2004年的房地产业是政策年，焦点在金融与土地政策上。2004年好不容易过去了，开发商开始为2005年焦心。谁都看得出来，2005年将延续2004年的政策方向，深化改革，加强管理。但力度不一样了，范围不一样了，深度不一样了，这才是我们值得探讨与了解的，也是开发商、消费者关注的。为此，记者专访了广州市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处处长黄文波。黄处长就广州市土地市场、房地产市场、房屋租赁市场等方面，谈了2005年的工作思路。土改新方向：非经营性土地黄文波表示，2005年广州土地市场总的指导思想是贯彻落实、深化土地改革。体现在以下几方面工作：探索非经营性土地的招牌挂制度。继续完善土地招牌挂制度，巩固广州市土地有偿使用制度落实的成果，全面推进土地有偿使用。除了新增经营性用地要全部实行公开出让之外，还要探索非经营性土地的招牌挂制度，包括学校、医院、工业等用地的出让；非经营性土地原先采取的是协议出让方式，但也是较完善的协议出让方式，除进行公示外，也引入竞价的方式。今年则要对非经营性土地实行招牌挂的制度。对原划拨或协议出让的非经营性用地转为经营性用地的，也统一纳入政府储备用地进行公开出让，最大限度地保证土地的增值收益全部归政府所有。地下空间纳入有偿使用。除了陆面的土地寸土如金之外，地下的空间也蕴藏着无限商机。流行前线、地王广场、天河城地下层、中华广场地下层都是地下商城的典范，毫不逊色地面上的商城。另外，随处可见的地下停车场，也挖掘出不少利润。政府加大了对这些地下空间的关注。据黄处长介绍，今年市国土房管局将研究探讨地下空间的出让使用形式，把经营性的地下空间、原划拨或协议出让的非经营性用地临时改变用途，用作商业经营的情形全部纳入土地有偿使用的轨道。但现在具体方案还未出来。进一步完善土地出让金制度。目前的土地基准地价，是2002年核定的价格，必须根据市场情况及时更新土地基准地价。会同估价所制订、颁布广州市基准地价，对于规范土地一级、二级市场的运行有着重大的指导意义。并且，进一步完善目前的地价收缴制度，如原划拨或协议出让的非经营性土地，改变性质后用作商业用途的，必须追加地价。目前，假如用地方主动提出改变土地用途，或被政府有关部门发现的，就可以追加其地价。但有不少“漏网之鱼”，用地方不主动提出，且通过工商部门办理有关手续，钻了政策的空子，未缴交追加地价。2005年将重点“捕查”这些“漏网之鱼”。研究探讨国有土地租赁的有偿使用形式。探索和推行土地年租制，为增收土地收益开拓新渠道，确保土地出让金征收任务的完成。具体方案与措施尚未成形，有待考究。据黄文波透露，广州的土地租赁方式希望2005年能够推出有关政策。加大清理闲置土地的力度。一是加强土地征用或农转用经批准后，未积极完善批后实施或供地手续土地的清理力度。征用或农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。二是要加强对原已批出的存量闲置土地的调查处理。盘活政府土地资源，节约新增用地成本。闲置土地计划两年消耗完毕。市场管理：整顿、提高年2005年是房地产市场的治理整顿、提高年。整顿，指整顿违规行为。目前房地产市场还不是很太平，违规行为较多。主要是来自开发商的违规行为，也是本质原因。其次也暴露出政府管理市场的薄弱环节。2005年房地产市场整顿的概念是：一是加强政府房管部门自身的管理，包括预售、监控等一系列环节，进一步完善和加强市场巡查。以“市场巡查”为主要手段，结合信访、投诉的接待、处理，大力整顿市场秩序，维护广大购房者的利益，创造公平、安全的房地产市场环境。二是加大对违规行为的处理，这也是房地产市场管理处今年的工作重点，尤其是抵押销售、一房二卖、售房后延迟办证等违规行为。过去处理违规行为的力度不够强硬，依法依据不是很充分，今年要联合规划局、建委等多个部门的共同力量，对房地产违规行为齐抓共管。在中介公司成立义务监督员，通过媒体对不法行为进行曝光。提高，指建设《房屋管理系统》，提高管理水平。在商品房销售管理上进行改革，推出《房屋管理系统》，争取在2月份投入试运行。随着市场经济体制的日趋完善，广大市民民主法律意识的日渐增强，房地产市场管理处在2005年的工作中将提高市场研究、分析、预测的能力以及统筹全局、调控市场的能力。根据计划，将在《房屋管理系统》建设时增加各种数据的自动统计、比较功能，以及制作各种图表、初步分析判断市场形势的功能，以加强市场研究分析能力。并且，该系统实行与开发商联网，业主在购房时可直接在网上查询楼盘状况，网上下载各种表格，方便了市民办事。《房屋管理系统》对于提高政府的工作效率、加大监管力度、规范市场具有积极作用。租赁市场：治理与登记房屋租赁市场方面今年主要有两大任务：一是配合市政府的布署，履行房地产市场管理职责，加强房屋租赁市场的综合治理，包括城中村出租屋的管理；二是提高出租屋的登记率。目前广州市出租屋的登记率与城市管理要求不相适应，明显过低。今年必须大大提高房屋租赁的登记率。调控：加强市场研究黄文波表示，2005年将加大力度对房地产市场、土地市场的研究工作，重点研究房地产供需关系。作为决策基层，努力做好政府决策部门的参谋作用。黄处长认为，目前房地产市场的研究还比较薄弱，没有综合分析，缺乏机制，仅局限在对房地产市场的数据研究上。而事实上，房地产市场涉及行业广，涉及因素多，市场研究的面也必须广阔，例如对城市人口、消费、金融等相关内容的研究也必不可少。而对土地供需的真实研究，也是政府调控市场，引导市场的必需。目前土地的供需仍主要靠市场自发调节，下来政府要加强宏观调控，以保证市场的健康持续发展。（房地产导刊）