一季度广东房地产市场分析报告
（广东省房协研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、
广东省统计局固定资产投资统计处）
一．社会经济环境
今年第一季度，广东国民经济总体运行平稳，完成国内生产总值4089.47亿元，比上年同期增长12.2%，增幅同比回落2.8个百分点。固定资产投资同比增长15.0%，增幅同比大幅回落25.2个百分点。城镇居民人均可支配收入4463.4元，同比增长6.6%；扣除物价因素，实际增长3.8%。
二． 基础数据分析
2．1 房地产投资
表1. 按用途完成开发投资数据表（万元）
| | 完成投资 | 住宅 | 办公楼 | 商业用房 | 其它 |
| 2004年1-3月 | 2523483 | 1549796 | 130704 | 340362 | 502621 |
| 2005年1-3月 | 2627808 | 1794930 | 93260 | 266426 | 473192 |
| 同比增长(%) | 4.1 | 15.8 | -28.6 | -21.7 | -5.9 |
房地产开发投资同比增长4.1%，增幅同比回落近10个百分点，开发投资增幅得到初步控制。整体开发投资增长主要由住宅投资拉动，增幅达15.8%，其他用途的开发投资都出现不同程度的下降，其中办公楼、商业用房的降幅较大，分别为：－28.6％、－21.7％，与去年同期52.9％、70.0％增幅成强烈反差。
本年资金来源同比增长18.5%。其中，国内贷款同比增长5.2%，但占本年到位资金的比重下降了2.6个百分点；外资下降19.0％，占本年到位资金比重也略有下降；自筹资金同比增长19.7%，占本年到位资金比重基本保持不变；订金和预付款同比增长速度达28.2%，占本年到位资金比重增加了3.4个百分点。
| | 资金来源 | 国内贷款 | 外资 | 自筹 | 其它（订金、预付） | ||||
| 金额 | % | 金额 | % | 金额 | % | 金额 | % | ||
| 2004年1-3月 | 4153424 | 977600 | 23.5 | 143091 | 3.4 | 1289134 | 31.0 | 1743599 | 42.0 |
| 2005年1-3月 | 4923693 | 1028044 | 20.9 | 115854 | 2.4 | 1542492 | 31.3 | 2234660 | 45.4 |
| 同比增长(%) | 18.5 | 5.2 | -2.6 百分点 | -19.0 | -1.0 百分点 | 19.7 | 0.3 百分点 | 28.2 | 3.4 百分点 |
2005年土地开发投资增长6.5%，土地开发面积下降27.2%。购置土地投资及面积分别下降17.4%、28.8%。国家供应土地的紧缩政策初显成效。（见表3）
表3. 土地开发与购置数据表（万元、万m2）
| | 土地开发 | 土地购置 | ||
| | 投资 | 面积 | 投资 | 面积 |
| 2004年 1-3月 | 106288 | 458.5073 | 388118 | 932.6547 |
| 2005年 1-3月 | 113240 | 333.9969 | 320739 | 663.9946 |
| 同比(%) | 6.5 | -27.2 | -17.4 | -28.8 |
建设投资、施工面积均有小幅增长。竣工面积和竣工价值分别下降7.3%和14.1%。新开工面积从去年同期的增长18.8％转为轻微下降，反映出开发商对市场前景持观望的态度。
表4. 商品房建设数据表（万元、万m2）
| | 建设投资 | 施工面积 | 新开工面积 | 竣工面积 | 竣工价值 | 新增固定资产 |
| 2004年1-3月 | 1938881 | 8718.05 | 1598.52 | 601.67 | 1199415 | 1794681 |
| 2005年1-3月 | 2052779 | 9563.60 | 1566.16 | 557.63 | 1030622 | 1521456 |
| 同比增长(%) | 5.9 | 9.7 | -2.0 | -7.3 | -14.1 | -15.2 |
商品房交易保持畅顺。商品房实际销售额和销售面积分别同比增长23.2%和28.7%，增长幅度超过开发投资。商品房平均价格3653元/ m2，同比下降了4.2%，与去年同期上升15.4％成鲜明对比。其中商品房住宅平均价格为3445元/ m2，同比下降3.7％。
表5. 房地产交易数据表
| | 销售额（万元） | 实际销售面积（万m2） | 均价（元/m2） |
| 2004年1-3月 | 1799691 | 471.86 | 3814 |
| 2005年1-3月 | 2217759 | 607.07 | 3653 |
| 同比增长(%) | 23.2 | 28.7 | -4.2 |
空置现象有明显改善，空置面积同比下降13.1％。待销部分（小于1年的空置）从去年同期的842.01万m2减少到628.16万m2，大幅下降25.4%；滞销（1－3年的空置）和积压（大于3年的空置）的商品房同比下降5.6％。合理空置（待销部分）占空置总量32.7％，不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量67.3％，而去年同期这两个比例是38％和62％。也就是说，在空置时间结构上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各5.3个百分点。
各类型物业的空置面积均有不同程度的减少，其中住宅降幅最大，达19.5％。另外，2003年以来首次出现商业用房空置面积减少。各类型物业的空置时间结构方面，住宅、商业用房及其他用房有进一步恶化的趋势，而办公楼出现好转的迹象。（见表6）。
表6. 房地产空置数据表（万m2）
| | | 总数 | 住宅 | 办公楼 | 商业 | 其他 | |
| 2004年1-3月 | 空置面积 | 2213.15 | 1343.50 | 129.28 | 485.61 | 254.76 | |
| 其中 | 待销 | 842.01 | 559.52 | 36.34 | 158.12 | 88.03 | |
| | 滞销 | 898.54 | 534.17 | 48.03 | 202.89 | 113.45 | |
| 积压 | 472.61 | 249.81 | 44.92 | 124.60 | 53.28 | ||
| 滞销和积压 | 1371.15 | 783.98 | 92.95 | 327.49 | 166.73 | ||
| 2005年1-3月 | 空置面积 | 1922.95 | 1081.21 | 122.21 | 472.57 | 246.96 | |
| | 待销 | 628.16 | 387.40 | 35.98 | 125.57 | 79.21 | |
| 其中 | 滞销 | 817.72 | 479.85 | 44.22 | 187.23 | 106.42 | |
| | 积压 | 477.07 | 213.96 | 42.01 | 159.77 | 61.33 | |
| | 滞销和积压 | 1294.79 | 693.81 | 86.23 | 347.00 | 167.75 | |
| 同比 增长(%) | 空置面积 | -13.1 | -19.5 | -5.5 | -2.7 | -3.1 | |
| 其中 | 待销 | -25.4 | -30.8 | -1.0 | -20.6 | -10.0 | |
| | 销滞和积压 | -5.6 | -11.5 | -7.2 | 6.0 | 0.6 | |
三．生成指标分析
3．1 生成指标的定义
依据现有基础统计数据，在开发建设与市场销售和资金风险等方面建立相关的市场衡量指标。为了方便使用，所有指标均是无量纲的。
表7. 房地产市场评价指标
| 名称 | 计算公式 |
| 市场消化系数1(X1) | 销售面积/（k×竣工面积） |
| 市场消化系数2(X2) | 销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12） |
| 市场消化系数3(X3) | 销售面积/（k×竣工面积+空置面积×以月为单位的时段数/12） |
| 投资风险系数(F) | 1－自筹资金/总投资资金来源 |
系数1的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场新增供应量；
系数2的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量；
系数3的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场总体供应量。
根据统计数据的含义，销售面积包含现楼和预售两部分，所以统一作为三个系数的分子；差别则体现在分母。系数1只考虑新竣工面积，由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；系数2在系数1的基础上，假设满足待销面积（小于1年的空置量）将在本年度被均匀地吸纳的条件，而暂不考虑滞销和积压面积的影响；系数3则假设满足全部空置面积将在本年度被均匀地吸纳的条件。系数2和系数3在分母中对待销面积和空置面积后面的处理都是为了满足不同时间段计算系数的可比性。三个系数的详细应用计算公式见表7。该系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。
l “投资风险系数”利用非自筹资金占总投资资金来源的比例，反映开发商开发资金运作的风险大小，也反映资金结构的健康合理与否。风险系数的取值区间为（0，1），该值越大，说明投资风险越高。
3．2 生成指标的分析
与去年同期相比，今年第一季度的市场消化情况较好，三个系数均有较大幅度的提高，其中系数1增幅为去年首季以来最大，反映市场消费者仍看好市场。
但在投资风险方面情况仍没有得到改善，投资风险系数轻微降低。
表8. 生成指标数据表
| 名称 | 2004年1-3月 | 2005年1-3月 | 增长 |
| 市场消化系数1(X1) | 0.9803 | 1.3608 | 0.3805 |
| 市场消化系数2(X2) | 0.6820 | 1.0065 | 0.3245 |
| 市场消化系数3(X3) | 0.4561 | 0.6550 | 0.1989 |
| 投资风险系数(F) | 0.6896 | 0.6870 | -0.0026 |
l 市场总体表现良好，投资增长速度放缓，新开工面积减少。市场交易保持畅旺，竣工面积减少，市场消化能力增强，房价出现回落。
l 国家严格土地审批、紧缩银根等宏观调控政策显现成效。预计今年广东房地产市场将继续保持平稳态势。
l 首次扭转了自去年首季以来商业用房投资大幅度增长、同时空置面积上升的态势，出现商业用房投资、空置双双下降的可喜变化。
l 空置总量有了较为明显的改善，但空置时间结构恶化的状况未见改善，应加以控制及引导。
二OO五年四月
现货资源
| 品名 | 规格 | 材质 | 厂家 | 地区仓库 | 价格 | 现货 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 螺纹钢 | 12-32 | HRB400E | 长治市创发商贸有限公司 | 首钢长钢(首钢长钢) | 0 | 详情 |
| 热轧卷板 | 15.50×1500 | Q235B | 宁夏祥合明贸易有限公司 | 包钢(银川市西夏区) | 0 | 详情 |
| 普碳中板 | 14 | Q235B | 唐山沐翌供应链有限公司 | 唐钢(金秋港) | 0 | 详情 |
| 低合金板 | 8-400 | Q355B | 舞钢市盛隆物资有限公司 | 舞钢(本库) | 4700 | 详情 |
| 无缝管 | 12*2 | 20# | 山东东银金属材料有限公司 | 聊城精密(东银库) | 5700 | 详情 |
| 圆钢 | 20# | Q235 | 长葛市宝鼎钢材有限公司 | 宝鼎钢铁(长葛市于井钢材交易市场) | 3950 | 详情 |
| 热轧卷 | 11.8*1500*C | 510L | 上海宏微钢铁贸易有限公司 | 日照(兴晟3号库) | 3600 | 详情 |
| 高线 | Φ20*C | Q355D | 上海北铭高强度钢材有限公司 | 韶钢(川流富锦库) | 5540 | 详情 |
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