最近全国各地的大城市中年轻人流行一个美好的梦想：一帮志同道合者共建家园,集资合作建房,比市场价格便宜40%,用50万元左右的资金可以建起约100平方米的住房。发起和参与“个人集资合作建房”计划的基本上是一群高学历职业青年。然而,这批年轻人真正要演成这台戏,圆好这场梦,恐怕还有无数难关要突破。但如果房市能走上健康发展之路,房价理性回归,个人集资合作建房也就大可不必了。眼下,一个个人集资合作建房的梦想正在全国一些大城市蔓延：北京的“蓝城计划”、上海的“上海家园”、南京的“我爱南京自建/团购房俱乐部”、成都的“大同花园”等等。尽管这些计划都还处在“做梦”的阶段,但不管这件事成与不成,其意义非同小可,必须引起我们高度重视与关注。高学历职业青年 难以安居的祸患何在发起和参与这次“个人集资合作建房”的,首先是各行各业中一群高学历职业青年,有本科毕业的,也有硕士、博士,不管有何种高学历,他们大多是年轻人,工作了几年,都想有个家,安居乐业,发奋创业。但苦于住房天价,若买房,小夫妻月收入合计就算6千到8千元,按揭贷款买房每月归还3千到4千元后日子就十分难过了。若如此煎熬20-25年,一辈子黄金时段也过去了。若租房,一套不太体面的住房月租金至少也得2千元左右(在大城市),并且总觉得自己没有一个稳定的家园。说这些年轻人月收入有3千到4千元,估计已不低了。在眼下高学历毕业生就业困难形势下,愿以2千元收入就业者也不乏其人。越来越高的房价越来越威胁到这一年轻群体的安居权。买不起高档电器或汽车照样可以过日子,没有住房就不能生活。这批年轻人大多很优秀,很勤奋,很有理想,很想做一番事业,可以说代表了我们社会的未来和希望。然而,这一轮城市商品房的大涨价,却使他们受到了很大的伤害。人们总说城市和国家一样,其竞争力归根到底是人才的竞争力,因此才要科教兴国,科教兴市。但如果高学历职业青年连住房都难以解决,还有什么竞争力可言。“房”者,每户有一方住所也。居无定所,哪有社会和谐可言。如果说近几年持续上涨的高房价已严重要挟社会发展的话,应当说首先就体现在这种高房价对一批批走上工作岗位不久的高学历年轻人的伤害上。为什么房价这样高涨我国一些大城市中一些高学历职业青年的集资合作建房梦是被近年来这些城市商品住房价格涨到了他们难以承受的地步所逼出来的。因此说到底都是天价房惹的祸。若问近几年来为什么上海等大城市房价会如此以每年20%-30%的速度疯涨?开发商及其代言人说,是土地及钢材、水泥等原材料涨价的结果。这当然不符合实际。前几年售出房子的土地和原材料等成本其实很低。近几年来房子涨价与成本无关,完全是需求拉上去的。否则就无法解释为什么有的开发商原打算以1万元/平方米开盘,但一看到排队购房人如此多就立即改为1.2万元/平方米。难道已造好房子的成本在一个早上就会上升20%！若再问,为什么需求如此强劲?有人说是经济发展,人们收入提高；有人说是上海经济地位提高。我看这些说法都不成立。事实上,一些大城市房价早已脱离了老百姓收入水平,其经济地位也不知被惊人的高房价透支了多少年。如果要说真话,那么一些大城市的高房价是人为地哄抬起来的,是和2000年初股价虚高一样被炒上去的,是一些人联手操纵的产物。现在,北京和上海等地的集资合作建房的发起人经过测算认为,自己建房的价格会比市场价格便宜40%,用50万元左右的资金可以建起约100平方米的住房,这40%左右的价格中主要是开发商的利润。尽管至今这还仅是他们的测算,但开发商的暴利肯定是商品房高价的组成部分。不管开发商是否公开承认这一点,但这一客观事实已为除开发商外的所有人都深信不疑。当然,开发商开发商品房应当要有利润,比方说8%-10%的利润率就相当合理,但是现在他们要的是暴利,正是这种暴利,才使房价奇高。“自产自销”是出路吗现在,“上海家园”由三个互不相识的年轻人发起,已有400多人上网注册,併有建筑、管理、法律、财务等方面专业人士的加盟,已组成建设规划组、融资财务组、法律政策组等,实施路径和部署也逐渐明晰。看来,这场戏确实有板有眼地开演了。然而,这批年轻人真正要演成这台戏,圆好这场梦,恐怕还有无数难关要突破。一是政府准入关。造房要经许多部门批准盖章,这些章能不能盖上?二是资质关。开发房产必须要有资质,有人把关,如何取得资质?三是土地关。你如果想通过竞标获取土地,你连参与竞标的资格都没有,怎么办?你如果想从别人手上买一块地,价格是否受得了?四是资金关。银行肯不肯贷,如何贷,都是问题。五是配套关,各种配套设施如何解决?六是协调关。几百个人的胃口怎样一致,也难办。诸如此类问题,都要一一解决,看来实在不容易。当然,世上没有克服不了的困难。说不定这个“上海家园”两年之后真能建成了。但愿如此！但从经济学角度看,“个人集资合作建房”,显然是一条违反专业化分工的倒退之路,违背市场经济原则。造房卖房属专业化很强的业务,理应由开发商造房,中介商售房,这样分工可节省购房者许多时间、精力和钱财,做到成本低,效率高。正因为如此,上世纪八、九十年代许多单位实行的单位集资建房做法后来纷纷停止而转变成职工直接从市场买房。但现在问题是,在房市供求不平衡和市场秩序不规范的局势下,房价一路疯涨,远远超越了百姓经济上承受能力,这样,一些年轻人士才无奈地作出了自给自足的不得已选择。他们的心情可以理解,精神十分可嘉,即使最后没有成功,也许可成为英国历史上欧文式名人。总之,无论从理论上还是从实践上看,“个人集资建房”都是一条不该走也是难以走通的羊肠小道,合理的选择还是应当走购买商品房之路,但天价商品房又让他们买不起,怎么办?可否要求开发商把利润和房价降一点,显然,这种要求简直和要求猫儿不吃鱼腥一样不合实际。房地产大鱷北京华远集团总裁任志强说得好：“如果我定位是一个商人,我就不应该考虑穷人。”确实如此。要求开发商决定价格时考虑老百姓承受力,开发商就不是开发商了。显然,调控房价的的责任历史地落到了政府身上。从事实看,现在政府也确实在考虑调控了。现在上海市政府提出了以居住为主、以市民消费为主以及以普通商品房为主这样三个“为主”的口号和方针,併采取了期房限转,网上交易等措施。最近,上海市政府为了控制房价,抑制房市投机,还出台了关于个人购买上海市的普通住房,居住不满一年出售的,要征收5%的营业税以及附加税费的规定。尽管这一规定的信号意义可能大于实际意义,因为5%的营业税是按销售价与购入原价的差额来征收的,就是说如果用150万元买了一套房,过11个月卖掉,房价涨20%,得30万差价,只要缴1.5万元税收,可以说是微不足道,而且只要买房超过1年再卖,就不用缴这个税了,而投机者通常买了房会过1年再卖,因此现在公佈这样的政策实际作用有多大还有待观察,但是至少表明现在上海市政府开始重视房价调控了。另外,如果现在政府能够严格禁止贷款炒房的话,投机需求也会得到有效抑制。如果房市能走上健康发展之路,房价理性回归,个人集资合作建房也就大可不必了。 (作者：复旦大学房地产研究中心主任 尹伯成)