第一部分 调查对象情况一、年龄一般而言，具备购房能力和购房意向的消费者一般集中在25-40这一年龄阶段，因此，本次调查对象以这部分为主体，占68%左右，其中30-40年龄段的为35%。另外，为保证样本的有效性，25岁以下和50岁以上的消费者也各占到8%。二、从性别上来看，本次调查中男性消费者占68%，女性占32%。三、从职业和从事的行业划分，房地产以及相关行业的调查对象占27%，非房地产业占73%。第二部分 情绪调查实录本次调查问题主要针对消费者对目前、今后的市场判断以及怎样决定自己的行为而设立。一、对目前上海市房价的评价有将近70%的调查者认为上海市房价比较高，超出了普通百姓的购买能力；认为当前上海房价相对比较合理的调查者占24%；另外，有7%的消费者认为与温州等地方的房价相比，上海市的房价显得比较低。总体而言，多数人认为上海房价偏高。二、政策对于房价的影响半数以上的调查者认为宏观调控政策对房价的影响非常大，这一数字达到了53%；28%的调查者认为有一定的作用，而认为没什么影响的调查者占19%。总体而言，超过80%的调查者对宏观调控对房价的影响作用给予了肯定。这说明，第一、政策对房地产尤其是房价的影响非常明显；第二、人们对通过政策来抑制房价问题有着比较高的期望，随着房价的不断上涨，作为普通消费者来说，只有国家的力量才能完成对房价的控制，从某种程度上说，中国房地产市场以政策为风向的特征既是一种对市场的反动，也标志着中国传统文化中国家公权的统治地位至今仍然难以逾越。这也是房地产政策市场特征的根源。三、 观调控政策对上海楼市的影响根据调查结果显示，在宏观调控政策对上海市楼市造成的种种影响结果中，排在前三名的是挤掉泡沫、使房价下跌和市场观望情绪增长，分为占到47%、21%和12%。调查者认为最小的影响就是造成上海楼市的崩盘。在认为挤掉泡沫是宏观调控政策的最大影响的这部分调查者中，我们发现，有90%的为房地产及相关行业的人员，但是，普通消费者的比例也占到其总量的48%。结合其他的数据以及我们的采访所得，我们发现，在目前，尽管业内业外关于泡沫的问题从去年开始就一直没有停息，有关泡沫如何认定的标准也在争论之中。但是，房地产的泡沫问题已经得到了社会各界的注意和共识。因此在一轮轮的宏观调控政策来临之时，大部分的人并没有将房价的下跌与否作为评价政策的主要标准；相反，大家对于宏观调控政策的最大期待是减少泡沫，使房地产市场迈入正轨，不管是业内人士还是普通购房者已经在这一问题上显得比较理性，不再将房价的下跌作为最大追求，而是希望建立一个理性的健康的市场秩序。因此，从某种程度上说，宏观调控政策对于房地产市场的另外一大贡献就是逐渐培养健康发展的市场环境以及对消费者进行必要的理性消费教育，尽管有的人会因为政策而受到损失，但也使他们对市场有了更理性的认识，减少更多的投机行为。四、宏观调控的力度是否会加大？认为政策调控力度加大和不加大的分别只有23%和11%，相反，66%的人表示不清楚这种迹象，由此可以看出，在房地产发展进入一种懵懂状态和以政策为导向的市场机制之下，政策对于市场的影响已经远远超过了市场自我调节本身，而相应的，随着国家与开发商、各路专家之间关于政策和市场判断的声音的分歧越来越大，这就导致人们对于未来市场判断显得茫然，大多数人看不清市场的走向。五、宏观政策影响持续的时间政策的扑朔迷离让消费者产生不少的茫然，因此，这样的政策将会持续多长时间？会在何时达到最佳的效果——面对这样的问题，47%的调查者表示出他们的茫然。不过认为在未来的几个月内到明年上半年持续的调查者总数占26%，这说明，不管是就消费者而言，还是市场，大家都不需要这样一种朦胧状态持续下去，因为这样可能会让问题变得更加复杂，而对于那些急着买房的人来说，更是期待能在最短的时间内找到政策和自己计划的结合点。所以我们认为，普通消费者的等待是有限的，如果政策和市场变化漫漫无期，就会带来消费者的心理恐慌，因此，政策调控也应该选择一个合理的非持久战式的调控时间节点，否则将适得其反。六、各种调控政策的力度不同的政策会有不一样的效果，而来自于各方面的政策更加体现出国家在调控房地产过程的不同指向。在最近一段时间内出台的各种调控政策中，“房屋购入两年内转让全额收取营业税”由于通过税收杠杆来限制房地产的恶意转让而对市场的影响最大，其次，金融机构提高住房按揭首付比例，严控放贷要求的措施以15%的比例根在后面。不难看出，在政策之下，最受影响的反而是普通购房者，而不是开发商。另外，根据我们的实地采访得知，在新政之下，一些高档项目所收到的影响反而不是很明显。七、今后房价走势对于今后上海房价走势判断，62%的调查者认为房价一定会跌，看涨的只有7%，而说不清和认为平稳的分别为18%和13%。不难看出，尽管在政策频频出台之后，上海部分地区的房价出现了一定的下跌，但是对于今后的房价走势，不少人还是显得比较茫然，这主要来自于目前整个市场的慌乱，但是从国家的政策背后，大多数人还是嗅到了政府控制房价的决心，因此，多数人还是看跌。八、房价下跌的原因政策造成房价的下跌仍然被调查者认为是支持房价下跌的最大因素，其次，目前房价中存在泡沫和投机、投资行为减少也是非常重要的原因。九、房价下跌的幅度30%的调查者预测今后房价的下跌幅度将在20%-30%之间，预测下跌约在30%-40%与10%-20%，比较而言，调查者对房价下跌趋势比较看好，并期待能出现比较大的下跌，这与目前上海市场上的观望心理有关，同时也反映出一种比较被动的市场预期。十、是否会选择现在购房？当被问及“如果有购房需求，是否现在选择购房”时，选择会的调查者只有21%，而选择不会与看情况的分别占到57%和22%，十一、最佳的购房时机40%的调查者将政策的变化作为自己购房的最大标准，希望在合适的时候买到自己心仪的房子，而在两年以内准备买房的人总数不到40%，可以看出，这种观望情绪将要持续很长的时间。情绪分析所有关于市场的判断和为此做出的试探都构成了目前上海楼市的种种情绪。尽管，这样的情绪是政策引导下的房地产反应之一，反过来，种种情绪又影响到了上海楼市的发展。在上海调查的一个半月中，在炙闷的上海小巷中，我们随时能够高能受到这种情绪的骚动。当然，这已经不只是上海的问题了。情绪一：观望新政的出台，对房价有了一刀见红的作用，因此更多的人有理由相信，接下来的政府更会直接决定房地产发展的大方向。出于这样的考虑，即便是置业愿望比较迫切的那部分购房者，也选择等待，这就是导致上海楼市出现零交易的直接原因。因此，人们对于政策的过度信任在某些时候会显得有些危险，可能从政府的角度看，各种宏观政策的出台仅仅是为了遏制飞涨的房价，而不是让其回到比较低的价位，这既不符合市场逻辑，也不是管理的目的。但是，政策却给了很多购房者一个错误的信号，让他们将政策与房价下跌画了等号。如果这种心理继续存在，将会对市场产生严重的打击，甚至违背政策的初衷，使政府显得非常被动。情绪二：茫然目前的房地产不但让消费者看不清楚，很多业内人士也是犯迷糊。这主要来自于新政下市场心理扭曲，各种不同的利益论调和言论甚嚣尘上，争论不休，甚至有的政策也是朝令夕改，无法保持一致，在这种情况下，人们茫然情绪自然非常明显。调查结果显示，人们的这种茫然情绪主要集中在关于宏观调控政策将要持续的时间和未来的力度，这是目前宏观调控政策所面临的最大问题，即要达到预期的目的，又要有保有压，怎样把握合适的时间节点和力度，这是来自社会各界的共同心声。由于这种对于政策的茫然不适，部分的购房者选择将政策变化作为自己购房时机选择的节点，所以，来自市场和消费者对政策的连续性非常迫切，一种客观的政策及时出台市场和稳定民心做出很大贡献。情绪三：期待走跌购房者期待房价走跌，既是作为消费者的一种本能，也体现出社会对国家意志的揣测已经达到了一定的共识。新政出台后，政府关于调控房地产市场和抑制房价的决心已暴露无遗，而从市场的初期表现看，全国各城市都出现了不同程度的房价下跌苗头，这使购房者相信，这次房价的下跌是众望所归。但是，即便房价下跌，也存在一个时机和幅度的问题，轻微的对市场意义不大的下跌与政策的目的相悖，但同时要避免出现大幅的下跌，进而损害国民经济本身。在这个问题上，国家有国家的顾忌，百姓有百姓的理想。但从调查的结果看，大家比较倾向于39%左右的下跌幅度。情绪四：趋于理性在政策和市场的洗礼之下，理性的声音再次站在风头浪尖之上。尽管有的人为此显得比较被动，但是从长远看，这种理性非常必要。消费者不再是仅仅因为自己的利益来看房地产问题，而是从整个市场的发展以及对国民经济的影响来纵观全局，这说明，大家都明白了，只有我过得好，不一定真的好。所以，宏观调控政策的意义，也许就在于通过对市场泡沫的挤压，使更多的人开始变得成熟了。（中国房地产信息网）