“超低价，急售！”、“3天内急售！”据悉，连日来，上海不少中介门店前这样的招牌每天都在不断增加。这只不过是目前上海炒家赶在6月1日“大限”前“跳水”卖楼而出现的突击抛盘现象，有媒体更报称：“上海4月楼价大跌将重蹈东京香港崩盘覆辙”！ “山雨欲来风满楼”，在中央政府一系列房产新政的冲击下，国内不少城市房地产市场狼烟四起风雨飘摇，然而，一直领跑国内房地产潮流的广州楼市却似乎“波澜不惊”。房产新政缘何难以撼动广州楼市呢？ 广州楼市处惊不乱 今年，中央政府一系列“遏制房价、打击投机”的房产新政相继出台，尤其是七部委联合新政实施，令不少城市房地产市场。 据悉，目前上海已出现突击抛盘现象，许多原先被炒家以为奇货可居的房子，如今仿佛是个烫手山芋急于脱手，即使是赔本抛出也在所不惜。有炒家赶在6月1日“大限”到来前“跳水”卖楼，甚至有炒房团一下子急放258套房产。与此同时，南京二手房抛盘大幅剧增60%；深圳也有炒家即时降价求售；而京城二手房短期抛售也已现端倪…… 然而，在此“风雨飘摇”之时，广州楼市却似乎“处惊不乱”。有关统计数据显示，今年第一季度广州市二手房市场保持了36.8%的增幅。延续这一趋势，今年“五一”黄金周期间，广州二手楼市场看楼的人数比往年同期增加近50%！ 广州二手房市场人潮劲升交投旺盛，一手楼价同样走势坚挺。天河公园旁边某楼盘，此前每平方米售价仅5000多元，“五一”期间推出新一期均价已达7500多元！珠江新城某楼盘在年初时透露“五一”期间开盘销售价格会在每平方米8500元左右，然而“五一”期间却传出其售价每平方米将高达11000元…… 独善其身事出有因 广州楼市之所以“处惊不乱”，是因为广州楼市能够“独善其身”。仲量联行广州办事处董事总经理陈永辉在接受记者采访时表示，事实上，广州市场与上海北京等其它城市有很大的不同，广州楼市相对较为理性而成熟。 据了解，上海楼市中的投机炒房客曾高达30%以上，而目前北京房产投资者所占比重也高达15%。然而广州楼市投资、投机炒房者所占比重还不足5%。而且，多年来广州一直对房产投机投资行为加以有效控制，例如从去年起开始试点实施的“一年内购房转让征收营业税”的政策，还有在今年5月1日起正式实施的《广州市房屋租赁管理规定》，不仅对纳税情况作出了严格规定，还对因房屋租赁而引发的治安、消防、计生、规划、税务等问题作出前所未有的具体规定，以税收及“问责制”方式有效地遏制狂热的房产投资热情。 陈永辉表示，自住型买家不太可能受市场调整的显著影响。而广州楼市一向以自住型买家为主，投机投资型买家较少，因此近期中央政府以打击炒房行为为核心的一系列政策对广州楼市的影响并不显著。 此前广州楼价经历了近7年的连续下跌，2004年广州楼价虽然“止跌回升”，但其涨幅仍较为合理，涨势更不像一些城市那样疯狂。更重要的是，近年来，广州经济实现了连续多年的高速增长，2004年，广州人均GDP接近6000美元，遥遥领先国内其它城市。相反，目前广州楼价在国内各大城市中仅处于中上水平。广州人均GDP与广州楼价的比值远高于国内各大城市，说明广州楼价定价水平相对较为合理。规定早被消化 事实上，广州楼市在目前形势下还能保持稳健发展，得益于广州在此前已将很多工作做在了前面。 七部委新政要求严格土地转让管理，加大对闲置土地的清理力度。而众所周知，广州是国内较早实施国有土地使用权公开交易的城市，更是较早实施土地无偿收回的城市。据了解，近年来，广州每年都有大量逾期没有开发的土地被无偿收回。 为合理引导住房建设与消费，新政要求在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。而众所周知，广州楼盘容积率一向“高企”，除了郊区极个别别墅大盘容积率在1.0以下外，楼盘容积率普遍较高；而且，虽然近年来广州房屋面积有越走越大之势，但多年来广州仍以发展中小套型住房为主，广州房屋面积远无法与北京上海相比。 新政要求充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。然而早在此之前，广州业已开始试点实施“一年内购房转让征收营业税”的政策。由此不难理解，为何在新政要求运用税收手段加大对投机性、投资性购房调控力度之时，广州市国土房管局却宣布：从6月1日起，广州房产转让个人所得税的税费将由原先的1.3%下降至1%。这是因为有关工作广州已做在了前面，如今正在不断完善之中。 可以说，不是房产新政难以撼动广州楼市，而是广州楼市很多工作早已走在前面。正如广州市国土房管局副局长谢晓丹所言：经过9年的努力，广州已挤压出地产市场的水分。广州房地产市场发展是健康、稳定的。接下来广州的楼价不会大起大落，市民应根据实际需要来购房。(文/黄博华) 声音1 发展商： 有助构建和谐社会 中央政府相继推出的“遏制房价、打击炒作”的房产政策，尤其是七部委联合房产新政，令不少城市房产投机、投资者甚至楼盘发展商都有“如芒在背”之感。不过，广州不少楼盘发展商则认为，政府的系列政策尤其是七部委房产新政的出台，不仅有利于消除社会、行业、市场和投资者对未来不确定性的迷惑和忧虑，更有助于构建和谐社会。 有效打击炒作之风“国八条”、“新八条”，到最近七部委的联合房产新政，这中间的关系一脉相承，不断明确和细化，特别是七部委的联合房产新政，提出了很多细节性的措施，可操作性极强。 广州华港花园房地产公司董事总经理马豪表示，目前国内不少城市房地产市场发展出现了很多不健康的因素，例如市场投资过热，产品结构日趋不合理，市场秩序混乱，尤其是房价日渐脱离老百姓消费能力等等，其主要原因在于市场投机炒作之风日趋严重。 今年以来，中央政府的系列政策尤其是七部委房产新政，从一个更开阔的视角展开：政府综合运用各种管理手段，规范市场行为、引导市场发展、建立相应社会保障体系。尤其是七部委房产新政极具灵活性和可执行性，其不仅有利于消除社会、行业、市场和投资者对未来不确定性的迷惑和忧虑，更为中国房地产市场的健康稳定发展奠定了坚实基础。 马豪认为，七部委房产新政针对投机炒作出台了相当多极具可操作性的举措，而且“招招致命”，其不仅能够有效地阻击相当部分新的社会游资进入房地产市场，更能有效地打击现有投机炒房者的楼房炒作之风。 有助构建和谐社会 美林基业集团策划总监邓涛表示，此次七部委联合房产新政有关“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”的措施，不仅能够有效地解决低收入家庭住房难题，更有助于解决目前国内房地产市场存在的严重矛盾，有助于构建和谐社会。 联合房产新政要求各省市自治区落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，同时要求着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。更重要的是，新政首次提出城镇廉租住房制度建设情况要纳入政府工作的目标责任制管理。邓涛认为，这说明中央政府不只是在表达决心，而是将解决有关问题落实到实处。 邓涛表示，联合房产新政在多个方面多次“浓墨重彩”地强调着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。说明政府业已抓住了存在问题的关键，他相信政府有能力并能有效地解决目前国内房地产市场存在的各种问题，从而构建和谐共荣的现代社会。黄博华 声音2 行业协会：市场失灵期待积极引导 “当前国内房地产市场出现了许多不健康的因素，或者说是‘市场失灵’了，显然，仅仅依靠市场本身已无法通过自我调节加以解决，需要政府积极介入加以引导。”广东省房协秘书长蔡穗声日前在接受记者采访时表示，今年中央政府相继推出的一系列房地产政策，尤其是上周建设部等七部委联合房产新政，及时而有效，其充分体现了政府“执政为民”的思想，更体现了政府对中国房地产市场的呵护与关怀。 “市场失灵”政府介入 近年来，准确地说是从去年以来，国内不少城市房地产市场发展出现了很多不健康的因素，例如市场投资过热，产品结构日趋不合理，市场秩序混乱，尤其是投机炒作行为日趋严重，房价日渐脱离老百姓消费能力，等等。这些问题倘若不及早加以解决，不仅会严重地影响到中国房地产市场的和谐健康发展，更容易引发社会矛盾从而影响到社会稳定。显然，对这些问题政府不会坐视不管。 “我们看到的是，今年来，中央政府相继推出了一系列房地产政策，尤其是上周建设部等七部委联合房产新政，其将政府对房地产市场的关怀落实到了实处。”蔡穗声强调，中央政府的这一系列房产新政，决不是打压市场，相反，其不仅有助于调整产品结构、打击投机炒作、引导住房消费、恢复市场理性，更有助于建立良好的市场秩序，引导房地产市场和谐健康长远发展。 广州理性需要防范 目前国内局部区域个别城市出现了房地产投资过热、市场秩序混乱、“市场失灵”的局面。不过蔡穗声认为，广东尤其是广州市场相对较为理性成熟，这是因为广州房地产市场“先走了一步”，早发展了几年。因此，比起一些市场秩序较乱的城市，广州市场出现了问题相对较少，问题也不像个别城市那么严重。例如房价问题，虽然去年广州房价在历经近7年的连续下跌后首次“反弹回升”，但涨势并不会像个别城市那样疯狂。而且广州楼市是自用型买家为主，市场投机气氛不像一些城市那么浓厚。 不过蔡穗声也表示，这并不是说广州楼市没有问题，恰恰相反，广州楼市存在的问题还很多，也很复杂，在目前形势下，广州房地产市场需要结合广州实际情况，及早着手积极预防，防微杜渐，努力建立良好的市场秩序，开拓和谐社会新局面。　　　　黄博华 声音3 中介代理：楼市供求面临逆转 物业代理商连日来纷纷表示，七部委最新《意见》起用税收杠杆和禁止期房转卖用于调控楼市，是国家“组合拳”中对购房需求打击最重的一招。近期广州楼市供求关系可能发生根本性转变，楼价下降迫在眉睫。 楼市暂无降价压力 合富辉煌“五一”期间代理楼盘20余个，各楼盘售价和均价都维持稳定。合富方面预计第二季度的广州房价仍有望持续平稳态势，十区住宅的成交均价还可能在本季度突破5000元／平方米。 为何政府频出打压措施，而广州楼价仍然看涨呢？合富辉煌研究部认为，与往年郊区大盘引领楼市不同，今年广州各区楼盘热点相对分散。特别是“五一”期间更是市区盘唱起了主角，越秀区、珠江新城、琶洲周边等地段楼价本身便很高。另外各大盘主推的新货较多，成熟后的楼盘社区也带动价格提升。 另外中原地产等物业代理机构也提出，从2003年起，广州市连续九个季度新建商品房的成交面积高于批准预售面积，今年第一季度广州市新建商品房的吸纳率仍然达到115.9%。这说明市场还在消化一些原来的空置商品房，广州市商品住宅市场求大于供的局面仍没有完全扭转，发展商下调价格的压力不大。 专家预计会出现需求不足 但考虑到在多种市场因素的综合影响，尤其是政府的全面调控之下，寒桐顾问公司总经理韩世同预计广州将很快出现需求不足：政府调控“组合拳”对楼价的打压压力呈现逐步加强的趋势，最新的七部委《意见》对投资性购房的打击非常致命，甚至已经波及到正常的房屋交易。 韩世同表示，购房者的购房需求并不能简单地按自用、投资与投机来划分。不少自住买家多多少少都会有保值增值的考虑，这一特点在中年购房群体与多次置业群体中表现得尤为明显。如果连税收杠杆都无法压低房价，下一步政府采取的措施很可能连自用买家的保值预期一并打消。 而中原地产项目总监黄韬也表示，政府政策的效果至少要到7月后才会有综合体现，届时不排除楼价会有小幅下调的可能，他认为这个幅度会在3%左右。黄韬认为，“五一”楼市成交量、人流特别是投资者的大幅下降说明楼市单价的上涨已经失去了基本支撑，同时很快会有一批新货进入市场改变供求关系。 商用物业受冲击更大 相对以自用型买家为主的住宅和写字楼，商铺市场受宏观调控政策冲击更为直接。由于目前有6-8成的商铺买家以投资客为主，其中又以短线炒家居多，宏观调控系列政策(特别是近期税收成本的增加)对商铺投资客的信心打击相当致命。据了解，“五一”期间到现在全市的商铺成交极少，而商铺租售和写字楼招商的情况也并不理想。 中原地产项目总监黄韬表示，去年的商铺投资获利颇丰，一年下来普遍涨幅都在10%左右，个别新铺涨幅在30%左右，因此不少人都选择对商铺的增值部分投资。而今年的炒作形势就极不乐观了，把买卖过程的附加税费算在一起大概会在8%左右，即便是一年下来还有10%的上涨也没有多少获利空间，更何况许多人预测今年是商业地产的“烂尾年”，铺价还有可能跌呢。 （南方日报）