房地产价格的大幅攀升，招来泡沫大争论。目前的房地产市场确实有“病”，级差利得税也许就是对症下药的良方。认为有泡沫的人通常以房价/收入比高、空置率高、房价涨幅过快等指标或零星的信息（如炒房团的行踪、某某城市晚上许多住房未亮灯、买新房需要排队几天几夜等）为依据；认为没有泡沫的人则反驳：某些大城市房价/收入比高于国际平均水平，房价涨幅快是因为国内富人和境外人士看好这些城市巨大的发展潜力，因而不能简单地用房价/收入比的国际平均水平来判断是否有泡沫，还有我国空置率的统计口径不具国际可比性等等。我不想卷入这场无休止的泡沫争论中， 房地产市场的健康发展，更需要合理化建议。投机是罪魁祸首事实上，判断一个国家房地产市场是否有泡沫很难，因为房地产价格受各种供求关系和价格因素的错纵复杂的影响。判断中国房地产泡沫更难，因为中国近年来的经济发展迅速，储蓄率高、人口结构有很大变化，而且房地产的商品化仍然是新生事物。一般来说，一种产品在其商品化的初期，需求极为旺盛，价格上扬幅度较大。我认为中国房地产价格的上涨有四个主要原因：基本面的支持，即中国经济的快速发展、1990年代末住房改革和城市化进程；高储蓄率和有限的储蓄工具；投机或投资性需求，包括人民币升值预期下境外资金的流入和国内房地产投机/资性需求；调控政策只调供应不调需求，扭曲了供求关系，提高了价格上涨的预期。赌人民币升值和其它投机性住房需求是房地产价格上涨的重要因素。由于国际舆论不断指责人民币被严重低估，要求人民币大幅升值的呼声给投机者以可乘之机赌人民币升值。流向中国的非直接投资剧增（表1），在2004年上半年接近新增外汇储备的一半（44%）。而且直接投资甚至贸易项下的外汇流入也开始带有一定的虚假成分，如高（低）报出（进）口等。赌人民币升值的投机性外汇流入主要奔的是房地产，因为其它投资工具尚未对外资完全开放。房地产成了外资赌人民币升值的最重要的投机载体。于是，国内和海外的购房者在中国的某些城市展开了一场“先下手为强”的购房竞争，彼此都认为“我买后你再买我就升值”。这是典型的泡沫经济的前奏。这些地区房价的飞涨促进了当地GDP的增长，也给当地财政带来了丰厚的收入，使其它地区甚为眼红。在地方政府各种形式的参与或支持下，许多地区刮起了一股房地产开发风。我认为房地产投资（包括开发和购买）过热是本轮经济过热的根本原因，因为它带动了高耗能工业如钢铁、水泥等行业的投资过度扩张，从而导致通货膨胀和能源、交通运输的短缺。所以，房地产泡沫不是一个单纯的微观经济现象，而是一个宏观经济问题，防止房地产泡沫风险是宏观调控的一项重要任务。药方—级差利得税对于投机性需求，最好的防范治理方法是用税收杠杆抑制短期炒作行为。房地产市场的健康发展要求加强制度建设，这包括必要的税收政策。我建议中国开征级差利得税，即对售房利润征税，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。政府可以考虑对购买商品房后短期内即转让的所得利润税课以很高的税率。这一税率将随持有房产年限的增加而递减。同时，为了保护真实的购房需求（居民自住），以下两种情况可享受免税：长期拥有的房地产（如10年以上）；出售后一段时间内另外购置房产（如1年内，也就是说居民出于改善居住条件的目的为换房而卖房）。最后，利得税还可以考虑区别对待自住和出租的房地产，对后者征收较高的税。简单地说，房地产级差利得税的宗旨在于通过差别税率抑制过度的房地产投资或者投机，同时对居民自住用购房予以保护或者适当的豁免。我认为合理设置的级差利得税是一副“有保有压”的良药：有病治病，无病强身。它有利于降低泡沫风险，有利于房地产市场的长期稳健发展。我建议在某些房价涨幅特别大的城市首先进行试点。有人认为目前我国正在酝酿物业税，为什么还需要利得税。因为利得税与物业税不同，物业税是对房地产的拥有或使用征税，而不是对交易所得利润收税，而且不区别对待房地产的拥有期限。也有人认为买卖双方可以在房屋转让合同上低报价格替卖方逃税，实际上是将卖方的税负转嫁给买方。其实任何税种都有逃税的可能，而房地产利得税比较难逃。首先，买卖价格是白纸黑字写在合同上的；其次，买方也会制约卖房在合同上低报价格，因为卖房的作弊行为意味着买方将来出售时将承担更高的税收负担；最后，监管部门可以根据评估价格或卖房的挂牌价格核准最终售价。“买房养老”有点悬我国储蓄率很高，或者说消费率较低，反映了社会保障的缺乏和体制的不健全、医疗和教育费用的提高、以及人口结构的老龄化。这个现状需要用公共财政政策加以解决，但短期内是难以彻底改变的。由于我国资本市场不发达，投资工具极为有限，主要是银行存款、有价证券和住房。近年来银行存款实际利率不断下降，甚至为负值，使居民储蓄存款增幅呈下降趋势。而A股价格近年来大幅下跌，打击了股民的投资欲望。唯一能保值、增值的投资渠道是房地产（图1 ）。不少投资者买房出租以供将来养老。这些因素使强烈的储蓄欲望转变成对房地产的投资需求，人们把越来越多的“鸡蛋”放在了房地产这个“篮子”里，它实际上存放着许多老百姓为自己准备的养老基金。然而，这是利率政策的扭曲和股市先天不足的后遗症导致的对房地产的被迫倾斜，与有基本面支持的真实住房需求有着本质的区别。这种现象如不及时纠正，风险极大。一旦房地产价格止升回跌，将对许多投资者造成巨大的财富损失，从而使得疲软的消费增长进一步萎靡不振。房地产价格下跌的风险不可低估，某些城市的房地产价格在以下两种情况下可能下跌，第一，在目前的汇率制度下，一旦美元见底，资金外流，国内资金面趋紧，利率将上升，提高按揭贷款月供。 而资金面的趋紧和利率的上升将降低经济增速，提高失业率。这样，房租就会下降，部分房主无法靠收租供房而只得出售。第二，人民币汇率投机者结束赌局，在房地产市场上套现退市并引起国内投机者的抛售，造成对房价的打压。如何纠正这种扭曲和倾斜？毫无疑问，答案是提高利率和根治股市顽症。前期控制房地产过热多从调控供应入手，即从土地和信贷上控制房地产开发，而未能有效调控需求，客观上提高了人们对房地产的升值预期，刺激了非真实需求，结果房价进一步大幅上扬。另外，控制土地和贷款使部分地产商延迟开发，等待地价上涨。其心态是，那时如果还得不到贷款，卖地也赚钱。某些地区房地产出现供不应求，反映在销售面积大于竣工面积，这恰恰是只调供应不调需求的结果。建议政府更多地重视调控需求，开征级差利得税并提高住房贷款和储蓄存款利率。　(作者：中国国际金融有限公司首席经济学家 哈继铭)