去年的国家宏观调控政策和治理整顿土地市场秩序举措，对南京土地市场究竟产生了怎样的影响？这种影响又会产生什么样的结果？近日，市土地市场管理办公室对我市的土地公开出让市场运行情况进行了全面的分析。该分析报告认为2004年过程一系列的宏观调控措施，短期内影响了我市的土地有效供给，土地成交量和成交金额呈现大幅度下降，但这种影响从长远看有利于土地市场及整个房地产市场的持续健康发展。

分析范围说明：本报告的分析范围为2004年全市11个区土地一级市场公开出让情况。不包括高淳、溧水两县，以及新三区（江宁、浦口、六合）收回土地管理权以前土地公开出让的市场运行情况。

多项政策影响市场

2003年下半年，针对宏观经济运行中的突出矛盾的问题，中央决策加强和改善宏观调控。2004年以来，宏观调控力度加大，宏观经济继续实行“紧运行”，土地市场秩序治理整顿工作向深入开展，从4月份起又暂停了农用地专用审批。

同时，房屋拆迁等相关政策也作了调整，拆迁难度增大，拆迁规模受到控制，拆迁成本也随之提高。据统计，2004年我市实际拆迁仅完成了5000余户，拆迁规模只为原定计划的20％，大大低于前年拆迁规模。

宏观政策调整从供需两方面影响到我市的土地市场：一是直接影响投资与消费需求，土地作为派生需求受此影响也得到抑制；二是影响土地供给，由于暂停农用地专用审批半年，而存量国有土地拆迁等矛盾复杂，短期内影响土地有效供给。宏观调控使得我市土地公开出让市场呈现新情况。面临新考验。

比如在土地的出让宗数上，2004年各季度出让的时序安排较均匀，但各季度土地的成交金额呈递减走势，虽然有推出土地区域结构方面因素，但一定程度上也体现了宏观调控效果的逐步显现。见表格《2004年市本级各季度土地公开出让成交情况表》

2004年市本级季度土地公开出让成交情况表

季度　　　　　幅数　　　　　　出让面积（公顷）　　　　　　总价款（亿元）

一季度　　　　12　　　　　　　82　　　　　　　　　　　　　21.8

二季度　　　　10　　　　　　　60　　　　　　　　　　　　　14.8　

三季度　　　　12　　　　　　　110　　　　　　　　　　　　 11.3

四季度　　　　9　　　　　　　 25.4　　　　　　　　　　　　6.8

经营性用地成交总量下降市场呈现调整态势

2004年全市共公开出让房地产开发等经营性用地462.4公顷，成交金额63.4亿元。其中，市本级（市区及收回土地管理权限后的新三区），推出公开出让土地17批，成交土地43幅，用地总面积349.6公顷，实际出让面积277.4公顷；加上新三区在上收土地管理权限以前公开出让土地89.2公顷，市区及新三区全年共公开出让供地366.6公顷。

去年市本级实际出让的277.4公顷土地面积中，江南八区为164.7公顷，比2003年减少449.7公顷；如果扣除2003年出让的两宗体育用地及宝善片区面积，去年仍比前年少131.4公顷。新三区公开出让土地也有所减少（其中浦口区全年市本级招拍挂未供地）。

分析认为，经营性用地供应总量下降的主要原因，一是国家宏观金融政策收紧，尤其是银行贷款难度加大，融资成本增加，使得开发企业资金链受到很多影响，导致市场有效需求不足；二是国家暂停农用地转用审批半年，加之国有土地拆迁成本提高等因素，从而在短期内影响了土地的有效供给；三是政府加强了土地市场的宏观调控，针对2003年部分区域供地量过大，相应压缩了诸如浦口、六合等区的土地供应，以消化存量。

土地价值凸显，主城非住宅地价上涨377万元/亩

因为土地成交总量下降，导致成交金额减少。与2003年相比，2004年市本级招拍挂出让土地的成交金额减少了44亿元。但是，从土地成交价来看，尽管成交金额有所下降，土地作为稀缺资源的价值却得到了进一步显现。

主城区土地资源由于日益稀缺，市场需求依然旺盛。分析结果显示，2004年主城区住宅用地均价为270万元/亩，比2003年上涨35万元；而由于受到经济形势进一步看好的激励，主城区的商业、办公等非住宅用地均价上升至1061万元/亩，比2003年上涨377万元/亩，涨幅达55％。其中明城墙内的非住宅用地均价达到了1715万元/亩，白下区铁管巷A地块以31455元/平方米的单价创下了南京历年土地出让单价之最。

其他几个区域中，河西中部地区去年的住宅用地单价在210万元—230万元/亩之间，最高273万元/亩；仙林去年成交1幅地块，单价110万元/亩，楼面地价2360元/平方米。这两个区域的地价与2003年相比，基本保持稳定。而江宁和六合两个区域的地价，则在土地管理权限上收前后发生了很大的变化。其中，江宁去年的土地均价为72万元/亩，六合为70万元/亩，较上收土地管理权前上涨近30％，并且仍有一定的上涨空间。

地价，从商业办公、住宅到“市场”递减

分析报告还表明，我市去年市本级公开出让的土地，每亩地价为137.6万元，平均单位地价为2063元/平方米，分摊到建筑面积上的楼面地价为1587元/平方米。从地价与空间区域的关系看，除仙林地区由于仅供地1幅、样点存在局限性外，全市地价水平的变化趋势总体上是从城区向郊区递减的。其中每亩地价从高到低依次为：主城199万元、仙林110万元、六合70万元、江宁48万元。

而从与用途的关系看，地价水平则是商业办公、居住和市场用地依次递减的。其中，商业、办公用地为735万元/亩，居住用地134万元/亩，市场用地42万元/亩。

在从去年出让地价反映出来的典型地块中，中山中学地块创下了住宅用地单位地价的最高纪录，每平方米地价达9839元。铁管巷A地块以则创下了商业办公用地单位地价的最高纪录，每平方米单位地价达31455元。

区域供地，有保有控

2004年，我市的土地供应较好地体现了“一疏散、三集中”的城市发展战略，继续严格控制老城区住宅用地，加大新区住宅用地供应力度。土地公开出让的区域结构严重执行“有保有控”的供应政策。

在区域供地结构上，虽然主城区土地仍为2004年土地公开出让的主要来源，但是，明城墙范围内的供地量不仅只占2％，而且基本没有供应纯住宅用地。

其余区域中，江宁区的供地量2003年下半年压缩，2004年又适当加大，全年在市本级土地市场公开出让供应99.3公顷，占总成交面积的35％。河西供应土地61公顷，总量虽较2003年减少20公顷，却占到了主城土地总供应量的40％。与此同时，加强土地市场调控，压缩浦口、六合区土地供应量，以有利于消化前几年的土地过量供应。其中，浦口在市本级公开出让未市场上没有供应五土地，六合供应13.4公顷。仙林地区由于去年的市场情况并不明朗，全年只供应1幅，出让面积10.9公顷。

去年出让土地，可建住宅274万平方米

在出让土地的用途结构上，去年公开出让的土地以住宅用地为主。全年市本级公开出让住宅用地227.3公顷，占到了当年总出让面积的82％，可建住宅建筑面积274.1万平方米。出让非住宅用地50.1公顷，占当年总出让面积的18％，可建建筑面积87万平方米，其中83％为市场用地，17％为商业办公用地。

而从土地的利用强度来看，去年市本级土地公开出让的平均容积率为1.30。其中老城内的商业、办公用地的容积率最高，为5.67；比全市商业、办公用地的平均容积率高出0.46。见《2004年各区域分用途土地利用强度表》。

2004年各区域分用途土地利用强度表

区域　　　　老城　　　 河西　　　主城周边　　　 仙林　　　江宁　　　　六合

商业、办公　 5.67　　　 2.26　　　1.0　　　　　 ——　　　 ——　　　　1.10

住宅　　　　 3.11　　　 1.60　　　1.38　　　　　0.70　　　 0.89　　　　1.10

市场　　　　 ——　　　 ——　　　0.80　　　　　——　　　 1.20　　　　——