综述篇：多项政策出台，楼市又现一波三折 因为国家同时举起了紧缩“银根”与紧缩“土根”两把利剑，以控制包括房地产开发在内的固定资产投资过热，因而2004年被各界称为房地产业的“宏观调控年”。 人们原以为，经过去年一年的盘整，今年的南京楼市会逐渐平稳下来，开发商和购房人的心态，也在年初一度恢复了平静。然而，今年春节以后，在全国上下一片控制房价高速上涨的呼声中，为保持房地产持续健康发展的多项新的政策面因素，又开始对楼市产生了较大影响。国家也开始由去年的调控开发和供应，转向了调控需求。这些政策面的因素，使得南京楼市在今年一季度，乃至今后很长一段时期内，仍然面临着进一步盘整的局面。 综观今年一季度的南京楼市，在商品房的上市量进一步激增的同时，人们的购房愿望和热情却是起伏跌宕，一波三沂。销售量先是表现一般，然后是稳步上扬，接着又是遭受挫折。与此同时，板块市场也开始向着各自的方向，迈开了错位发展的步伐；而在错位发展的进程中，距离也逐渐拉开，表现出较为明显的不均衡，购房人对房源地点的选择也发生了微妙的变化。 供求篇：上市量持续上升，销售速度进一步放缓 根据政府的权威房地产网站——南京网上房地产所公开的数据，到今年3月底，全市入网销售楼盘项目总数为167个。全市各类商品房入网销售的总量达到538万平方米，约5万多套，相当于去年全年新批上市量的一半；其中办公用房约24万平方米，商业用房约40万平方米，商品住宅约400多万平方米。 从网上公示的销售情况来看，今年一季度，全市各类商品房累计销售面积228万平方米，可售面积还有310万平方米；包括认购量和成交量在内的累计销售套数约1．8万套，可售套数还有3万多套。其中，包括认购量和成交量在内的商品住宅销售约1万套，可售套数还有2万多套。购房人有了更大的选择余地。 今年一季度从供应与交易(认购加成交)的对比情况看，一季度全市各类商品房的面积供销比为2．3：1。这个数据表明，今年以来的商品房交易量日均在200套上下，如果按照这样的趋势下去，今年的总交易量将不会低于去年的水平(去年约8万套)。但是，由于今年一季度的供应量明显增加，使得各个楼盘的销售速度进一步放慢，购房人排队“抢房”、一个楼盘几天卖完的场景更是难得一见。 价格篇：主城住宅供应量减少，全市均价缓步走低 根据对南京网上房地产的数据跟踪，今年一季度，全市商品住宅价格出现了下降趋势。从不同价位楼盘供销看，江南八区上市住宅以5000-6000元／平方米最多，4000元／平方米以下的供应量仅占总量的5．6％。中低价位楼盘供不应求，销售较快。 去年12月19日，南京网上房地产正式开通的那一天，全市有102个楼盘项目入网销售，全市商品住宅当年的累计成交均价为每平方米5700多元。此后的一个多星期的时间里，成交均价基本持续在每平方米5600元至5700元之间。 而到了今年元月6日，全市累计成交均价则降到了每平方米5500多元。此后直到3月底的2个多月时间里，全市商品住宅当期的可售套数还有2．1万多套，认购3013套，成交5603套。但是，全市商品住宅当期累计成交均价下降为5185元／平方米。其中，这个均价一度时期跌到了5000元／平方米以下。也就是说，全市商品住宅的累计成交均价，从1月初到3月底的3个月时间里，下降了300元／平方米。据分析，一季度全市商品住宅累计成交均价下跌的原因，并不代表南京房价真的下跌了，其实各个区域楼盘来讲，房价仍在或多或少地存在一定的涨幅。其真正的原因在于，春节以前入网销售的楼盘以江南八区为主，南京的高价房又主要集中在江南八区特别是主城区，所以前期均价高；而春节以后，江宁、浦口和六合板块的楼盘纷纷入网、上市销售，交易量也迅速放量。江宁、浦口和六合板块房价恰恰又很低；与此同时，在处于价位顶端的城中板块，今年以来商品住宅的供应量却在减少，一季度只有2000多套入网销售。低价位楼盘大量冲进市场，高价位的楼盘供应量又在逐渐减少，全市的均价走势肯定是前期高、后期低。 板块篇：区域拉开差距，“一城三区”渐被认同 拿商品住宅来看，在全市供应量继续加大、成交均价缓步走低的市场环境中，各个板块的市场在今年一季度则迈开了波动的步伐，向各自的方向发展。各个板块之间的销售量和价格差距也日益拉大。但是，总体来说，由于城中板块供应稀少、价位太高，购房人目光逐渐转移到其他区域，使得“一城三区”的商品房源逐渐得到人们的认同。 城中住宅均价越走越高 由于区域本身的规划要求，城中板块房地产开发以商业、办公用房为主；特别是明城墙以内的区域，出让的土地更没有一幅纯居住用地。这使得城中板块商品住宅供应量日渐减少。一季度，城中板块商品住宅总供应量，仅相当于河西板块的四分之一。 与供应量相反，城中板块的商品住宅成交价格却接二连三地走高。截至3月底，这个板块住宅的当年累计成交均价，已经升到了每平方米7400多元。进入4月份以来，均价也基本维持在每平方米7400元上下。这个均价，比全市高出2000多元，比最低的浦口板块高出5000元。 河西板块“广种多收” 在十运会、绿博会即将召开，地铁即将运行，南京长江三桥即将开通，以及规划配套等多种因素的激励之下，河西板块今年一季度一连拔得两个“头筹”，其住宅供应量和销售量，皆列各板块之首。其中，这里1600多套的实际成交量，在各板块中更是鹤立鸡群。从这个角度来讲，河西板块无疑是今年以来南京楼市的一大“赢家”。 但是，河西板块的这个“赢家”，却是靠大面积“播种”获得的。比如，今年以来，该板块有40多个楼盘入网销售，商品住宅的累计供应量达到1万多套，可售套数还有8000多套。这么大的可售量，也是河西面临巨大销售压力的原因所在。有的楼盘虽然在去年底即已开盘，但至今销售量极为有限。也正是因此之故，河西板块的住宅定价如今已经变得相当慎重，一季度的销售均价涨幅极为有限。 江北楼市蓄势后发 前些年，江北楼市不仅开发量有限，销售量也由于交通瓶颈的存在一直不温不火。但是，今年一季度，特别是春节以后，在城中房价进一步上涨、南京长江三桥即将开通、过江隧道开工、收费站铁定外移，以及住房贷款利率上调等等多种因素的综合作用下，这个区域的楼盘凭借“价格盆底”的优势，销售突然放量。 今年以来，江北区域只有20个楼盘上网销售，4000多套的住宅上市量也不到河西的一半，但是平均销售价格却只有每平方米2400元上下。这种对比的结果是，好几个楼盘并蒂开花，销售量你追我赶。其中，有4个楼盘排在本年度楼盘销售套数前十名，有3个楼盘排在本年度楼盘销售面积前十名，有1个楼盘排在本年度楼盘销售金额前十名。如今，浦口板块商品住宅的总成交量已达1300多套，直逼河西1600多套的成交量。 金融篇：房贷利率上调，投资者急抛房源 3月17日开始，各家商业银行开始执行房贷新政，除了利率普遍上调外，看人“下单”是最大的变化。目前南京各家银行普遍实行这样的房贷利率标准：贷款购买第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，原则上5年期以上的房贷最低利率可为5．508％；贷款购买高档商品房、别墅、第二套以上(含)住房的，按照央行公布的同期同档次贷款利率执行，5年期以上的房贷利率为6．12％。 自实行新的利率标准以来，九成以上的新办房贷者，顺利拿到了5．508％的优惠利率，这些人都是在银行的记录中资信好、还款能力强的。当然，也有部分申请人未能通过申请，只能拿到基准利率6．12％。不少人表示，虽然目前银行利息只提高了0．2％，每月还款额也并没有增加多少，但是加息毕竟增加了养房月供的负担，还是抓紧时间提前还贷吧。 房贷利率上调，不仅加重了自住性购房人的负担，也增加了投资者的风险，投资回报获利变得越来越渺茫。于是，投资者开始加紧抛售手中的房源。根据对部分房地产专业网站上二手房房源统计，3月17日之后的次新房源上市量，较此前成倍增加。比如，在某一家网站上，如建筑年代在2000年以后的次新房，在从2月25日到3月16日(即此次加息消息出来的当天)的20天时间里，总共发布了5069套，平均每天发布253套；而在3月17日至3月24日的8天时间里，总共发布了4434套，平均每天发布量达到了554套。也就是说，加息后8天的日平均抛售量，是此前20天日平均量的两倍。再比如个人出售二手房信息发布专区里，从去年12月31日到今年3月16日的45天时间里，总共发布了5539套，平均每天发布123套；而从3月17日到24日，8天时间里就发布了1500套，平均每天发布量达187套。 “手中有房赶紧抛，要不就只能抱在手里当‘房东’了。”这已经成了投资者的普遍心态。（南京日报）