近日，记者在网上房地产发现，位于闵行区吴泾镇的一个名叫“枫桦景苑”的楼盘近日推出216套房源，在短短一周多时间内全部销售一空，网上显示的成交均价仅4250元/平方米。是该楼盘突然大举降价吗?网上房地产同时显示，枫桦景苑的其它在售房源价格仍处高位：5700元-6500元/平方米，而且是门前冷落车马稀。同一家楼盘为什么会有两种不同的价位和两种完全不同的景象呢?【探访】华师大抢购216套在目前新房销售市场一片冷清的环境下，该楼盘的热销和冷清的强烈对比引起了记者的好奇，不禁到现场一探究竟。记者来到枫桦景苑售楼处，销售人员告诉记者，这216套房源是华师大集体购买的。这两幢楼是按照华师大的要求专门建造的，3年前就专门预订了，属“定制”楼盘，是华师大参建的。这位销售人员说，买得多，自然价格优惠，4250元/平方米的均价比目前的市场价格便宜了2000多元/平方米。今年7月，这两幢参建房源的预售许可证才刚刚下来，由于价格便宜，很多华师大的老师都抢着来买房，216套房源在短短的一两周内就被一抢而空。原来如此，是枫桦景苑把两幢房子卖了华师大这个大户。零售新房源乏人问津记者在楼盘现场看到，枫桦景苑小区共分两期开发，一期小区现已入住，二期房源共有15幢11-14层的小高层建筑，被华师大集体购买的两幢房子位于整个小区的西面，目前已基本完成外立面装饰，而其余部分建筑才刚刚结构封顶。据已经入住的一期小区门口的保安说，一期业主大部分是吴泾当地人，还有一些在闵行大学校区、紫竹工业园区工作的人。当时新房销售时，单价不到3000元/平方米，今年1、2月份一期小区的二手房最高被炒到6800元/平方米。“现在不行了，二期房子卖得很差，一期的房子更没人来看房。”网上房地产显示，除了华师大参建的这两幢建筑，枫桦景苑还陆续推出了6批预售房源，目前销售情况都很不理想，4月、5月曾先后推出了两批新房源，共168套，目前已售房源仅4套，已售均价在6200元/平方米左右。也就是说，除了卖大户的216套房子之外，其余通过正常途径的商品房两个月才卖了4套。【声音】售楼小姐：房子难卖可以便宜在现场，记者看到，该盘售楼处还有非常充足的房源可售，预售价格在5700-6500元/平方米之间。说到目前的销售情况，售楼处的小姐撇了撇嘴，摇着头说：“现在房子很难卖，我们4、5月份推出的100多套新房源，这么久了才卖掉几套。以前楼市火爆的时候有一幢楼卖给了一些温州炒房者，现在贷款都贷不出，纷纷要与我们撤销合同，这些房源要是转售的话可以便宜一些。”华师大老师：开发商也得实惠记者联系了一位华师大的老师。据他说，4250元/平方米的价格的确很便宜，确实比市场价低了不少，购房者得了实惠，但开发商实惠更多。据这位华师大老师介绍，枫桦景苑紧靠吴泾发电厂，小区里面还有4、5个小型变电所，位置并不理想。“像开发商现在这样卖6000多元/平方米，怎么可能卖得出?我们华师大一下子买走了开发商两幢楼，虽然价格比现在的市场价低了很多，但是开发商真应该庆幸。现在楼市那么差，好房子都卖不动，像这种位置并不理想的房子，华师大一下子买了两幢楼，绝对是帮了他大忙了。”准确地说，华师大与枫桦景苑的关系是属“参建”。即早在该楼盘取得预售许可证前，双方已达成协议，华师大方面也已有资金注入，这才可能会有低于市场价2000多元/平方米的价格。如今的发展商“卖大户”的情形更多的还是“团购”。【困惑】盈利机构出面组织可靠吗?目前，有些中介机构开始对组织“团购”活动跃跃欲试。而对于这种由第三方组织“团购”的方式，利勤行不动产顾问有限公司吴军女士表示，在操作中可能会出现一些问题。例如，由某个盈利性机构充当组织团购的第三方，一旦有客户看中楼盘，那么看房活动的后续跟进工作，如团购客户的认定标准、购房优惠标准的制订等工作由谁来完成?一旦开发商和购房者之间因为团购出现了纠纷，由谁来出面协调?另外，这种团购组织相对松散，在成员内部也很容易发生纠纷。充当组织者的第三方往往是盈利机构，其本身与开发商之间需达成某种协议，按照销售情况提取佣金，开发商对购房者的优惠又怎么可能做到最大?开发商会下这个台阶吗?其实，团购与“批发”很相似。在目前上海房地产市场一片愁云惨雾的行情下，开发商压缩利润空间，希望尽快将房源售出回笼资金。“降价”这两个字很多开发商都难以直接说出口，因此选择一些变相的降价方式。在房产市场处于销售僵局的形式下，“卖大户”是开发商目前比较愿意接受的形式。对于开发商来说，可在较短的时间内获得现金回笼，不会有直接降价导致自身形象受损的担忧，且简化了销售渠道，降低了销售成本，在如今的市场形式下，这也是一个适当降价的“台阶”。枫桦景苑“卖大户”与“卖散客”价格上相差2000多元，说明开发商大有可降的利润空间。【楼市现状】民间团购的N种形式几年前上海市场曾经有过的“团购”买房现象，但在2003年以后，随着楼市急剧升温，这种薄利多销的销售形式被发展商抛弃。今年上半年，对房地产市场的调控措施陆续出台，房产销售市场出现了“急冻期”，连续几个月来，不少楼盘的销售放缓甚至几乎处于停滞状态，为了促进销售，“团购”又再度出现。网络中介出面组织近日，搜房网公布了参加团购活动的具体步骤，并确定了首次团购的对象——位于闵行区的夏朵小城和徐汇区的瑞金尊邸。据网上房地产显示，夏朵小城当前累计住宅合同均价为5496元/平方米左右。而据组织此次团购活动的搜房网预计，夏朵小城团购价格有望控制在5000元/平方米以下。据悉，近期还将组织购房者去现场看房。开发商主动推销位于松江新城内的久阳文华府邸的“团购”销售已经成功操作。早在去年，该盘就开始针对松江大学城的老师采用“团购”的销售方式，上外、外贸学院、东华大学、工程技术学院、华政、立信会计等数所大学城的老师都是久阳文华府邸的团购对象，在价格方面享受一定的折扣优惠。目前，松江工业园区的一些企业也有意向与久阳文华府邸开展“团购”合作。据担任久阳文华府邸营销策划的利勤行不动产顾问有限公司副总经理吴军女士介绍说，目前久阳的“团购”客户一般只针对单位大客户，像大学城的老师，要享受团购价格就必须出具工作证、学校证明等来证明自己的身份。对于由客户自发组织的的一次性购买套数较多的购买团体，吴女士表示一般不会按照团购客户对待，但价格上也能享有一定优惠。个人集资建房“变身”前段时间被炒得沸沸扬扬的个人集资建房，有关个人集资房的合法性、取得土地的可能性以及可能产生的法律纠纷等问题一直没法得到解决。据了解，目前在全国各地实施的模式主要有成立住房合作社、成立股份公司、成立开发公司和成立中介公司与开发商合作等4种。其中，不少个人集资建房采取的是一种房地产公司为集资建房合伙人代理建设的建房模式。房产公司在整个合作建房过程中承担的是“加工厂”的角色，即专门负责为集资者“生产加工”集资房。房地产公司与集资合伙人的关系是委托与被委托的关系，在整个合作过程中只收取一定比例的加工费，而不赚取其他任何费用。由负责“加工”个人集资建房的房地产开发公司事先确定区域、地块、周边条件、规划、户型、预决算等一系列准备工作，然后再根据该项目来招募个人集资合作建房的参与者初步的计划是200人为一组，等项目的参与者招募完毕，集资者的资金完全到位以后，即严格按照项目的规划开工建设。而枫桦景苑与华师大合作采取的参建模式与个人集资建房的模式有类似之处，就是聚集个人的资金，委托房地产公司建造房屋，而不同处则在于，个人集资建房是通过招募自发组织的社会自然人，而枫桦景苑与华师大的合作参建模式的集资方以学校这一整体形象出现。另外，枫桦景苑作为开发商而不是“加工者”，还是以盈利为目的。在此，我们似乎可以大胆得出结论，个人集资建房在法规受阻的情况下，最终很可能“变身”为参建或团购的形式，其核心就是以“卖大户”的形式依靠“人多势众”，以大大压缩开发商的利润空间，在价格上给团体购房者以最多的优惠。