5月 9日，国务院办公厅转发了国土资源部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。《意见》提出，各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。上世纪 90年代住房制度改革的深化，催生了我国房地产业的迅猛发展。从那时起，对我国房地产业的关注就未曾间断过。这一方面是因为房地产业对促进国民经济发展发挥着重要作用，另一方面，也因为房地产业作为一个新兴产业，在运行中还存在着这样那样的问题。应该说房地产经济运行和国民经济运行一样，不会平稳发展，而是在波动中前进的。从长期来看，房地产经济存在着周期波动现象，除此之外，房地产经济在运行中还会产生不规律的波动，比如，随机波动、房地产过热或泡沫等。应该说，房地产周期性波动是市场经济运行中的一种不可避免的现象，而房地产泡沫通常表现为房地产价格的大起大落，往往是市场投机行为盛行的结果，会对国民经济运行产生极大的危害，所以是应该加以防范、控制和消除的。正是因为房地产经济运行的复杂性，使人们经常像“雾里看花”，难以准确把握房地产市场运行的脉搏，也在一定程度上制约了对房地产市场进行宏观调控的有效性。因此，建立健全房地产市场监测和预警制度势在必行。房地产市场监测和预警的指标建立房地产市场监测和预警制度，可以将反映房地产市场运行的有关指标纳入房地产统计和监测系统中，定期汇总并分析全国和各地区的指标变化情况，为政府宏观调控提供科学依据和参考。鉴于房地产过热和泡沫是政府调控的主要对象，因此，量测房地产过热和泡沫的指标应该重点监测。这里有必要对房地产过热和泡沫的区别及联系作出解释。房地产泡沫是由于存在过度的房地产投机需求引起的房地产价格严重背离其实际使用价值而持续上涨的现象。房地产过热主要是房地产投资量过大，开发量超过了市场上的需求，从而表现出供过于求、房屋积压、物业价格和租金下降等情况。房地产热在一定程度内，不会对国民经济造成太大危害，因为从长期来看，市场上总会存在过度开发和一定的投机行为。但市场如果因过度投机产生了泡沫，就会出现价格不断上升、投资不断加大等现象，如果投机行为得不到有效抑制，就会愈演愈烈，必然出现过度开发，泡沫膨胀到一定程度后必然破裂，一旦泡沫破裂，房地产价格就会不断下跌，资产出现贬值，陷入恶性循环。所以，房地产过热和泡沫都不可小视，尤其房地产泡沫必须加以防范和调控。量测房地产泡沫的指标很多，主要包括：房地产贷款增长率与贷款总额增长率的比值。这是考虑到房地产泡沫的形成离不开信贷资金的支持，过多的信贷资金涌入房地产业催生了房地产泡沫。房价与家庭年收入的比值，也称为房价收入比。这一指标过高，说明房价过高，远远大于居民家庭年收入，超过了居民的消费能力。房价收入比不断上涨时，则预示着产生泡沫的可能性越大。房地产价格增长率与 GDP增长率的比值。房地产业的发展应该与国民经济的发展相适应，当这一指标过大，则反映了虚拟经济偏离实体经济的程度很高，房地产泡沫越大。地价增长率与 GDP增长率的比值。因为地产是房地产的重要部分，同时地价是房价的组成部分之一，通过这一指标也可监测房地产泡沫的程度。租价比。这是指某一地区的房屋租金与房价的比值。当某一城市的房地产销售价格上升幅度过快或过长时间居高不下，而当地租金却没有随之变动时，说明房地产价格存在虚高、有效需求不足，房地产市场存在不理性的成分，反映在这一指标上租价比会出现较大幅度下降。考虑到数据的可获得性和易于量测，使用时可对上述指标进行筛选并根据具体情况加以选择。在获得上述监测指标之后，可采取适当的方法对指标进行分析，并据此对房地产市场作出正确的评测。评测方法可以采用多指标综合评判法，即通过对所选多个指标分别评测，达到预警临界值的指标越多，说明发生泡沫变化的可能越大；也可采用指标合成法，即将所选指标通过数学方法进行综合，形成一个预警指数进行预测；还可以借助计量经济模型进行评判。对当前房地产市场的监测指标分析下面结合有关数据，选择一些指标对当前我国房地产市场运行作一简单分析。2004年，全国地价平均增长率为 6．08％，全国 GDP增长率为 9．5％，全国商品房价格上涨 14．4％；北京市地价平均增长率为 2．26％，GDP增长率为 13．2％，商品房价格增长率为 6．25％；上海市地价平均增长率为 2．73％，GDP增长率为 13．6％，商品房价格增长率为 14．6％。分别计算房地产价格增长率与 GDP增长率的比值和地价增长率与 GDP增长率的比值两个指标，则 2004年，全国、北京、上海的房地产价格增长率与 GDP增长率的比值为别为：1．32、0．47、1．07，全国、北京、上海的地价增长率与 GDP增长率的比值分别为：0．64、0．17、0．20。2003年，北京、上海的房地产价格增长率与 GDP增长率的比值分别为：0．95、2．05，全国、北京、上海的地价增长率与 GDP增长率的比值分别为：0．51、0．25、0．45。2004年和 2003年比较，可以发现，地价变化幅度不大，但房价变化比较显著，再与前几年房价增长为负增长或有微小增长的情况相比，可以认为，最近我国房价中出现了泡沫成分，当然各个地方表现不尽相同。上海的房价增幅表现突出，超过了 GDP的增幅。对租价比进行分析，北京市 2001年至2004年商品房租价比分别为：7．20、7．31、7．34、6．68，租价比指标变化不显著，2004年比前几年略有下降；上海市 2003年和 2004年商品房租价比分别为：7．10、6．56，租价比变化也不大。再对房价收入比进行分析，上世纪 90年代至今，我国房价收入比变化较大，1992年曾达到 8．75的最高点，之后在 6．00到 6．50之间小幅变动，2001年达到 8．0左右，接下来又降到 6．00左右的水平，从国际上房价收入比在 3～6倍来看，我国房价收入比较高，但同自身纵向比较，房价没有偏离居民支付能力过多。北京 2002年至 2004年房价收入比在 5．8至 7之间，与全国比较接近；上海 2002年房价收入比接近 10，2003年和 2004年也都超过 7，房价收入比处于较高水平，居民家庭购房面临较大压力。应该说选用多个指标，运用多种方法对多年数据的综合分析会得出更令人信服的结论，目前房地产市场运行的确不能掉以轻心。建立房地产市场监测和预警制度，还需要完善有关的统计工作，保证获得长时间成序列的更科学、真实的统计数据，同时加强监测和预警技术环节的研究，尽快转化为政府认可的操作性强的长期制度，服务于政府和社会。(作者：国土资源部土地整理中心博士 李维哲)