常言说三十年河东，三十年河西。在风云际会的深圳地产市场，河东与河西的交替、更迭周期早已是大大缩短。2005年虽然只走完了一半路程，但种种迹象表明，今年对深圳地产来说，注定是一个不平之年。首先地产新政实施，力度空前；接着深圳市政府公布特区内不再有新的商品房用地供应；宝安、龙岗凭借更多的自然资源优势，亮点频出；随着“中国第一爆”的上演，城中村改造又一度成为最大的焦点。潜流暗动，时尚蜂起，深圳地产新旧格局的演变话题正逐渐变得公开和明朗化。关内“地荒”：地产新格局的直接导火索相信很多人对前不久深圳市国土资源和房产管理局对媒体公布的一组数据仍然印象深刻。在其公布的2005年度土地供应计划中标明：2005年全市计划供应土地面积1269万平方米，与2004年总量基本持平。特区内有76万平方米，占供应总量的6％；宝安区是540万平方米，占供应总量的43％；龙岗区则是653万平方米，占土地供应总量的51％。其中，计划新出让商品房用地80万平方米，均分布在宝安和龙岗，特区内不供应新的商品房用地。一时间，“地荒论”、“断供论”成为楼市暴光频率最高的词汇。特区内房地产经过20多年的发展，已经有了比较稳定的发展格局。土地是房地产发展的必要条件，也是最敏感的因素，而现实是特区内土地资源供应已经相当吃紧，很多业内人士大声疾呼：地荒时代，特区内房产究竟何去何从？“哪里有地就去哪儿！”这是很多地产开发商的肺腑之言。不难理解，对土地依赖性极高的房产业不管何时，都得追随土地的走势。按照政府规划的土地供应，关外，似乎已经成为众多开发商们必然的选择。那么，特区内地产的优势还能否保持下去？深圳关内、关外原有格局是否会就此而不复存在？“新格局的出现是必然的”，花样年投资有限公司董事总经理潘军在接受采访时说，深圳地产新的格局早在去年就已经有所显露，今年则更加清晰明朗。在分析原因时，潘军认为特区内土地供应匮乏是引发新格局出现的一个非常重要的因素。由于没有持续土地供应，开发商必然会选择土地较为充足的关外，关内一些大的品牌开发商已经先行一步了；而由于所谓的“地荒”，特区内房价会不断攀升，一些需要置业的人也会选择关外，以减轻购房压力。关外热：地产新格局的加速器总面积为1556.08平方公里的宝安、龙岗两区，占了深圳总面积80％，大约相当于有20个罗湖或者福田。长期以来，关外发展一直游离与特区之外。关内、关外两重天的地产格局也已经″扎根″多年。如今，“破关”之声已经不绝于耳。关外凭借优势的的土地资源，成为关内开发商、代理商争相竞逐的宝地。招商、华侨城、金地等纷纷屯兵关外，土地竞拍也是一浪高过一浪。去年底，招商华侨城联军以16.85亿、楼面地价8575元／平方米的天价再次获得尖岗山四宗土地的的使用权，创下了深圳拍卖价格的新高；关内知名的中介代理公司如世联、中原、德思勤、置业国际、戴德梁行等都在关外有了自己的“势力范围”。根据宝安房地产交易中心最新的统计数字，今年1至6月宝安商品房住宅成交面积为120.72万平方米，比2004年上半年的88.6万平方米增长了36.25％；住宅成交均价为每平方米4857元，比2004年上半年的3882元上涨了25.12％，较2004年全年4048元的均价上涨了9.99％。关外地产的开发热，对整个深圳的置业格局产生了重大影响。某调查机构对关外置业作过调查，结果是有四成以上的关内人愿意考虑去关外买房，美联物业深圳总行市场研究部新近公布的《关外置业调查报告》显示，通过人们2030城市发展的预期，打算到关外购房的已占到51.3％。有业内人士称，目前非常热门的宝安中心城，吸引本地以外的消费比例由原来的10％上升到20％，关外热度，确实可见一斑。“上半年热的是宝安中心城，下半年就数龙华和布吉了”，地处龙岗的深圳九州投资发展公司副总经理蔡勇在谈到关外热话题时表示：关外地产的发展确实受到空前瞩目，对地产格局产生一定影响，但究竟能起到多大作用，还要看以后政府的政策、资金支持以及交通、治安等能否有效落实。交通、配套：政府决策是关键“所谓关内、关外一体化的新格局，交通是大指标。”花样年投资公司董事总经理潘军认为，实现一体化其实就是四条线：一是深南大道和宝安大道以及宝安中心城的对接。这对宝安中心城以及周边地区的发展将起到非常好的辐射作用，这条线目前已经顺利实现；第二条是梅林关与龙华拓展区的对接，这条线将带动整个二线拓展区的发展。二线拓展区东起梅龙路，西至和平南路，北邻布龙公路，南邻大脑壳山，整体与南山、坂田连为一体，规划用地面积19.39平方公里，属于龙华新城的一大部分，目前，有关改善交通规划方案已经出台，对关外关内一体化发展有着举足轻重的作用；第三条是从清水河出关，延伸出去，实现与龙岗中心城的连接；第四条则是由针对布吉关交通情况的改善。潘军指出，这两条线应该是作为改善交通的远期规划，尚有赖于政府的支持力度和最终的执行情况。有业内人士分析，关外地产的发展热点不仅仅是看推出楼盘的数量、速度、规模或者只注重某一个项目本身的发展等，更应该着重于整个城市配套的完善上。如城市治安、生态园林、人文环境的建设等等。通过卫星城的推广，逐渐吸引更多的关内消费群，只有这样，其房产发展也才能持久、健康。当然，这不是某一个或某几个开发商就能解决的问题，一个区域城市化的进程，需要政府，民众一起努力，当然，地产作为重要的经济支柱，对关外的交通、配套以及城市化进程也将产生巨大的影响。深圳房地产研究所所长王锋博士认为，深圳长期以来区域发展不均匀，目前关外利用自身的资源优势，大力发展房地产，这有利于缩小与关内的差距，但毕竟整个关外的城市形态发展还很不完善，关外目前虽然热度很高，但最终实现一体化还需要政府进行积极地引导。城中村改造：关内地产的未来热点5月22日，5.1万平米的“渔农村”爆破，拉开了深圳旧城改造的序幕。仅特区内四区上报的年内改造项目便达28个。“深圳不存在地荒。”深圳房产研究所的王锋博士始终对关内地产的“地荒”持不同看法。他屡次公开表示了对深圳关内土地供应的信心，对关内房产发展也是非常乐观的态度。“城中村改造潜力非常大”，王锋说，关内需改造的城中村面积是4000多万平方米，在平均容积率为3的正常情况下，按照“拆一建二”的比例计算，关内估计将有8000万至1亿平方米的商品房可供应。将足可维持特区内十几年的土地供应量。除却城中村改造工程，深圳是否还有其他的土地供应途径？业内人士认为，目前特区内未来可供开发的地不多，开发商掌握的存量土地十分有限，主要掌握在华侨城、招商手里。这些对关内地产的需求来说，可谓是杯水车薪，不会起到很大的作用。由此看来，城中村改造已然成为关内地产发展的指挥棒，也是维系关内地产格局优势的希望所在。城中村改造质量、速度如何，也将决定着未来关内地产的走向。目前，尽管有金地、佳兆业、中航、百仕达、京基、鸿荣源等开发商参与城中村改造，并且也有中信的星光名庭、御景东园、御景华城等是几个颇为大型的成功项目，但是，拆迁难度大，手续繁杂，成本居高，仍然是众多开发商共同的顾虑。参加城中村改造的某开发商对此也是颇有感慨，他说，就拿拆迁来说，要拆一还一，就等于是付出双倍的成本来卖一半的房子。关内城中村由原来的3层升至8层甚至10多层，容积率越高，赔偿也越高，而且，一拆一建，至少要2年多时间，这期间，原住民的租金收益没法保证，这些也要发展商来承担。所以开发商参与城中村改造，需要作好非常充足的准备才行。和谐大深圳：政府引导地产新环境政府停止特区内商品房土地的供应，意义何在？业内人士指出，特区内土地的存量已经不多，如果用的太快，以后特区内的空间就很小；另外，政府停止土地出让，企业推出土地市场，有利于加强政府对土地的掌控力度，也更方便政府监督、调控整个房产市场，对整个深圳地产以及城市格局将起到积极的作用。同致行地产董事长王波对政府的决策、深圳的地产发展充满信心，″面对新政策、新局面，我们是谈笑风生。″他指出，深圳的房产市场一直都很平稳，虽然今年新政频出，某些地区的房产市场因此″波动″，但深圳的市场依然非常健康、坚挺。深圳政府提出大力发展关外，加速关外城市化进程，这对深圳未来发展具有深远意义。建立一个和谐、高效的大深圳也是众望所归。置业国际董事总经理姜树荣对此深表赞同，他认为深圳房产市场一直比较规范，与政府实施正确的地产政策息息相关。政府相关部门并没有强力实施政策，去干涉房产的正常发展。当然，也会适时出台一些法律法规和政策，但根本目的是在于打击市场上的一些不规范的现象，让房产更加健康的运转。业内人士普遍认为深圳一直局限于在二线之内，而关外发展长期滞后，这种不协调局面，并非长久之计。如果停止特内区土地出让，关外较为充足的土地资源，将成为加快和促进关外的发展的最重要的砝码。关外房地产的发展，影响着整个关外城市化进程，政府一直在积极倡导要建立和谐深圳，效益深圳，通过对关内、关外土地的调控，来引导广大民众树立一个和谐大深圳的观念，对整个深圳的平衡发展以及可持续发展是非常有利的。（深圳特区报）