有数据显示，去年楼价比前年上涨了18.8%；今年年初各大地产商巨头又通过媒体表态，今年楼价将有10%～15%的增幅，虽然大家都知道此做法不免有"托市"之嫌，但去年楼价的疯狂历历在目，准购房者心中不禁有几分忐忑戚然。今年楼价是涨是跌？什么时段买楼最划算呢？广州房地产哪个领域最适合投资呢？要想科学准确地回答这些问题，首先我们要清晰地了解去年引起楼市变化的原因 去年楼市到底怎么了？我们先简单总结一下去年楼市的表现：年初供应短缺，楼价疯涨；第二、三季楼市平稳回落，发展商追加开发；第四季年末新盘大量上市，购房者持币观望。成交量与供应量的逆向而动国土局的数据显示，去年一手新盘成交量走势呈现急速走高缓慢回落的状况。2004年1～3月是楼市成交最为旺盛的阶段，成交持续走高，4月的成交量比之稍有回落，5月的成交量比4月更低。6、7月的成交量仍然是一个继续走低的态势。8、9月稍微回稳，但第三季度的成交量不但低于第二季，甚至同比低于2003年。10月的成交量再次下挫，11月有所靠稳，专家估计12月成交量又再次下挫（国土局没有公布相关数据）。另一方面2004年住宅供应量呈现的是一路走高的态势，首季的供应是全年最少的，到第二季度供应大增，足足比第一季度增加1倍多，全市达275.24万平方米，第三季度有所回落，有265万平方米，环比减少3.5%。但第四季度开始地产商出货速度加快，以《楼市情报》的资料数据保守估算，第四季度的供应至少比三季度增加30%。从两项数据的变化可以看出，市场的供应与成交额基本呈现互逆式的变化。这种情况说明，去年大部分时间市场都处于供求不平衡的状态中。楼价：首季疯涨，末季疲软与上述两个数据相比，2004年的楼价变化就有点扑朔迷离。 2004年1～5月是楼价增长最快的时段，老百姓也确实感受到楼价的增长，部分楼盘的涨幅达30%。上半年老八区预售商品房均价为5606/平方米，是自2000年以来的最高。去年上半年老八区预售商品房成交价为5111元/平方米。但到7月后楼价就开始回落（国土局的数据），8、9月楼价基本与7月持平。但国土局的数据显示，第三季度广州老八区住宅成交价为5539元/平方米。而最新公布的数据表明，去年老八区整体成交均价为5339元/平方米。单纯从数据上看，似乎去年全年比03年楼价提高很多，甚至可以得出一个结论，去年下半年的楼价比上半年有更大的升幅。各大媒体与地产商也以此作为楼价坚挺的有力证据，大肆宣扬。难道去年下半年楼价又在上半年的基础上上涨了10%？实际上，这三项数据没有可比性。因为从第三季度开始，市区有部分别墅的成交价纳入了多层住宅成交价统计，所以拉高了整体成交均价。以业内老行专的判断，下半年楼价一直都偏软。发展商的销售策略，一直摇摆在降价促销还是维持原价减慢销售两者间。由于十一黄金周的销售不尽人意，第四季度楼价最好的情况也只能维持上半年的水平。可见2004年广州楼市的亮点还是集中在上半年。那么为什么去年上半年楼市会有如此大的涨幅，今年会否还出现此种情况呢？消费心理受冲击，需求上半年集中爆发如果要清晰了解这个问题，就不得不提2004年初召开的八大地产商峰会。在此峰会中，广州的地产巨头只向公众宣布一个信息，2004广州楼价一定要涨。而实际情况也如峰会所言，1～3月楼市火暴楼价飞涨，甚至超出了地产商的预料。这是怎一回事呢？首先，地产商年初的确存在成本增加的压力，这也是促使广州八大地产商走到一起的原始动力。2003年底开始土地成本增加，建筑成本上涨，融资成本提高。业内人士估计，年初各种成本合计将近有10%的增长。这也是发展商"实牙实齿"地宣称一定上涨10%的依据。也成为广州楼价上涨的最初助力。但去年首季楼价上涨的主因却并非"成本提高"，而是购房者的"消费心理"受到了地产商高姿态的冲击。面对地产商"视死如归"般的涨价宣言，看着楼价一点点的提升。很多打算在下半年入市的准购房者纷纷提前购房。这令上半年的市场需求大大增加。实际上，上半年楼价疯涨的直接原因就是市场出现供求不平衡。去年上半年老八区批准预售住宅面积为221.91万平方米，同比03年有一定的增长。但去年上半年的需求量却有爆炸性的增加，按国土局的数据，广州新建住宅上半年的消化量达到158%。阶段性的供求差，推高了上半年的楼价。基本面未改，下半年楼市遇压力面对突如其来的楼市春天，广州很多中小型地产商年初就开始加大建设开发，部分早年的烂尾楼也被重新盘活，积压的空置房也时刻准备着进入市场。按业内人士的说法，各大型地产商也曾经考虑过这种忽然爆炸式的增长可能会透支下半年的楼市。但最后他们还是选择加大开发，加快进入市场。因为按他们判断，上半年楼市的增长可能会使广州投资型买家增多，楼价有可能一路托高，最后转变为投资型为主的房地产市场。就象上世纪九十年代中的香港和现在的上海一样。但实际情况未如地产商所愿，成交一路走低。往年的销售旺季也同样一片暗淡，十月的销售甚至低于九月。2004年全年一手新盘的成交量只比03年增加7%，再回头看看上两年的数据，2002年一手新盘成交量增长8%，2003年则增加9%。可见广州楼市发展还在继续着自己的步调。上半年楼市的火暴只是发展商托起的一片"虚火"。　　但此时年初开发的房子到11月已准备进入市场，面对如此市况，中小型地产商选择快速进入市场，部分地产商甚至把明年销售的楼盘也提前推出。用他们的话说："明年的供应决不会比今年少，到时市况更不明朗。与其把销售推到明年，不如趁现在楼价还没降下来赶最后一班车。"而大型的地产商也有自己的压力，11月的加息使得他们的财务压力大增。所以大型地产商也加快推货，以求加快资金回笼，降低融资压力。与首季相似，第四季也有供求不平衡的矛盾，只不过这次是供大于求而已。今年楼市会怎样？楼价：涨or跌？今年广州楼市不存在大涨的必然因素。在去年的基础上，部分发展商预计今年楼价将有10%～15%的增长。发展商的理由是今年广州经济预计将有12%的涨幅，人均收入将达到6000美元。为了迎接亚运，从今年开始广州将进入城市大规模开发阶段。这些都会促使广州房地产继续走好。然而大家可以看到这些理据的说服力不足，广州经济的发展和人均收入的提高已非一朝一夕的事情了。而大规模的城市建设的确会带动起城市的房地产发展，例如长三角很多城市就是如此。但城市建设所带动的房产一般都具有远景投资的性质，现在的广州楼市的基本面却还不具备远景投资的必然因素。首先广州的"热钱"来源单一；基本都是广州本市的富余资金。广州在华南以至全国城市中的地位是不容置疑的，但还是不能与上海、北京相比。珠三角各大城市都有自身很完善的房地产市场，深圳、珠海、东莞等地的富余资金不会向某一城市集中。在缺乏区域外资金注入的情况下，即使今年广州人均收入达到6000美元，投入房地产中的资金也还是有限。其次广州不存在"热钱"集中地；由于历史的原因，广州城市发展呈现一种四面开花的局面："东进、西联、南拓、北优"。基本上每个区域都有自己独特的优势和主要的客户群。这就使购房者自住者有很充足的选择余地，天河北住不起，可以搬到东圃。同类型的房子各区域都有，例如南湖有山水豪宅，花都也有山水别墅。所以"稀缺"这个炒卖的基本前提都不具备。今年的楼市发展同样如此，据土地开发中心负责人介绍，2004年推出的不少地块都位于广州城市与郊区边缘地带，这是和大广州的发展方向相适应的。这也意味着今年房地产市场新盘分散，资金很难集中炒高楼价。此外，去年建筑成本大涨的局面已得到控制，在今年的地产经济峰会中，发展商也不再像去年一样统一口径，这些都表明今年广州楼市不可能大涨。相反，今年上半年楼价下调压力加大。一手楼价遇下调压力，部分区域逆市而动首先，从去年整体的成交情况可以看出，广州楼市的基本面没变，楼市仍以自住型买家为主，投资型购房仍然少之又少。而发展商上半年的哄托形成的高楼价，已令众多准购房者采取观望的态度。去年全年的成交量只比03年增加7%，不但比03年9%的增量少，甚至不如02年8%的增量。一个没有高成交量做支撑的高房价必然虚高，因此调整不可避免。其次，从供应的角度讲，2004年广州市计划出让31幅经营性国有土地使用权，总用地面积107万平方米，总规划建筑面积267万平方米，是1997年以来供应土地量最多的一次。再加上去年延续而来的供应，预计今年总体供应量会有10%～15%的增长。例如在今年的地产经济峰会中，房协会长陈墩林先生就预计今年上半年将近有100个楼盘推出市场，保守估计供应面积将达300万平方米。这比去年上半年的供应增加许多。而今年新盘需求量增幅应该也在7%～10%之间（以02～04年成交量的增幅来判断）。供应会略大于需求，这是楼价下调直接动因。最后，二手房子的实惠使更多购房者转移阵地；去年上半年一手商品房成交量同比增加37.4%，二手房成交量增加35.6%；但全年一手商品房交易面积同比只增长7.2%，相反二手房交易面积同比增长43 %。这些数据显示去年下半年二手市场迅猛发展，一手市场却开始回软。另一方面去年二手房成交价只增长了4.8%，与一手房10%以上的增幅还有不少差距，这样一来两个市场的价格差距实际上在拉大。综合上述三组数据可见，由于一手房价增长超出了购房者的预期，购房者转而更多地关注二手市场。例如去年7、8月二手房的成交量甚至大于一手房。而今年新上市的房改房将有成倍的增长。因为一些房改房原业主其实早已购置了新住宅，只是由于手续原因老房子无法上市。今年房改房上市的政策限制将进一步放宽，公积金对此的贷款手续、额度都将更加完善。所以预计今年房改房的供应大增。这些二手市场中价廉物美的产品将抢走一手市场中不少客源。从而也增大了一手市场楼价下调的压力。从一系列的市场情况可以看出，今年一手楼价下调的压力远大于上涨的动力。但从区域的角度看，市中心某些区域却有很好的上涨潜力。上文也提到，今年楼市的供应主要集中在周边新兴区域，市中心的供应量较少。在这样一个自住型购房者占绝对主导的市场中，某区域的供求关系决定局部区域的楼价变动。所以如果今年市中心的新盘楼价有10%以上的上涨也不足为奇。调整年，住宅仍有两大投资热点所以今年并不缺乏亮点。二手市场的成交量与成交价预计都会有不错的增长；配套已逐渐成熟的中生代区域也有可能成为投资热点。中心区域的二手市场　相对于一手市场的毛躁，广州二手楼市受人为干扰的因素较少。虽然局部区域不排除有人恶意炒高，但整体上基本遵照市场规律运行。数据显示，去年广州市全市十区二手住宅成交均价为2759元/平方米，比2003年高了128元/平方米，增幅达4.8%。其中广州市老八区二手楼成交均价突破3000大关，达到为3078元/平方米。这些增长都比较符合正常的市场发展。上文也分析也提到，去年下半年开始，由于一手楼价的高涨使更多的购房者将目光投向二手市场，二手市场的需求开始增大。而预计今年一手楼价的下调会缓慢进行，所以这种需求量从一手流向二手的情况仍会继续。另外从投资者的角度讲，二手楼总价相对较低，而且转手速度快，是短线投资还是长线投资可应市场情况快速转换。这都吸引了不少投资者进入。从《楼市情报》的读者热线中发现，今年有意投资中心区域二手市场的投资者逐步增多。这些投资型的购房对楼市将有不少的冲击。市中心区域既然广州是购房自住型的买家占绝对主力，投资者就需要从这些买家角度出发找寻投资区域。随着政府宣布将不再在老城区建住宅楼开始，老城区的供应就一天比一天少。今年除了一些旧盘新货和被盘活的"烂尾楼"外，已经很难再有新盘出现。老城区的准购房者都面临迁出老区的选择。这批准购房者的购买力都相当惊人，同时对居住的要求也比较高。另外，一些中高收入的初次购房者也希望把家安在城市中心地带。广州城市发展一个很大的特色是：商品住宅的开发早于政府配套建设。今年很多新开发的热点区域，例如黄埔罗岗、白云大道北等区域都有类似的情况。这些新兴区域由于配套还未完善，很难吸引这些对居住要求甚高的准购房者。但一些中生代区域情况就不同，这些区域经过前几年的快速发展后，配套也逐渐跟上。而且作为新开发的区域，建筑与配套的时代感远远超越老城区。部分已列入这些购买力惊人的准买家的购房日程中。天河公园板块此区域地理位置相当有优势，既靠近天河城商圈、天河北、珠江新城等商务区。又有天河公园等优越市政配套。未来很可能会成为天河的中心地带。但问题是现在楼价已有些透支利好，如果楼价在6500～7000左右，投资收益就会很小。因为此区域今明两年将有大量新盘推出。包括历德雅舍二期、东方新世界二期、东逸花园四期、东晖花园二期、公园一号等等。房家价可能会有所下调，投资者可考虑在供应充足，楼价下调之时趁机吸纳。长远看，此区域对上文提到的人群有很大吸引力。南湖板块同和路的改造完成，令南湖板块有可能成为市区最好的山水豪宅区。现在的同和路已是双向六线车道，进出市中心车程可在20～30分钟左右。这意味着南湖板块最大的瓶颈已得到解决，所以今年楼市可能会相当烫手。目前在售楼盘主要以别墅和高档洋房为主，楼价还没有明显升幅。预计随着雅居乐、万科南湖等大盘的带动，楼价将有质的跃升。珠江新城如果从现状看，珠江新城的配套还是处于建设期，但如果要投资该地，今年就要行动了。因为看来政府是打定主意要在2010年把商务中心的框架建好，随着市二宫、图书馆、歌剧院等一系列市政巨头的开工，以及交通道路的完善，区域楼价将进入一个逐步抬升的阶段。不过投资所需资金较多，风险不小，投资者要做好长线持有的准备。天河北及滨江东板块这两地已成为新兴成熟区域的标志，今年两地有两三个新盘入市，估计售价都会很高，不适合短线投资，较为适合自住为主投资为辅的购房人士。（楼市情报）