日本国土交通省最近公布的统计数据表明，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域地价开始出现上涨势头，但日本全国平均地价仍延续14年来的跌势。与1991年相比，住宅地价已下跌了46%，基本回到了1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1.974年以来的最低水平。这表明，日本房地产泡沫至今仍末被挤干，对日本经济的负面影响依然存在。日本著名经济学家冈崎哲二曾指出：“经济问题的本质，无论是过去还是现在都没有改变，克服危机的钥匙存在于历史之中。”因此，从经济史的角度，认真研究日本房地产泡沫的形成与破灭，有助于深刻理解“必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务”的论断。一、从“世界的奇迹”到“失去的10年”二战后，日本经济先后有四次长期持续的高涨期，即1954年11月-1957年6月为期31个月的“神武景气”；1958年6月-1961年12月历时42个月的“岩户景气”；1965年10月-1970年7月延续57个月的“伊奘诺景气”；1986年12月-1991年5月共计54个月的“平成景气”。战后日本经济史可以简单概括为四个阶段：1.恢复阶段。第二次世界大战结束时，日本虽然满目疮痍，但仍具备一定发展基础。始于1868年的明治维新，以追赶型战略和“产业立国”为重点，使日本在20世纪初就完成了工业化。到30年代时，日本已跃为美、英、德、法之后的世界第五经济强国。二战结束时，虽然日本国力、财富损失了将近25%，但其综合国力仍与1935年持平。日本政府大力推行“农村土地、解散财阀与组建新的企业集团、劳动体制”等三大改革，开始向“贸易立国”战略过渡，经过10年的艰苦努力，在50年代中期恢复到了战前水平。2.高速增长阶段。20世纪60年代，日本政府开始大力推行出口主导型“贸易立国”战略，并实施了“国民收人倍增计划”，经济以年均10%的速度迅猛发展，进入高速增长时期。3.稳定增长阶段。70—80年代，在石油危机的压力下，日本政府适时转变经济发展战略，提出“技术立国”战略，经济开始进入稳定增长期，年均增长速度达5%，迅速跨入世界先进国家行列，并一跃成为世界第二大经济强国，创造了令世界瞩目的“经济奇迹”。4.复合型萧条阶段。进入90年代后，日本经济出现了明显的停滞和下滑。1990年GDP增长率达5.1%，到2001年仅为-0.5%。日本经济开始步入持续十多年的复合型经济衰退期——“平成萧条”期，令世界关注。20世纪90年代对于日本来说，又被称为“失去的十年”和“二战后的又一次战败”。导致日本经济持续十多年衰退的主要原因之一，是80年代末至90年代初出现经济泡沫，包括房地产泡沫。二、日本房地产泡沫的产生和破灭20世纪70年代，日本中央银行实行低贴现率等宽松的金融政策，居民住宅贷款额同比增长了1.3倍。80年代以后，日本经济高速增长，生产和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动，一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨。越来越多的日本城市居民把大部分收入用于住宅储蓄。日本金融机构也纷纷发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的循环。最初是东京地区的地价急剧上涨，随后蔓延到大阪、名古屋及其他大城市。1985年-1989年间，日本土地评估额达到GDP的2.5倍；在银行贷款的128万亿日元增加额中，50%流向房地产业和非金融机构。从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。短短5年间，日本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平。另据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1(1980年为100)，但到了1988年就暴涨到了334.2，在短短的3年间暴涨了近2倍。形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。在房地产泡沫初见端倪时，日本政府没有及时采取有力措施遏制，反而一方面任凭大量信贷资金流人房地产领域，扩大对土地和股票担保的融资；另一方面，连续9次大幅度下调官方利率，从1985年的8.5%降低到1987年2月的2.5%，无疑起了推波助澜的作用。日本房地产泡沫从1989年末开始，就已经出现“破裂”迹象。同年12月，新一届日本银行总裁上任仅仅8天，就开始对日本经济实施所谓的“电击疗法”。几个月内，多次提高政府贴现率，并对商业银行施加压力，要求其停止对房地产企业及股票投机者贷款。这一系列举措一下子刺破了泡沫。1990年初，以东京证券交易所股市迅速下滑为开端，日本地价随之暴跌。日本房地产泡沫的破灭引起了连锁反应：首先，重创经济。从泡沫破灭至今，日本经济一直处于低迷状态，步入了战后历时最长的“平成萧条”时期。1991年、1992年和1993年，日本国内生产总值的实际增长率分别为3.8%、1.0%和0.3%。1994年-1996年分别为1%、1.6%、3.5%，似乎显示出复苏迹象。然而到了1997年，再度出现衰退，跌至1.8%。2001年，仅为0.1%，实际GDP仅比1994年增长9.1%，年均增长率只有1.3%，而同期美国实际GDP年均增长率达3.9%，相当于日本的3倍。其次，财政危机。从1991年-2000年，美、英、德、法、意、加等西方发达国家财政赤字均有不同程度下降甚至出现盈余，惟独日本财政赤字由0.8%猛增为10.1%。1999年，美、英、德、法四国国债和地方债务合计，相当于GDP的比重均为60%左右，而日本这一比重高达105.4%。第三，通货紧缩。房地产泡沫的破灭，加剧了日本内需不足的困境，并导致明显的通货紧缩。1993年-1997年，日本消费物价年均上涨率为0.76%，较80年代平均水平下降1个百分点左右。1999年-2001年，分别下降0.3%、0.7%、0.7%。截至2002年9月，零售额连续18个月下滑。第四，产业抑制。在房地产泡沫期间，特别是1987年以后，一些日本企业热衷于投机房地产开发和股票交易。大量的资金流向房地产业，意味着生产性企业缺乏足够的资金。房地产泡沫崩溃后，加之利率升高，这些企业遭到了资产大幅度贬值和筹资负担加重的双重打击，不少企业纷纷破产。2001年负债额在1000万日元以上的破产企业达1.9万多家，与1989年的7234家相比，增加了165%。同时，投机行为的滋生，造成企业素质的普遍下降；企业收益的减少又使得投资不足，降低了研究开发投资水平，也减少了企业设备投资。资料显示，1992年，日本制造业的研究开发费用下降了3.5%。以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。第五，金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果是给金融业带来大量的呆坏账。据日本金融厅发表的统计数据，截至2002年3月底，日本全国金融机构的不良债权余额仍有52.4万亿日元，比上年同期增长9.5万日元，连续两年增加。泡沫崩溃后，许多银行自有资本金率降至国际清算银行规定的8%以下，信用等级大幅降低。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，金融体系剧烈动荡，险些引发严重金融危机。第六，需求不振。有统计显示，日本个人消费占GDP比重一度高达60%左右。泡沫的破灭和生产的不景气，严重影响了居民收人，导致消费不足。据统计，截至2000年11月，日本大型零售商店销售额连续31个月减少。第七，社会问题凸现。日本的失业问题在很大程度上是泡沫破灭、结构失衡造成的，绝不是短时期内所能缓解的。据日本综合研究所对21世纪初日本失业情况所做的预测，到2005年，日本的完全失业率可能达到9.2%。居民收入下降、失业率的增加，在一定程度上影响了信心指数，增加了社会不稳定因素。三、泡沫之谜是什么原因导致日本出现如此严重的房地产泡沫?一是房地产业的特性。首先是房地产业具有实体经济和虚拟经济兼有的特性，同时兼有投资和消费的功能。但房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。其次，土地的有限性及价格虚拟性是泡沫产生的根源之一。土地资源的稀缺性和垄断性，决定了房地产供给的有限性和信息不对称性，人们对房地产价值的预期存在着较多的不确定性因素，容易激发投机行为。第三，是房地产产业链条较长，产业关联度较高，上游涵盖钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑、装饰装修、物业等行业，往往容易被作为经济发展的支柱产业，容易引发大量投资。第四，是房地产业与金融业的捆绑型关系。房地产业属于资金密集型产业，与金融业之间有着密切联系。房地产金融风险会过分集中在商业银行体系。二是不合适的货币金融政策。为完成外向型向内需型经济过度，日本政府连续多次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续几年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金过于充沛。大量资金流人股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升。三是汇率因素。20世纪80年代后期，随着扩大出口政策的实施，日本对美国等西方国家保持了巨额的贸易顺差，不少国家共同向日本政府施压，要求日本提高汇率。1985年，美、英、法、西德与日本五国财长，发表了“普拉扎协议”，日元被迫升值，达到1美元兑240—250日元(浮动汇率)的水平。1985年-1995年，日元不断升值，国际热钱大量流人日本，加大了日本自1987年到1990年的房地产泡沫。四是滞后的土地政策和税制加剧房地产泡沫的膨胀。1941年日本对有关土地和房屋出租的法律进行了修改，对租地权的过分保护抑制了出租地的供给，使得地价上涨。另外，日本土地税制上的偏差使土地资产的投机性进一步加大。五是调控和监管不足。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目。1990年，在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50兆亿日元，占贷款总额的1／4，5年间猛增2.5倍。一些日本银行甚至违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40兆亿日元，而且重复抵押贷款严重。对此，一贯主导经济发展的日本政府却没有采取有效措施引流资金，监管、调控形同虚设，致使资金链无限拉长，泡沫最终难以避免。四、日本房地产泡沫的启示1.要始终将房地产业发展作为宏观调控的重点和着力点。鉴于房地产业的特殊属性及其对国民经济的重要作用，建议国家将房地产业作为敏感产业，始终当作宏观调控的重点和着力点，完善调控机制，整合调控资源，优化调控效果。各级政府部门要切实转变观念，推进投资体制改革，杜绝“形象工程”，促进房地产业健康发展。2.审慎决策，实施科学、合理的利率、汇率政策。在日本房地产泡沫形成和破灭过程中，低利率扮演着推波助澜的作用。而轻率地提高汇率，又吸引了大量的国际投机资金，加剧了房地产泡沫的产生和破灭。我国当前的有关情况值得重视：据有关方面估算，今年1—3月，海外基金在国内房地产业的投资已相当于去年全年的投资量。4月以来，海外购房者通过转按揭方式将美元贷款转为人民币贷款比例的速度提升。因此，在经济出现过热苗头时，应避免出台进一步刺激经济的利率政策。对于汇率变动来说，更应当根据国际资金可能的流向和市场经济原则，审慎决策。3.加强土地的市场化供应工作。要规范政府行为，对划拨土地使用权的交易应做出严格限制与动态监控，以减少多次加价转手的机会；土地出让应采用土地招标、拍卖，严格限制以协议方式出让用地范围。要减少土地垄断性供应范围，建立该区域的基准地价及其公示制度，定期编制并发布各类地价指数，保证市场信息的公开性，杜绝土地市场的“暗箱操作”和“地下交易”。4.加大金融监管力度，分散房地产金融风险。目前，我国急需建立起完整的房地产金融机构体系。国家要加强对金融机构的监管，严格金融机构贷款风险管理。针对房地产风险过于集中于商业银行的事实，建议国家制定优惠政策，鼓励居民集资建房，推进房地产贷款证券化步伐。5.完善税制。要依据房地产市场运作特色，尽快建立合理的房地产税收体系，从占有、使用、转移、收益等各个环节归避投机行为，发挥税收对房地产资源优化配置作用。（宏观经济管理）