徐滇庆显然有备而战，他不仅随身携带了本报4月28日的一张报纸，而且还向论坛组委会提议增加一块黑板，用来画图制表。没错，他是要来给地产商们上课。 因为他说，“我要给我的祖六兄弟报仇”——在今年4月举行的博鳌亚洲年会上，高盛亚洲公司董事总经理胡祖六，一个自称对房地产“一窍不通”的经济学家独自挑战任志强、刘晓光等人的“房价必涨理论”，温和地批评这些地产商们，“抱有乐观态度同时，似乎没有注意到风险”。胡祖六提出，在很多已经走过工业化、走过城市化的国家里，房地产价格都经历过几次大起大落：“美国从1929年到二战之前的30年时间内房地产的价格都在下降，1970年代末到1980年代中期也是如此；日本从1993年以后房价也是下降的，最近才刚刚止跌，并且还没有完全回升；香港的房地产在1991年到1997年期间，每个人都认为绝对不会有泡沫、绝对不会下跌，但是1997年之后还是掉下来了。”当时，在地产商们近乎亢奋的状态下，胡祖六明显寡不敌众——而这次，徐滇庆要出手了，而且他还带着他的赵晓兄弟——二人已经商定，将会写一本关于地产的书，而引子将从本届房地产论坛开始。徐滇庆出场对于徐滇庆来说，他出现的场合从来不会缺少话题——这位旅居加拿大的华人圈知名学者每年大概有四个月时间呆在国内，但这显然没有妨碍他用自己独特的视觉来关注中国经济发展中的特殊问题。这一次，徐教授画了一个图——在这个图表当中，中国房地产业的供应曲线和需求曲线诡异地纠缠在一起，并最终形成了他的理论：必须要鼓励真实需求，打击投机需求，尤其是借助银行贷款产生的投机需求。延续博鳌亚洲年会的话题，在这个年会上，地产商们用来反驳胡祖六的观点是，国家对地产行业的调控最终将会造成供应紧张，相对应地，房价必然上涨。“如果这个说法是大学二年级的说法，这是正确的，但放在大学三年级，那就是错误的”，徐滇庆说，房地产商对于房地产市场的感觉是比任何学者更加准确的，所以他们认为，房地产还有雄厚的需求，“这一点我是相信的，但是再往前走一步就错误了。”他画出的供给曲线和需求曲线，决定了均衡价格，其间起主导因素的是数量和价格——中国的情况是因为经济的高速增长，使得人们的生活水平、收入水平大大提高，整个需求曲线肯定是在不断向上(需求旺盛)，徐滇庆说，这个感觉非常明显，人们收入高了，要购买房屋，所以价格必定要向上。这一点也是正确的，然而，按照政府宏观调控的目标——压低房价，在这种情况下，最好的办法就是增加需求，这会导致房产价格下降。这是地产商的逻辑，但徐滇庆说，房地产的需求由两部分组成，一部分是真实需求，一部分是投机需求，他们的区别在于，真实需求的曲线是有倾斜的，价格越高，倾斜越少。这是购买自己居住，所以要考虑的问题，投机需求曲线是正的，价格越高越购买，买升不买跌，因为卖出的时候，就可以得到更多的利润。这样来看，需求是由两部分组成，所以讨论房地产市场的时候，应该积极地保护和鼓励真实需求，更要限制遏制投机需求。徐滇庆的理论支撑是，投机需求在正常的情况下并不大，“如果我们给他一定的土壤，他就会迅速地膨胀起来”，在市场供应量固定的前提下，如果真实需求是很大的话，投资需求必然减少，而如果投机需求迅速加大，最终有可能会影响房价——甚至会导致房价大幅下滑。因而，徐滇庆认为，必须要遏制住投机需求。抑制投机性贷款但这并不意味着徐认为中国地产市场面临危机——他认为，真实需求在市场上大规模地存在，只要遏制住投机需求的增长，“我认为中国房地产市场还是比较乐观的”。他有一个逻辑，数据显示20%的人群掌握80%的财富，而在中国，徐滇庆说这个比例可能是8%的人掌握80%的财富——按照中国总人数估算，8%就是一亿人左右，“所以说现在中国的状况是一亿人，按照GDP的购买能力，超过2万美元”。徐滇庆说，一亿人在世界上是一个大国，而且GDP超过2万美元，房地产市场存在巨大的真实需求，只要需求存在，就要有房地产满足这种需求，这就是市场规律。他的观点是，一定不能让投机需求暴涨最终影响到地产市场的健康发展——他给出的对策是设定门槛，增加交易成本，尤其是二次变现时的税收——要对此类需求课以重税，徐滇庆参照的是企业所得税，这将会高达33%，同时还要有印花税和各种的税，“只要将他们的税调整好，就可以压抑投资需求，使得房地产正常地发展”。而他特别强调，一定要严厉打击利用银行贷款的投机需求——他担心这最终会将危机转移至银行，并最终影响中国经济全局——“地产市场出再大的毛病，也不过是我们的皮肤病，一点点小的创伤，银行是国民经济的心脏，如果心肌梗死，其他的全完，所以保护的重点是银行”。这意味着，徐滇庆的观点中隐含的核心要素是，必须要切断银行和投资资本之间的通道——讨论房地产政策是否得力的关键在于能否防范因为房地产出现的投机活动将银行卷进去。正如他在《徘徊在大门口的危机》中所言，这才是政府应该解决的问题。