2003年10月，开征物业税的内容被写进中共十六届三中全会公报，其措词表述为“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。此后，财政部部长金人庆和税务总局局长谢旭人，也都分别在公开场合阐明了下一步税制改革的基本思路，其中就包括开征物业税的内容。虽然物业税的开征细则尚在讨论之中，但其基本框架已经确定：即“将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税”。换句话说也就是，把现在买房之前已經交的税，放到买房之后，按年缴交。由于物业税涉及所有生产活动的根本——土地，也涉及房地产的基础——一级市场，所以，物业税改革将对房地产及相关产业的发展产生重大影响。（一）背景分析分析认为，此次国家拟开征物业税主要是出于以下几方面考虑：其一，居高不下的土地出让金加剧了国内房地产开发投资的风险，而最终这一风险又加剧了金融部门尤其是银行的风险。开征物业税，将大幅度挤出土地出让金的泡沫，进而减少房地产投资开发风险，并最终使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高其防范房地产金融风险的能力。其二，土地资源的使用未留有发展余地，配置效率低。目前的土地批租制使地方政府一次性收取的土地出让金，大多用于政府的财政开支和城市建设，为获取资金，超量开发和出让土地，个别城市甚至无地可卖，这种短期行为不利于城市经济的可持续发展和房地产市场的健康发展。其三，近些年来，有些地区房价上升过快，甚至出现了泡沫苗头，开发商手中的空置商品房过多，积压大量信贷资金，严重浪费了社会资源，这些问题都需要运用税收杠杆加以调节。其四，解决目前房地产税制存在的问题。目前我国的房地产税制存在税种复杂、重复征税、课税范围狭窄、税基覆盖不全等问题产生了三大消极作用。一是土地闲置、浪费严重。保有阶段税少，税负轻，流通环节税重，就相当于给土地保有者的无息贷款，实际上鼓励了投机。二是进入流通时，土地承受过高的税负，从而助长了土地的隐形交易，逃税现象严重，更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。三是在保有阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，而流向了保有者，导致炒作泛滥，拉大了贫富差距。以上列出的目前经济发展中存在的一系列问题，与现行的土地供应制度和房地产税制有一定的关系，通过开征物业税，将有助于这些问题得到不同程度的解决。 （二）按照低于房产估值的1%征收物业税较为合理物业税的开征对消费者来说未必能真正获得低价商品房，这一切除了与消费者的心态和理性预期有关外，关键还要看物业税开征的范围，税基及税率的大小如何。应该说不管物业税开征与否，市场的需求才是最终决定房屋价格的因素。　 假设以12%的一次性财政收益全部转换成物业税，让购房者分70年拆缴，以100万元的房子为例，需要缴纳的物业税为12万元，考虑到货币的时间价值，每年需缴纳物业税最高约为7324元（按商业贷款年利率6%计算），约为房价的0.73%。 当然，这只是一种估算，实际征收时可能采取多种方式，譬如先缴纳一两年或几年，以后每隔一年或者两年再对物业进行重新评估并按新的价值为基数征收物业税。另外物业价值的变化、银行利率的变化以及通货膨胀等等因素都会影响物业税税率的确定。 香港从1845年开征“差饷”（即物业税），同样是以每年对物业的所有人征收与物业价值成比例的税收。其征收方式是按照楼宇全年的市场租值估定的，每年重估一次。业主必须按估定的租值纳税，2003-2004财政年度的征收率为5%。假定香港投资回报率为5%，那么每年缴纳“差饷”的比率约为房价的0.25%。 另外，国外普遍都对物业所有者征收类似于物业税的税项，与西方发达国家的税项相比较，分析认为，只要按照低于房产估值的1%征收物业税都是比较合理的。 不同国家征收物业税的方式及税率比较国家 物业税征收的方法及税率加拿大 3年内不动产平均值的0.5%美国 各州按照该年度不动产市场价值的1%-2%征收；县或市按照0.25%-0.5%征收法国 按每年1月1日净财富值实行0.5%-1.5%的超额累进税率日本 税率为1.4%-2.1%（被评估土地价值低于15万日元，建筑物价值低于8万日元免征）芬兰 普通税率0.2%-0.8%，长期居住用不动产税率为0.1%-0.4%印尼 不动产价值的0.1% （三）开征物业税对房地产开发与消费的影响一旦开征物业税，从政府的角度来看有两方面的积极意义：其一，增加税收，保证地方固定资产投入资金的稳定来源，对于卖地而言，这一措施有利于缓解透支区域资源的趋势。其二，开征物业税可以增加炒房者和投机客保有的房地产成本，能够起到鼓励合理的消费性购房，抑制投机性购房的作用。 1、开征物业税有利于缓解企业的资金压力现阶段，我国实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内，一般为40年到70年的土地使用权，而其中的大部分税费在取得土地时几乎是一次性支付。因此在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建安成本和营销成本占40%，房地产开发、土地占有的税费太多导致了目前房价过高。而一旦开征物业税，将有望改变原有的体制，把以往在房价中一次性交纳的税费改成逐年收取。相应地，改革后房地产的开发成本将会大幅度降低，假设现在的建设成本为100元／平方米计算，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本立刻降到58元／平方米，这将有利于缓解房地产企业的资金压力。2、开征物业税后房价将大幅下调30%左右由于物业税政策从酝酿到初稿讨论再到最后发布实施会有一个相对较长的过程，在这一政策过渡期，大部分物业多是物业税开征前的商品房。分析认为，现行房价在物业税预期前提下会有近升远降的可能。由于房屋价值越高物业税也越高，可能会有不少消费者趁物业税实行之前购进大户型或者豪宅，需求的增加会导致房价上升。这与购房者对物业税的预期有关。按照现行税法，目前的房价中已经包含了土地出让金和增值税，如果要在此基础上进一步征税，有重复征税之嫌，对旧房业主来说也是相当不公平的，由此造成的社会影响太大，因此，即便是要对该部分房产征物业税，其税率也会远低于新税制下开发的房产所应纳税的税率；而远期房价的降低则是对房价虚高的释放过程，由于对房价上升的预期和物业税开征后使用费用提高的预期导致部分有购买实力的买家追捧豪宅，当其价格偏离价值太远时，价格终究会有一个向价值回归的过程。 毋庸置疑的是，开征物业税有利于房价大幅下调，准入门槛也将大大降低。因为一旦开征物业税后，房地产业的税费征收环节后移，地价和相关税费分70年交，那么也就意味着占住宅成本40%强的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在剩余的69年中分别交纳，下降了（70-1）/70=98.57%，表现在房价中，成本就下降了40%×98.57%=39.43%。考虑到发展商在经营中的其它因素，将其中的10%份额占据为己有，也有29%以上的降价幅度。也就是说，目前售价6000元/平方米的房子，届时4200元/平方米即可盈利销售。但就实际情况来看，房价的下降幅度可能不会如此明显，其主要原因是房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系。就目前情况来看，我国住房需求十分旺盛，发展商让利空间不会太大，而变相通过增加小区附加值（如绿化、环境、智能化等）以及利用各种形式的促销来稳定房价，但与增加的投入相比，开发商的整体成本仍远远小于开征物业税以前的开销，从而成为物业税最直接的受益者，消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。3、开征物业税对房地产二级市场影响不大分析认为，征收物业税对房地产二级市场影响不大。主要体现在以下三方面：首先，物业税的开征范围主要适用于新商品房，对于已经投入使用、经过一次交易的二手房，税法制定部门拟定对此类旧有物业将实施过渡措施，但目前还没有明确的说法及条文出现。依照二手房市场现有的规定，二手商品房的土地税费已经在新商品房买卖中交纳完成，无需再缴。所以，开征不动产物业税的办法对于目前的房地产二级市场并不适用，在短期内难以对其造成影响。其次，征收物业税需要有关部门定期对房地产市场价值进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税收会随房产的升值而提高。但从目前二手商品房尤其是二手高端物业的市场价格来看，与当年一手价格相比呈现出明显的下跌趋势，税收逐渐上涨是否成立还存在很大疑问。第三，如果物业税征收涉及到二级市场，将对炒楼行为起到一定的抑制作用。因为土地增值必定带动物业税上涨，即便楼盘升值了，那么新买家面对越来越重的税负难免顾虑重重。所以对于增值的楼盘来说，很有可能出现有价无市的现象，炒家自然难以高价出手套现。（国研网）