南京3月1日开始正式征收土地闲置费。这个消息如同一粒石子，扔入当地的房地产界的湖心中。貌似风平浪静的南京房地产市场背后已开始暗流涌动。此次土地闲置费的征收究竟动了谁的蛋糕？ 政策出台 南京市国土部门2月2日下发了《市物价局、市国土资源局、市财政局关于调整土地闲置费征收政策促进闲置土地利用有关问题的通知》（下称《通知》）的红头文件。这一联合发出的《通知》要求从3月1日起开征土地闲置费。 按照《通知》的规定，以划拨方式取得土地使用权的，自建设用地批准书颁发之日起满一年未动工建设的，按每亩3000~5000元征收土地闲置费，其中高淳、溧水县按每亩3000元标准收取，江宁、浦口、六合按每亩4000元标准收取，其余按每亩5000元标准收取。 2004年12月30日，江苏省物价局、国土资源厅和财政厅联合发出了“关于调整土地闲置费征收政策”的红头文件。这一文件正是南京市下发《通知》的缘起。 《通知》下发后，南京市国土资源局执法监察支队宋副支队长的办公电话成了热线，几乎每天8小时不间断地接到媒体采访的电话。因为起草了《通知》，南京市国土资源局的执法监察部门目前承担起了接待媒体采访的额外任务。但是，《通知》出台2个月，媒体十分关心的闲置土地面积依然没有着落。 事实上，南京市有关闲置土地的清查工作通过“开发商自查”、“国土部门检查”和“电话举报”三种途径刚刚展开。清查工作已经布置到南京十几个区的国土资源局。 “目前并没有这么一个确切的统计数据。”南京市国土资源局办公室主任助理杨宏伟告诉本报记者。在南京市国土资源局，记者的确没有能够找到一份详细数据来说明南京市目前的土地出让情况和土地价格。要用简单的数据来阐释具体问题并非易事。 打击囤地 但是南京市国土部门依然有理由认为开发商并没有囤地的必要。根据执法监察支队宋副支队长的分析，南京从2000年就开始施行招拍挂的土地出让制度，开发商很难通过炒地皮来谋取差价，同时，定期发布的市场报告也让土地出让市场十分透明和公开化。到了2003年，入市销售的住宅和商用楼中，通过招拍挂方式出让的土地已经达到30%以上。 根据南京市土地市场管理办公室提供的数据，2002年市区招拍挂成交土地面积为165.4公顷，当时的均价约为1866元/平方米左右；2003年成交土地面积为614.4公顷，均价为1606元/平方米左右；2004年成交土地面积277.14公顷，均价约为1973元/平方米。 从这一统计数据来看，三年以来南京市市区出让土地价格并没有明显的涨幅。相比之下，南京市2004年商品房均价4424元/平方米（不含郊县），均价涨幅达到20.4%。 “如果说在南京开发地产可以获利更大，又何必要囤地赚钱呢？”一位国土部门官员如是分析。 从目前的南京房地产市场行情来看，这位官员的分析不无道理。如果真的做到土地供应适量，可能这个《通知》的下发对于南京的房地产市场起不到什么重大意义。但是事实或许并非如此。 超级大盘的背后逻辑 “动刀”之际，开发商囤积的大宗土地开始遭遇现实。 苏宁被推到了风头浪尖上。在南京开始对闲置土地“动刀”时，苏宁又适时地对手中的超级大盘“动动工”了。如果不动，苏宁将要为手中的4500亩“威尼斯水城”这个超级大盘一次性付出额外的1800万元土地闲置费。这笔账，苏宁算得过来。 苏宁环球集团旗下的威尼斯水城至今还在“前期勘探”的阶段，依然是打了几道桩的工地，无任何“水城”风景可言。其集团广告部经理贾凌烟介绍说，目前，有关该楼盘的造势还没有开始，就是连楼盘的名称都有可能要进行更改。 事实上，苏宁环球集团总裁张桂平2002年就表示，“‘水城’总投资达60亿元人民币，计划于2003年6月动工。” 在对外界的宣传上，张桂平从来没有因为对“水城”迟迟没有动作而“嘴软”过。就在前两天他还对当地媒体宣称，“苏宁地产‘天华百润’、‘威尼斯水城’、‘天华硅谷’数盘启动，用1000万平方米（合约15000亩）的体量打造中产阶层及新时代精英的栖息之地。”按照苏宁环球集团内部员工的说法：“江北也就是最近才有了火爆的意思。”张桂平等待江北的火爆已经等待了两年的时间。 据了解，当初“水城”地块是2002年初浦口区推出数千亩土地中的一块，2002年9月，苏宁联合8家会员企业联合成立的浦东公司6.35亿元购买长江北岸南京浦口区4530亩土地，兴建大型地产项目“威尼斯水城”；5700万元获得浦口区泰山镇中心广场130亩土地，开发商住小区。此外，江北还有2000亩土地也划归浦东公司。2003年4月3日，南京浦东建设发展股份有限公司注册资本由1亿元增为2亿元，浦东公司董事长由苏宁环球集团总裁张桂平兼任。当时，浦东公司已耗资10亿元在南京圈地9500多亩。 至此，张桂平“曲线买地”成功，将大宗地块收归囊中。张桂平为此煞费苦心，他没有理由放弃这块地。 目前，苏宁环球集团正着力开发的天华百润占地4200亩，去年的一期开盘均价为2500元/平方米。而目前正在“晒”着的“威尼斯水城”地块旁边已经开盘的楼盘“明发滨江”均价也达到了3000元/平方米以上。 但是，贾凌烟坦言，“江北现在刚刚有了点火爆的意思。”同时，不论从配套和交通的角度而言，两三年前的江北并不具备大规模开发楼盘的条件。苏宁只是等候时机罢了。 “当年江北的土地仅仅每亩十几万元，现在已经上涨至100多万元。”苏宁环球集团一位内部员工对本报记者表示。 如果没有给闲置土地收费这一政策的出台，张桂平的耐心会让他做了赢家。但是这次张桂平的如意算盘似乎因为半路杀出的“闲置土地收费”而遇到了些麻烦。 “南京市郊区购买力弱，目前购房人还大都以本地人居多。如果郊区超级大盘过多放量，市场能否有这个承受力？”一位房产商对于超级大盘的运作不无担忧。张桂平将超级大盘“晒晒”不无道理，但是这种与市政配套和发展时机的“赌博”是否太过冒险？河西奥体的先例摆在面前，是不是到了苏宁应该反思一下的时候？ 谁来控制上游的上游 记者南京采访结束当日（3月29日），《扬子晚报》头版刊登出“南京过江隧道上午开工建成后过江只要5分钟”的一则要闻。江北地产通过即将得以改善的交通状况在南京崭露头角，这的确让开发商和浦口区赚取了“快钱”。但是之后，一个社区的生存状态就可能因为其发展条件而遇到直接的挑战。 “江北、江宁和仙林这三个地区是南京最有可能出现闲置土地的地方。去年江北一年拿出1000万平方米进行招商。这些土地大多被大公司囤积。”南京市房地产交易市场副主任李智分析说。 “去年南京一个公司在溧水买了3000亩土地，本希望在湖边做度假村，但是当地实在没有市场。现在这块土地只能搁置，谁敢开发呢？”南京市城市建设开发集团综合办公室业务高级主管陈建路举了这个例子。富有戏剧性的是，南京市城市建设开发集团在南京市新街口程阁老巷地块同样拥有一块土地，为了能够尽早开工，该公司不惜与周围的业主几次三番地谈判。 一边是海水，一边是火焰。市区日益收紧土地的同时，大规模郊区化进程导致大宗土地的释放。苏宁环球集团的超级大盘运作正是在这一背景下。对于超级大盘，企业是唯一的控制方。但是对于大块土地的吸纳，并不能保证土地能够被及时合理的利用。“相比开发商的囤地面积而言，开发量总是少的。”李智说。 “现在的问题是土地管理中政府部门的功能缺失。”南京市国土部门一位官员对记者表示。由于统计数据的难以统一，目前南京市国土部门还没有找到一个合理的分析途径来把控土地。这就导致不能通过地价并综合其他因素，找到一种“协同机制”。 “如果在土地价格的高低、土地市场行情的综合平衡这些方面，不同地区和不同时段都没有可比性，那么闲置土地的问题依然是没办法得到根本解决。”据了解，今年南京的土地市场依然是供不应求，一份内部资料显示，2005年1~2月份南京土地交易量达到58.7万平方米。如果供不应求的土地出让情况依然找不到一个衡量的“杠杆”，进入开发商囊中的土地依然只能是“捂着”，因为根本找不到可以消化它们的市场。（第一财经日报）