◆2004年度京津两地城市地价总体情况

2004年度京津两地城市地价水平高于全国平均值，但地价增长趋势放缓

2004年京津两地综合地价平均值为每平方米2009元，比2003年上涨每平方米110元，其中，商业地价水平值为每平方米3875元，居住地价水平值为每平方米1746元，工业地价水平值为每平方米520元。2004年两城市地价水平仍存在较大差距，其中北京的地价水平较高，达到每平方米2384元；天津的地价水平较低，为每平方米1604元。京津两地地价总体水平不但高于全国平均值，也高于长三角、珠三角等经济发达地区平均水平(见图1)。

2004年京津两地居住和商业用地价格增长幅度较大，工业用地价格变化平稳

2004年京津两地综合地价增长率为5.76％，低于全国平均地价增长率(6.08％)，相对于 2003年的地价增长幅度有所下降。两地居住地价平均增长率最高，为10.47％，其次是商业地价，平均增长率为6.36％，工业用地价格则比较平稳，平均增长率为1.18％，维持在较低的水平。这在一定程度上说明，两城市商业用地的供需矛盾已初步得到缓和，但居住用地需求依然强劲，继续带动价格上涨，而工业用地供需矛盾较小(见表1)。

表1 京津两地城市地价平均增长率历年比较(％)

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商业 居住 工业 综合

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2001年 -3.26 2.38 2.22 -1.18

2002年 3.54 1.76 3.65 3.01

2003年 18.07 9.95 1.18 8.95

2004年 6.36 10.47 1.18 5.76

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2004年天津的地价变化幅度比北京大

2004年北京地价增幅为2.26％，天津为 9.25％。北京市各用途土地的地价水平呈稳步上升趋势，其中商业和居住用途地价增幅分别为 3.22％和3.37％，工业用途地价增幅较小，为 0.23％。天津市的商业和居住用途地价水平上升趋势较为明显，增幅分别达到9.49％和17.56％，而工业用地的价格增长幅度较小，为2.13％ (见表2)。

表2 2004年京津两地地价增长率比较(％)

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商业 居住 工业 综合

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北 京 3.22 3.37 0.23 2.26

天 津 9.49 17.56 2.13 9.25

京津两地 6.36 10.47 1.18 5.76

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◆2004年京津两地城市地价主要影响因素

土地政策对城市地价的影响

2004年农用地转建设用地如期解禁，但土地供应并没有全面、大幅度放开，土地供应仍以尽量消化存量土地为主；《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资源部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》等政策，以及2004年继续对开发区的清理整顿工作，使对土地供应的审批管理更加严格。

2004年北京市国土资源局发布《关于办理我市历史遗留经营性用地协议出让手续及有关事项的公告》，进一步规范了土地出让方式，推进了土地资源配置的市场化。同年，通过清理整顿，北京市开发区的规划面积由87609.06公顷减少到40532.04公顷，数量由470个减少到28个。这些措施在短期引起市场波动，但整体上对市场规范运行起到积极的作用。同时由于北京市年内土地供应充足，市场并没有出现大的波动。如，北京市2004年地价增长率比2003年降低了 0.38％。

金融政策对城市地价的影响

2004年存款准备金率的调整，房地产开发项目资金比例的提高以及加息等金融政策，进一步抬高了房地产行业的准入门槛，有效抑制了房地产行业的资金源头，房地产投资呈现逐步放缓趋势。

4月份以来，房地产开发土地购置面积、商品房新开工面积与施工面积的增幅已明显回落。据统计，1-8月，房地产投资7184.6亿元，同比增长28.8％，比第一季度回落12.3个百分点。在40个重点城市中，北京、天津等30个城市房地产投资增幅比第一季度均明显下降。与此同时，土地供应增长势头得到遏制，1-8月新购置土地2.14亿平方米，同比增长6％，比第一季度回落27.2个百分点。

拆迁政策对城市地价的影响

国务院办公厅于2004年6月6日发出《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模，有效减少了由于大规模拆迁带来的被动消费需求。

天津市房价、地价短时间内上扬幅度较大，大规模拆迁是直接原因。2003年的大规模拆迁面积，再加上今年海河等重点工程的带动，形成巨大的安置型住房市场需求，导致房价、地价大幅上扬。2004年天津市严格控制拆迁规模，并提出“要加强对房地产市场调控力度，将本市全年商品房平均价格涨幅努力调控在10％左右”的目标和8项具体措施来调控房价。2004年天津市地价变化率较之2003年降低了7％，调控效果非常明显。

居民旺盛的住宅需求对城市地价的影响

从北京市的情况看，大量新增住房需求加上拆迁引起的住房被动需求，使普通住宅仍为市场需求的主体；同时，随着居民消费观念的改变，改善性住房需求也在不断增加。北京作为政治中心和文化中心的地位以及奥运概念的支持，对外籍、港澳台以及外省市的购房群体具有强烈的吸引力，尤其是一些高档房，“三外”买家已经成为购买主力。

从天津市的情况看，普通商品房仍然占据目前购房需求的主体，且在较长一段时间内，普通商品房仍将保持相对短缺态势。同时高档房市场经过多年的培育，供应、需求市场均有长足进步。另外，拆迁成为拉动居民购房的重要因素。

两个城市巨大的住房需求拉力，带动了地价的持续上升。

◆2004年京津两地地价与房地产市场协调关系分析

地价与房价走势基本保持一致，地价增幅小于房价增幅

京津两地地价与房价走势基本保持一致。 2004年，北京和天津地价水平和房价水平总体上均呈上涨趋势，但地价增长幅度远低于房价增长幅度。2004年北京市地价水平相对比较平稳，与2003年相比，增长幅度为2.26％，1-11月房价涨幅达到6.7％；天津市地价增长率较高，为9.25％，房价涨幅更高，达到14％(数据来源于焦点房地产网)，两个城市地价增长率均低于房价增幅。具体情况如图2所示。

2004年不同城市、不同土地级别和用途、不同类型的房地产中，地价与房价的比例是不一致的。就京津两地而言，北京市平均地价与房屋销售平均价格的比例为27.76％，天津市为 34.27％，地价与房价的比例基本合理。

地价变化与土地供应量的变化基本协调

北京市2004年1-11月商品房开复工面积增长8.4％，土地价格增长2.26％；天津市全年土地供给面积减少2.7％，土地价格增长9.25％。如图3所示。

2004年京津两地土地供应面积在得到控制的同时，地价也在合理范围内增长。随着土地配置方式的市场化以及开发商投资的理性化，地价将逐步趋于稳定。

◆2004年京津两地地价与社会经济发展协调关系分析

地价增长幅度低于国内生产总值增长幅度

北京市2004年1—3季度，国内生产总值为 2970亿元，同比增长13％，地价增长率为2.26％，明显低于GDP增长率。具体情况如表3所示。 2004年北京市的地价较上年度增幅略有回落， GDP增长幅度与2003相比也呈下降趋势。从总体上看，北京市土地市场已经进入理性的状态，地价增长速度与GDP增长速度基本上相协调。(见表3)

表3 2002-2004北京市年国内生产总值(亿元)

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2002年 2003年 2004年(1-3季度)

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国内生产总值 3212.71 3663.10 2970

国内生产总值增长率 12.9％ 14％ 13％

地价变化率 2.85％ 2.64％ 2.26％

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(数据来源：《中国统计年鉴2004》，《中国统计年鉴2003》，天龙网)

天津市2004年国内生产总值同比增长 15.6％(1-11月份)，地价增长率为9.25％。具体情况如表4所示。2004年天津地价没有出现2003年的大幅增长，与GDP增长率相比，地价增长率明显较低，但两者变化趋势基本一致。从总体上看，天津市土地市场经过调整，已经逐步规范和成熟，与国民经济的发展水平相适应。(见表4)

表4 2002-2004天津市年国内生产总值(亿元)

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2002年 2003年 2004年(1-11月)

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固定资产投资额 2051.1 2447.66 2657.65

固定资产投资增长率 11.4％ 19.3％ 15.6％

地价变化率 3.16％ 15.25％ 9.25％

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(数据来源：《中国统计年鉴2004》，《中国统计年鉴2003》，聚源数据网)

地价增长幅度低于固定资产投资增长幅度

北京市2004年固定资产投资同比增长 17.5％(1-11月份)，地价增长率为2.26％。具体情况如表5所示。受宏观调控的影响，2004年固定资产投资增幅明显下降，地价增长速度也放缓，显示两者具有一致的变化趋势。(见表5)

表5 北京市固定资产投资情况表(亿元)

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2002年 2003年 2004年(1-11月)

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固定资产投资额 1796.14 2169.26 2023

固定资产投资增长率 18.7％ 20.8％ 17.5％

地价变化率 2.85％ 2.64％ 2.26％

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(数据来源：《中国统计年鉴2004》，《中国统计年鉴2003》，天龙网)

2004年，天津市固定资产投资同比增长 24.2％(1～3季度)，地价增长率为9.25％。具体情况如表6所示。2002年以来，固定资产投资增长率有逐年上升的趋势，而地价增长率则相反。结果表明，受宏观调控的影响，土地价格的变化相对更加明显，并逐渐趋于稳定。(见表6)

表6 天津市固定资产投资表(亿元)

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2002年 2003年 2004年(1-3季度)

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固定资产投资额 807.51 1039.39 883.72

固定资产投资增长率 18.7％ 20.8％ 24.2％

地价变化率 3.16％ 15.25％ 9.25％

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(数据来源：《中国统计年鉴2004》，《中国统计年鉴2003》，聚源数据网)

地价增长幅度低于房地产投资增长幅度

北京市2004年1-3季度房地产总投资额为 870.6亿元，同比增长了20.3％，比2003年提高了 0.79％。(参见表7)。在宏观调控作用下，2004年北京市房地产市场投资增长速度已经明显放缓，但仍明显高于地价的变化率。

表7 北京市房地产投资情况表(亿元)

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2002年 2003年 2004年(1-3季度)

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房地产投资增长率 24.7％ 28.4％ 20.3％

地价变化率 2.85％ 2.64％ 2.26％

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(数据来源：《北京统计年鉴2004》、《北京统计年鉴2003》，天龙网)

天津市2004年房地产总投资额为1255.96亿元，同比增长了20.8％，比2003年提高了 3.03％。具体情况如表8所示。2004年天津市房地产投资额增长幅度较为稳定，但地价则呈现明显的下降幅度，表明房地产投资增长率仍高于地价变化率。(见表8)

表8 天津市房地产投资情况表(亿元)

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2002年 2003年 2004年

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房地产投资增长率 —— 20.2％ 20.8％

地价变化率 3.16％ 15.25％ 9.25％

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(数据来源：《天津市统计年鉴2004》、《天津市统计年鉴2003》，聚源数据网)

◆2005年京津两地城市地价状况预测

2005年京津两地城市地价总体将呈现稳定、理性的上升势头

2005年京津两地的宏观经济形势持续向好，GDP有望持续较快增长，经济环境将会得到进一步的改善，居民收入水平继续提高，房地产消费仍将会保持增长势头。另外，受到国家宏观调控的影响，固定资产投资增长虽然会放缓，但还会保持一定的增长规模。因而总体上对土地的需求还将持续增加，进而带动土地价格的上涨。

受国家宏观调控及土地市场治理整顿的影响，2005年土地的供应总量将会出现较低的增长或出现供应总量减少的情况，这也会使土地的价格继续保持上涨的势头。

通过对经营性用地实行招标、拍卖和挂牌方式出让，土地价格将得以显化和公开，并在很大程度上减少土地交易成本；同时，减少由于暗箱操作导致的非理性价格波动，优化了土地价格的形成环境，使土地价格逐渐回归理性状态。受土地供应方式不断规范化的影响，地价也会保持稳步、理性的增长。

预计2005年北京地价将会继续保持上升的势头，上涨幅度可能有小幅的增加

供给方面，相关房地产开发政策和金融政策的出台提高了房地产投资的门槛，开发项目需要的启动资金增加，形成房地产开发有地没钱和有钱没地的现状。这些情况将会在一定程度上影响今年总体供应量的增长。从需求方面看，根据项目的销售数字统计，北京住房市场除了满足本市居民的购房需求外，还要满足大量外籍人士和外地人士进京置业的居住需求，加上拆迁和北京不断城市化带来的购房需求，购房需求仍然很大。

供给增长放缓或出现减少，而需求依然强劲，房价必然会继续上涨；而房价的持续走高必然也会带动地价的上涨。

对于天津的地价状况来说，2005年地价仍保持上涨势头，但是上涨幅度将会回落

从市场需求方面来看，需求量仍然很大。需求量主要来自两个方面：一是拆迁带来的刚性需求，二是市场潜在升值价值被发现，改善型和投资型需求迅速增大。而在供给方面，由于加息以及“12·1”和“8·31”等因素的影响，供给总量增长有所放缓。由于供需两方面的共同作用，出现了 2004年地价较快的上涨，而这一上涨趋势也将延续到2005年。

2005年的地价涨幅将比2004年略有下降，因为2004年商品房加速消化了城市建设和拆迁带来的刚性需求，在带动改善型需求的同时，也有一些非理性购房提前透支了2005年的需求量。现在天津地价已经向一线城市靠拢，价格洼地效应被快速填补，而且市中心区域新盘动辄5000元／平方米的价位，相对于城市目前居民购买力有一定的超前性，这些都将导致高价商品房成交总量的下降、地价上涨幅度下降。(中国国土资源报)