随着国内百货业、连锁业、服务业的率先开放，国外零售企业纷纷瞄准中国市场，因此对于商铺的需求日益增大。而中国连续多年GDP的大幅增长以及城市化的不断深入促进了国内商业的逐步繁荣，进而对商铺的需求进一步扩大。同时商铺平均10%左右的收益率对于投资者来说吸引力也很大。预计05年商业地产供应将持续增加，但需求将开始萎缩。 回顾2004年中国商铺市场，基本上呈现以下几个特点。 商铺市场投资供应充足 2004年，北京，上海，广州，深圳四大城市商业营业用房供应充足，新开工面积快速增加。2004年北京市商业营业用房预计施工面积为547.5万平方米，竣工面积为230.4万平方米。金源shopping mall及南城百荣世贸商城的竣工，使得2004年商业营业用房竣工面积增加数量较大。 2004年，上海商业物业的施工面积进一步扩大，特别是2004年下半年，新开工项目明显增加，按1.5-2年的建设周期，预计这些目前正在施工的项目将在未来的1年至2年内上市，届时将迎来新一波的商业市场竞争，并在短期内影响价格的波动。 随着广州和港澳地区紧密结合的CPEA以及泛珠三角合作“9＋2”战略的实施，商业地产开发开始在广州展现出无比巨大的潜力与商机。预计广州2004年商铺新开工面积为40万平方米，商铺施工面积为500万平方米，商铺竣工面积约60万平方米。 2004年，深圳商铺投资渐成热点。在继东门、华强北两大商圈之后，南山商圈正在迅速崛起，南头片区的商铺也将逐渐成为投资热点。预计2004年深圳市房地产开发投资额将达到51亿元。 商铺市场需求多样化 随着大型住宅社区的建设和住宅郊区化的快速发展，社区商业、郊区商业成为市场热点， 2004年北京市商业地产开发都以社区商业为主，包括社区商业街、社区购物中心、社区底商等各种形态，社区商业是其后商业地产投资的重中之重。截至目前为止，北京市商业营业用房的销售额为94.70亿元。销售量为75.15万平方米。 2004年，随着城市整体、商业规划的进一步落实，城市郊区化发展的趋势，城市次商业中心和边缘区域的整体定位得到了一步的明确和升华，这些区域的商业已成为市场的热点。 广州商业地产开发项目中住宅小区配套的商用物业走俏。04年以来，合生创展、富力地产、珠江地产、城建集团等陆续推出大量的小区配套的商业项目。预计2004年广州商铺面积约50万平方米，销售金额约50亿元。 中国零售市场全面开放后，高档百货等业态大量涌入深圳，从而使深圳的零售业态更加丰富，预计深圳2004年商铺销售面积为52万平方米，同比增长35.38%。 租售价格变动各异 2004年，各城市租售价格变化呈现不同特点。北京租售价格保持平稳，上海租售价格涨幅回落，广州、深圳租售价格持续上升。 2004年，北京市商业营业用房的销售均价为12,700元/平方米，比去年略有上浮，但平均涨幅不大，个别区域如CBD销售价格升幅较高；租赁情况来看，总体价格变化并不明显，新增商业物业租赁价格小幅提升。 2004年年初，上海商用物业的租售价格上涨幅度明显，主要由于商业投资力度进一步增大，以江浙地区为主的投资客迅速进入上海市场。但随着宏观调控的全面展开，商业物业投资得到一定的控制，2004年3-4季度的商用物业价格涨幅明显趋缓。 广州2004年商业营业用房平均价格预计为10,000元/平方米，与去年同期相比，约增长24.50%。街铺、成熟大型商场铺位的租金一路走高，而一些新开发的商场、较偏远的小区铺的商业气氛尚未形成，租金还在不断的调整过程中。 2004年深圳商业营业用房市场供求旺盛，在地铁开通、CEPA的实施与零售业的急速扩张等利好消息推动下，第四季度销售价格与租金仍保持同步上升。预计深圳市2004年商铺销售价格为12,900元/平方米。 Shopping Mall建设热潮兴起 目前全国在建立项的购物中心多达200家左右，总面积约3,000万平方米。目前上海已建和在建的“Shopping Mall”超过20家。9月份国内第一个开放式、低密度shopping Mall上海百联西郊购物中心开业，建筑面积达11万平方米。 展望2005年，中原地产预测，中国商铺供给将继续增加，而对商铺的需求则有所放缓，商业房产的开发和投资都将面临收益风险增大的境况，从而迫使开发商和投资者更趋向理性化，商业房产市场将逐步回归理性。 随着经济的发展，北京商铺市场消费主体与消费结构也将进一步发生变化，未来北京的商业业态将更加丰富，目标顾客群也将呈现出更为细分化的趋势。与此同时，外资商业加速进入北京，在活跃零售市场的同时，也将使未来北京商业地产市场的竞争趋于白热化。按照上海政府规划，以“十五”期间将投入2500亿元人民币新建住宅，按市政府居住区商业服务占5.5%规定保守计算， 2005年商铺增量约为412~440万平方米。 （中原中国地产研究)