两个１０００万工程”刚被提出，已经成为上海市民耳熟能详的关注焦点，在央行和上海市政府轮番推出的调控政策中，这一增加中低价房源供应的保障性举措无疑是最亮眼和最有力的。专家认为，市政府提出“年内新开工配套商品房１０００万平方米、中低价商品住房１０００万平方米，争取可预售２０００万平方米”的目标，在为上海增加大量老百姓买得起的商品房同时，也寄予了以此调控房价的厚望。那么，这两个“１０００万”能对降低房价做出多少贡献，换句话说，到底能使上海住宅的均价降低多少呢？“２０００万”外还有“１５００万”按照政府的要求，今后每开工３套房子中，就有２套是配套商品房和中低价普通商品房。今年上海的供地总量是３０００公顷，其中２０００公顷用于配套商品房和中低价普通商品房建设，这也与有关方面透露的配套商品房和中低价普通商品房整体容积率为１．０相吻合。剩余１０００公顷土地是用于非配套商品房以及中低价普通商品房之外的纯“市场化”房源建设。由于市中心房源的容积率不得超过２．５，由内向外容积率递减，至最低的低密度住宅容积率降到１．０之内，假定纯“市场化”房源的平均容积率为１．５，即除了２０００万平方米的配套商品房和中低价普通商品房外，其供应量还有１５００万平方米。２００４年上海的住宅商品房销售面积为３２３４万平方米，其中含有７２２万平方米的配套商品房，即非配套商品房的供应面积为２５１２万平方米。由于７２２万平方米的配套商品房还执行３５００元／平方米的均价，而市统计局发布的２００４年上海的平均房价为６３８５元（含配套商品房价格），不难得出纯市场化供应的房源的平均价格，约为８２２０元／平方米。今年，在中央和市政府此轮推出的严厉调控措施下，假定该部分房价维持原有水平，以２０００万平方米配套商品房和中低价普通商品房执行４５００元／平方米的平均价格算，上海全年３５００万平方米的商品房平均价格计算下来应为５６６３元／平方米，相比２００４年的６３８５元／平方米均价下调７２２元／平方米，降幅可以达到１１．３％。２００５年预计同比降低１５％考虑到今年年初上海房价涨幅迅猛，３月中旬已经出现全市一周均价（同样含配套商品房价格）高达万元以上的水平，今年若真的全年均价成功降至５６６３元／平方米，则相对于非理性成分过大的市场现状，房价降幅甚至接近５０％，可见年度“降价”的必要性和严峻程度。当然，以上记者只考虑最基本因素，所做假设是最为理想化的推算结果，实际操作要比之复杂得多：比如非配套商品房的价格要尝试突破３５００元／平方米的均价；中低价普通商品房实行“控地价、控房价”，各区提供的不同地段房价应该也有所差异；政府也有可能考虑将青浦新城、惠南新城、松江新城等本身售价较低，亦被市民接受的郊区“新城”房源，经过统一配套规划，调整销售政策用于补充“２０００万平方米保障性”的增量供应等等，这样纯“市场化”的供应量还有可能缩减，降低平均房价的力度可能更大。不管怎样，本报预测２００５年的房价最终统计数字很可能降幅达到１５％左右，而反映在“网上房地产”的统计数字中，这一住宅均价的降幅可能更大，可达２０％左右。上海的住宅供应早已由内向外转移，２００４年上海内环内、内外环间、外环外”的住宅供应面积已经达到大约是内环１５％，内外环之间３５％，外环以外５０％的比例。房地产建设热点正向郊区转移，未来近郊中低价房将成为市场供应主力。因此以近郊大型基地分布为主的非配套商品房和中低价普通商品房在拉低内环外商品房平均价格方面的贡献将更加明显。显而易见，２０００万平方米保障性房源加大建设力度，会有力抑制房价过快上涨，同时，使上海的广大中低收入家庭受益。（上海商报）