的房地产市场及其走向？楼价是跌还是涨？现在是否是买房的最佳时机？当楼市正开启新的篇章之际，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司根据北京房地产信息网实际交易的数据，进行系统的分析，勾勒出一幅生动的2004京城购房消费全景图，客观地反映当前市场的实际销售情况，还市场以本来面目。从而有助于业内外人士，包括政府、老百姓和开发商较为理性地认识市场形势，准确把握市场脉搏。2004年房屋销售各项指标均大幅上升 在宏观政策的调控下，虽然2004年房地产开发投资增速放缓、土地开发面积大幅度减少、开竣工的增速较去年同期也有大幅度的降低，但是房屋交易市场却大规模放量，表现出强劲的上升态势，成交总量创历史最高水平。分析显示，2004年房屋销售各项指标较往年都有大幅度的上升。商品房和经济适用房的销售面积、销售金额、销售套数的上升幅度都在20%以上，平均单价上涨9%，单套房屋价款上涨6％，而单套户均面积则呈现下降趋势，由去年的121平方米/套,下降到117平方米/套。在存量房和再上市房市场方面，由于2003年北京市二手房市场中直管公房敞开交易、已购公有住房上市出售新办法及中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法等多项政策的相继出台，极大地刺激了二手房买卖。本年度随着各项政策的实施进行，市场规模得到了快速放大。2004年二手房市场的交易总量上涨了约80％，交易均价上浮2.8%。2004年房屋交易市场呈现八大特征 1.成交总量创历史最高，全年成交量相当于2002年和2003年交易总量之和。2.成交价格持续上扬。3.区域交易格局多元化，热点区域更热、远郊区域加热。4.住宅类市场传统的销售淡旺季概念淡化，办公、商业市场季节走向鲜明。5.普通住宅的单套面积需求变化不大，高档物业的单套面积指标有大幅攀升。6.各物业类型本年度交易总量都有大幅度上升，其中商业类商品房上涨比例最大。7.购房主体仍以本市个人为主，外地购房者比例有所提升。8.存量房和再上市房市场呈稳步上行的良好态势。注：预售类销售即期房销售，是指项目在施工过程中，符合预售条件，取得管理部门颁发商品房销售许可证（预售）后，准许预售部分的交易。过户类销售即现房销售，是指项目主体施工结束，取得管理部门颁发商品房销售许可证（现售）后，准许销售部分。商品房市场高歌猛进 再写楼市光荣与梦想 商品房市场本年度呈现供销两旺的局面，各类物业总成交面积达到3182.7万平方米，成交均价也突破5900元/平方米大关。普通住宅仍是交易市场的主体。朝阳、海淀和丰台是成交热点区域，具备交通和环境优势的远郊县也开始彰显其独特魅力。各个时间节点都被市场充分利用，传统的销售旺季概念逐渐淡化。商品房市场的购房主体为本市居民，但外地个人的购房比例逐年上升。普通住宅占绝对多数 商业用房增幅大 本年度商品房市场中普通住宅占88%，高档公寓和别墅类商品房占5%，办公类占3%，商业类占3%。其中别墅和高档公寓的交易量绝对数量虽有上涨，但是相对比例较去年有所下降，而商业类商品房的绝对成交量较去年同期有所提升的同时，相对比例也有大幅度的上升。交通便捷的远郊区彰显魅力 本年度依然是朝阳区、海淀区、丰台区位居成交量前三甲，三区成交总量占总成交量的54％，其交易量分别为802万、493万、435万平方米；销售均价分别为8047元/平方米、 6988元/平方米和5028元/平方米。通州区、大兴区、昌平区和开发区本年度也表现了不俗的销售业绩，四区销量占总成交量的23%。随着城区市场的快速发展，开发商纷纷将目光转向交通条件和自然环境利好的远郊区，促使远郊区的房地产市场逐步活跃起来。淡旺季界线模糊 与2003年相比，本年度各月的成交量比较平均，传统的销售淡旺季的概念逐渐淡出，开发商抓住每一个可以利用的销售节点，优化营销策略，加大销售力度，使得各个季节都成为销售旺季。外省市购房比例上升６％ 本年度的购买主力仍然是本市城镇居民购买，占总交易量的６４％，而外省市的个人购买比例由20０３年２１％上升到２７％。按照北京市公安局２００５年１月初公布的数字统计，在北京居住３个月以上的流动人口只占北京实际居住人口的３％，由此可见非北京居住的外省市进京置业人群不容忽视。