针对房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，国务院和市政府近期连续出台一系列房地产市场调控政策，以达到满足消费，规范和抑制投机，继续保持房地产市场的持续健康稳定发展，防止大起大落的目的。这些措施是否有效，本市房地产企业在这样的措施下又会有如何的景气走向，我们通过第二季度的房地产业景气调查来加以观察。 一、企业家信心颇受影响，信心指数快速回落 近年来，本市房地产业的迅猛发展，企业家们信心持续高涨，信心指数已经持续三年在“较强景气”区间运行。受此次宏观调控影响，二季度，本市房地产业企业家信心指数急速下滑，一举跌破了景气临界值，为95.8，比一季度下跌64点，比去年同期下挫50.4点，是自2000年一季度以来的最低值。在90家被调查的房地产企业中，仅有14%的企业家对所在行业运行状况呈乐观态度，持保留看法的企业家占18.2%，超过半数的企业家对房市前景和政府的调控力度持观望态度，他们对本行业的运行前景表示“一般”。与一季度相比，对房地产业呈乐观发展心态的企业家减少了47个百分点，呈不乐观心态的企业家增加了17.1个百分点。二、五成企业家对上半年经营成果感到满意，二季度企业景气指数依然保持在“较为景气”区间运行 调查显示，有51.1%的企业家对上半年经营业绩感到满意，表示“不满意”的仅占8%。二季度，本市房地产业企业景气指数为134.5，比一季度下跌15.6点，与去年同期基本持平，仍保持在“较为景气”区间运行。 从企业登记注册类型来看，外商及港、澳、台投资企业景气度最高，为159.9，持续运行在“较强景气”区间；国有企业的景气为140.9，比一季度微升1.5点，是本期变动幅度最小的；私营企业所受冲击较大，景气指数从一季度的173.9下跌到123.9，降幅最大。从规模来看，大型企业的企业景气指数为144，比中小型企业高出25.8点。自2001年以来，大型房地产企业的景气度一直高于中小企业，其中存在着必然性。一是大型企业的实力相对雄厚，同样面临宏观调控政策，银根收紧，大型企业可以凭借自身强大的资产背景获得比中小企业更多的融资机会，二季度，大型房地产企业的融资情况景气指数为90.5，高出中小型企业17.8点。二是大型企业的资金调度能力强。调查显示，二季度，大型房地产企业流动资金景气指数为93.6，高出中小型企业11.7点。据我们随访了解，一些大型房地产集团虽然上半年的业务完成情况并不理想，收入、效益等经济指标相比去年同期有所下降，但是由于集团内部资金管理和调度能力较强，企业现金收支流量充沛且运营的结构较为合理。三是大型企业规避风险的能力强。据调查，许多大型房地产集团已将单纯的房地产开发延伸到房屋的中介、咨询等服务，开辟了新的领域和行业，做到防患于未然。而中小型企业由于规模小、资金少、人员素质水平相对较低，受政策影响波动非常明显。资料显示，二季度，大型房地产企业景气指数比一季度只下降了8.8点，而中小企业景气指数下降了27.3点。 三、运营景气指标均在景气临界值以下 调查显示，在表示房地产业前期投入的指标中，土地开发景气指数和新开工情况景气指数都降到景气临界值以下，分别为97.6和93，是自2002年一季度以来的最低值。在表示房地产业后期销售的指标中，商品房预售景气指数为80.2，比一季度下跌29.9点，比去年同期下跌20.9点；商品房销售景气指数为71.1，比一季度下跌36.3点，比去年同期下跌40.6点；商品房销售价格景气指数为90，比一季度下跌49.8点，比去年同期下跌29.2点。从目前状况分析，本市房地产市场正处于盘整阶段，许多消费者降价预期加深，观望心态加重；而宏观调控政策使短线炒房成本普涨，投资者抛售意向增加，市场抛盘压力较大。 >四、生产经营上存在的问题：资金筹措困难列居首位 在问及目前企业经营上存在的问题时，有58.4%的企业家认为“资金筹措困难”是当前存在的首要问题。从景气指数来看，自2004年一季度以来，房地产企业融资指数一直在景气临界值以下徘徊，今年二季度为84，比一季度又下跌了7.8点，比去年同期微升2.2点。“企业管理有待加强”以46.1%的认同率居第二位。近几年，本市房地产业的快速发展，房价节节上涨，市场需求较大，房产公司外排队摇号的现象经常可见，一些房产商放松了公司内外部管理。这次宏观调控政策实施力度的加大，使企业家们对自身企业的发展模式有了重新的思考。我们随访的许多企业家都认为，在逐渐回归理性的房地产市场中，企业管理的优劣将决定着企业的成败。只有通过打造优良品牌、提升产品品质、注重研究销售策略，才能真正使企业在市场中占有一席之地。除此之外，其他生产经营上的问题还有“能源、原材料价格上涨势头过猛，企业成本压力较大”、“利息负担重”、“市场需求不足”等。 五、企业家对近期发展预期谨慎，对未来发展持有信心 调查表明，宏观调控既规范了本市的房地产市场，也使众多的房地产企业家清醒；政策效应开始显现，投机现象受到抑制、规范，消费者逐渐回归理性。在问及企业家所需时，有87.2%的企业家希望能尽快健全相关法律，规范政策出台的程序；有53.5%的企业家希望政府能对宏观调控进行政策解读，以增加企业对政策的了解，并自觉地维护来之不易的市场环境；有46.5%的企业家希望行业协会能在协调企业与政府之间的关系方面起到一定作用。 对于三季度本市房地产业的发展状况，企业家普遍预期谨慎，企业家信心指数和企业景气指数分别为92.9和132.7，均低于二季度水平。在问及房地产业发展前景时，许多企业家（特别是大型企业）仍持乐观态度，并认为通过这次宏观调控，房产价格有所回落是正常现象；房地产市场能够得到有效整合和治理，对行业今后的发展更加有利；根据土地稀缺和国民经济总体发展形势来判断，相信房地产业在不久的将来，必定会遵循宏观调控的预期，稳步健康有序地向前发展。 注：景气区间的划分标准为：180以上为“非常景气”区间，[180150)为“较强景气”区间，[150120)为“较为景气”区间，[120110)为“相对景气”区间，[110100)为“微景气”区间，100为景气临界点，（10090]为“微弱不景气”区间，（9080]为“相对不景气”区间，（8050]为“较为不景气”区间，（5020]为“较重不景气”区间，20以下为“严重不景气”区间。（上海统计网）