主持人 记者黄丽珠特邀嘉宾 社科院金融研究所副所长 王国刚博士　人行广州分行副行长 徐诺金博士　工行消费信贷部总经理 季爱东3月17日，央行房贷新政出台后市场反响热烈。央行副行长吴晓灵表示，中国房地产企业对银行贷款依存度非常高，所有风险都集中在银行，银行的风险加大，也就是社会公众的风险加大。央行的政策不是打击穷人。“我们希望促成‘广厦千万间’，解决大多数人的购房问题。”就与此相关的热点问题，近日本报记者与三位财经专家进行了对话。房贷新政出台的政策意图主持人：与“121号文件”相比，您认为这次房贷新政的主要特点是什么，它的积极意义有哪些？徐诺金：我认为具有三个明显特点：一是从注重信贷风险转向需求调节，意图运用利率信号作用于购房需求。二是更加注意统一性与灵活性相结合，通过赋予商业银行更大的定价自主权使货币信贷政策能更好地适应不同地区房地产形势的差异性。三是更加注意运用市场化的工具调控市场，让各经济主体根据利率信号调整各自行为。它的积极意义主要表现在：首先，对商业银行关注房地产贷款的风险具有明确的提示作用。根据近期召开的房贷新政银行家座谈会上行长们的反映，他们普遍注意到央行的良苦用心，并准备做出认真的回应，加强对房贷风险的控制。其次，房地产商们也注意到了央行的调控信号。据座谈会上房地产商们反映，他们准备降低涨价预期，更加理性地调整投资策略。第三，给商业银行更大自由的利率定价权，利率市场化又迈出了坚实的步伐。这次调整房贷政策，很重要的一个突破是采用下限管理，给商业银行充分的定价空间，使他们能根据自己的资金成本和风险系数去合理定价，这对商业银行是一种压力，也是一种提高经营管理水平的正面激励。第四，充分显示了央行用市场化的价格杠杆调控市场的政策走向，为中央银行调控艺术的成熟积累了新的经验。怎样看待当前房地产市场形势主持人：目前，大家对房地产议论较多地集中在房地产市场存在房价过高、开发过热等现象，并建议立即采取措施抑制这种情况继续下去。与此同时，一些经济金融学家也提出，分析判断房地产现状应该从总量和结构、供给和需求等多方面进行综合考量，然后再考虑解决的策略，对此您怎么看？季爱东：总体看，目前房地产市场发展状况有其客观合理性，但局部地区确实存在房价偏高、市场供需结构不合理等问题。首先，房地产业的发展与国民经济发展基本同步。2004年全国房地产开发投资13158亿元，占GDP的比重为9.64％，比上年增加0.98个百分点。2004年房地产开发投资增速是28.1％，略快于固定资产投资增速2.3个百分点。从目前住宅市场需求处于上升时期这个角度看，房地产投资略快于全社会固定资产投资增速，有其合理性。其次，需要全面客观地分析房价上涨。商品房交易价格上涨有多方面的原因，既有成本推动，又有需求拉动。从成本分析看：一是去年8月31日取消了协议出让土地，一律实行招牌挂土地交易价格后，从基础上加大了房地产开发成本，这将从整体上推动房价的上涨。一般来说，土地成本占房地产开发成本的30％～40％。2004年三季度，全国土地交易价格指数较2003年同期上涨了10.2％，而房地产价格指数也较2003年同期上涨了9.3％。二是建筑材料价格上涨加大了房地产成本。三是拆迁成本的增长提高了房屋成本，推动了房价上涨。四是房屋品质和配套水平的提高客观上造成了房屋建筑安装成本的增加。从需求拉动方面看：一是自1998年实行住房货币化分配以来，居民住房需求逐步释放，住房需求不断增加，应该说目前住房需求的主体仍是为改善居住条件的住房消费需求。二是城镇化和旧城改造步伐的加快，使得住宅需求不断增长。三是居民可支配收入的增加，使住房有效需求不断扩大。四是有一定经济基础的“外地人”到大中城市经商办企业并在当地直接购房，造成有效需求增加。再次，要看到房屋供给存在结构性失衡问题。2004年，全国低价位的经济适用房投资比2003年负增长了2.5％，而高价位的办公楼投资比2003年增长了28.3％，商业营业用房投资比例比2003年增长了31.4％。从上述数字可以看出，在房地产开发中高档住房、写字楼、酒店等占比增长幅度较大，而普通商品住房供给则不能满足普通老百姓的需要，存在明显的结构失衡问题。同时，我们也要高度关注房价上涨中的非理性因素。一是住房需求中存在一定比例的投资和投机因素。主要包括：国内股市低迷，投资渠道单一；投资者对国家经济前景比较看好；由于土地严控，增加了投资者对房价上涨的心理预期；物价呈上涨趋势，通过投资房地产达到保值增值的目的。二是消费者买涨不买落的心理也在一定程度上助长了房价的上涨。三是国内房地产开发商利润较高。国外比较成熟的房地产开发利润率一般在6％～8％，而我国局部地区商品房开发利润远远高于这个比率，甚至可以达到30％左右。王国刚：我认为还应该认真分析一下未来一段时间内（如20年内）住宅供给量与实际需要总量的缺口问题。以住宅需要量估算来看。第一，城镇现有人口及其住宅需要量的估算。《中国统计年鉴》的数据是，到2003年底，全国城镇人口总数为52376万人，占总人口比重40.53％。全国平均家庭户人口数为3.38人，按此计算，城市家庭户数大约为15496万户。如果未来20年，每户家庭需要100M2的住房（即人均住房33M2），则需要住房154.96亿M2，但到2003年底，我国的城镇住宅存量不足90亿M2，二者差距在64亿M2以上。如果这些住宅缺口在未来20年内予以弥补，则每年需要建设住宅3.2亿M2以上。第二，城市化进程中的城镇人口变化及所需住宅量。中国正处于城市化进程中，如果按照每年城镇人口增加0.8个百分点的保守比例计算，到2025年左右，当中国人口达到14亿人以上时，城镇人口比重达到56％以上；如果按照家庭户均人口为3人计算，则城镇家庭户数为26130万户，每户如果需要住宅100M2，则需要住房260.13亿M2，由此，与2003年底城镇住房存量不足90亿M2相比，缺口达到170亿M2。如果这些缺口在未来20年内予以弥补，则每年需要建设住宅8.5亿M2以上。第三，城镇拆迁、危房改造等。如果未来20年内，因城镇化建设和危房改造，每年需要拆迁改造住宅1亿M2左右；从发达国家来看，相对稳定的住宅是城镇化时期的第三代、第四代住房，由此，在未来的城镇化进程中，存量住宅中的相当一部分很可能需要推倒重建。将上述住宅需要量的数字相加，则每年需要建设的住宅应在10亿M2左右。可见，我国未来一段时间内住宅总供给量与实际需求量相比缺口巨大。徐诺金：对当前的房地产价格形势作出实事求是的估计有利于我们准确定位货币信贷政策的作用空间。当前，我国房地产业面临的主要问题：第一是价格上涨过快。但价格上涨的原因并非完全取决于信贷。事实上，去年以来的房地产价格之所以呈现出与预期背道而驰的现象，我认为除了以上两位提出的几方面原因外，还包括：通货膨胀预期使部分购买力提前实现，直接放大了当前需求。第二是房地产价格在长期内上涨的态势也不可避免。主要原因在于：一是中国的城市化进程刚刚起步。中国要实现现代化，城市化是绕不过的。只有把现在的城乡人口比倒过来，变成大部分人口是城市居民，才能称得上是一个现代化的国家。而城市化的第一基本要素就是住房。因此，城市化进程的加快必然推动中国房地产在相当一个时期内是高速发展的行业。二是土地的收紧是一个长期趋势。中国面临的人多地少的矛盾决定着工业与农业的矛盾已从资金矛盾转化为土地矛盾。中国的国情决定了用于城镇化的土地要从严从紧控制，因此，土地价格上涨是必然趋势。三是收入分配的两极化趋势。收入分配的两极化一方面使大部分人口买不起房，只能租房，从而形成一个需求旺盛的租房市场；另一方面，一部分有钱人买房出租，连锁供房，形成旺盛的房屋投资需求。四是我国投资渠道的单一，尤其是连续多年来的股市冰期，使大部分投资转向房地产。五是商业银行资产结构单一，信贷品种少，创新不足，难以选择到像房地产的贷款这样风险易控、操作简单的信贷工具，因而房地产信贷是银行首选的优质资产的格局难以改变。现在我国个人住房贷款余额已达到1.6万亿元，其不良资产率只有0.12％，是银行最好的资产。第三是尽管近几年信贷资金投入房地产的比重上升较快，但与美国相比，我国住房贷款占GDP的比重2003年仅为10.1％，只相当于美国1950年的水平，而2000年美国的这一比重已达50％多。美国住房的普及率已达70％，按揭市场的发展功不可没。2004年尽管利率上涨，美国居民当年住房按揭仍旧高达25500亿美元，与住房贷款相关的债券发行达18000亿美元，同期美国国债的发行只有不到10000亿美元。至2004年底，按揭市场总规模达到7.6万亿美元，美国与住房贷款相关的债券总量为54700亿美元，占全美国债券总和的22％，排名第二、第三的分别是企业债券47000亿美元（20％）和美国国债39000亿美元（17％）。美国银行25％的资产投资在住房贷款以及按揭债券方面，共达3万亿美元左右。可见，我国的房地产金融还有很大的发展空间。房地产业占国民生产总值的比重还会上升。基于这些情况，我认为对房地产的价格上涨走势要有充分的估计。既不能放大其对总体经济的影响，也不能高估信贷资金在推动房地产业过快发展中的作用。既不能指望单一的货币信贷政策达到调控房地产市场的预期效果，也不能任由信贷资金过分流向房地产业，造成虚假的繁荣。我们有必要区分房地产扩张的合理成分和非理性因素，深入研究我国的国情特点，从土地制度、城镇化进程、收入分配制度、居民住房政策等方面建立一个目标明确、体制完善、政策配套的房地产综合调控机制。调控我国房地产市场的策略主持人：房地产市场不是一个简单的买卖问题，更不是一个简单的价格问题，而是一个与其国情特点、社会制度等多种制度基础相关的问题。那么，如何确立有效的房地产市场调控机制呢？徐诺金：从我国的情况来看，社会主义和人多地少是决定我国确立什么样的房地产调控目标的最根本因素。对此，我国的房地产调控要配套做好这样几项基础性的工作：一是要根据国情特点明确界定人均居住面积的上限和下限，并对什么是高档住房，什么是普通住房拿出具体的标准。对超过标准的住房应征收物业税；对符合和低于标准的住房要免征各种税费，并纳入政府扶持补贴对象，帮助低收入阶层拥有自己的住房。二是财政政策要与信贷政策相配合，对低收入阶层购置基本住房给予财政贴息和风险补偿。三是要建立完整的个人住房信息系统，便于查询个人及家庭拥有的住房情况，防止多次享受优惠购房的信贷优惠和财政补贴。四是政府的土地收入中要明确规定用于帮助扶持低收入家庭实现其住房目标的比例。五是加快发展二级住房市场，使旧房能迅速低成本地流转到中低收入者手中，形成有序的梯度消费模式。六是对符合标准的普通住房用地要保障充分供应，防止土地供应紧张给低收入阶层造成冲击。王国刚：商品住宅建设，是城镇化建设的一个基本构成部分，是推进实体经济发展的一个主要力量，也是实现全面小康目标的一项主要内容。推进商品住宅市场发展，需要解决好如下四个问题：第一，明确商品住宅建设在国民经济发展中的基础性地位。从商品住宅产业具有规模大、产业关联度高和可持续时间长等特点出发，应当将其列入主导型支柱产业范畴，选择相应的政策措施予以支持。第二，运用政策机制，有效调节商品住宅的供给结构。一是加大经济适用房的建设规模，二是运用财政机制和金融机制支持低收入家庭购买经济适用房，三是降低经济适用房的需求。在不少城市中，经济适用房的购买者包括了一部分中高收入群体，这不仅增大了经济适用房的需求量，而且影响了低收入群体的购买需求。要改变这种状况，除对经济适用房购买者资格等进行严格审核外，还需要采取其他政策措施，如限制经济适用房每套的建筑面积、对冒名者征收惩罚性税收等等。第三，运用金融机制支持商品住宅的建设。运用金融机制支持商品住宅产业的发展，绝对不是简单的增加贷款，更重要是进行金融创新，其中包括：准许开发商、建筑商等发行中长期公司债券以增加中长期投资资金，支持开发商、建筑商等发股上市以增强商品住宅建设的资本金，实行按揭贷款证券化以降低（或分散）银行的贷款风险，发展住房信托凭证以支持商品住宅的建设资金增加，推进开发商、建筑商等的公司并购、资产重组，以提高它们资产质量和竞争能力。第四，深化土地制度改革，支持住宅的出租市场发展。在土地制度尚未改革的条件下，应考虑从财政税收政策方面支持住宅出租市场的发展。其中包括，对用于出租的住宅在土地出让金、相关市政建设税费等方面给予适当的优惠，对相关住宅开发商、建筑商和中介机构予以营业税、所得税等方面的税收减免，对这些机构的资金可得性（如申请贷款、发行债券等）方面给予必要的政府支持等等。季爱东：应采取综合措施，适时调控市场，确保房价不出现大的涨落。当前，有一种观点认为要迅速打压房价，以免危及经济健康发展。我不太同意这种看法，经济学原理和实践告诉我们，一种行业和产业的大起大落对经济的健康发展都有害，都不可取。房价过快增长，会危害经济可持续增长，对中低收入家庭购房带来不良影响，但房价在短时期内大幅下跌，同样对经济健康发展不利，还有可能使购房人出现负资产，危及银行的信贷资产的安全，后果也是不堪设想的。基于此，建议对房地产市场进行综合调控，以利长远。首先，从供给方面进行调控。一是增加经济适用住房和普通商品住房的建设和供应，从整体上降低房价。二是建立起具有中国特色的住房供应体系。各级政府要加强对经济适用房的销售管理，杜绝开高档轿车去买经济适用房的现象发生，确保低收入阶层能买到住房、中等收入阶层可购买普通商品房、高收入阶层可购买高档住房。同时，建立起完善的廉租房供应体系，使暂时买不起房的人居者有其屋。三是理顺成本，控制普通商品房价格，对应该进入房屋开发成本的要素进行明晰界定。四是加强税收征管，改善税收征管办法。其次，从需求方面进行调控。调控对象主要针对投机者。具体措施为：一是对购房不足一年即出售的、或者转售期房房号的，征以高额契税和所得税；对购买第三套（含）以上住房的，提高交易契税。二是对贷款购买第二套（含）以上住房的，提高首付款比例，降低贷款成数，提高贷款利率，同时强化“121号文件”执行情况的监管力度。三是对购买房龄不足一年即进行转手的二手房的客户，银行不提供转按揭贷款支持。四是严格控制一人多贷，防范信贷集中度风险。 （金融时报）