据《经济参考报》报道,全国工商联房地产商会发布的第三季度REICO报告显示,三季度二手房成交量在7月达到峰值后持续环比下调,三季度房地产开发投资增速出现1998年以来首次负增长。

有几个特点必须引起关注:其一,房地产开发投资下降持续时间太长,1至9月,房地产开发完成投资增速连续18个月下降;大幅度低于同期固定资产投资,比同期固定资产投资增速低7.7个百分点。

其二,趋势性下降势头或将愈演愈烈。三季度房地产开发投资同比增长-0.57%,增速比去年同期降低10.6个百分点。

其三,地区之间分化严重。与上年同期相比,一线城市房地产开发投资增速上升1.3个百分点,二线和三四线城市投资增速则分别下降11.9个和10.5个百分点。

另一个值得关注的现象是,三季度二手房成交量在7月达到峰值后持续环比下调。

央行从去年以来先后六次降息、五次降准,住房信贷政策包括首付款比例、房贷利率等降到了比2008年金融危机时期还低的水平,财税政策对房地产持续减负,公积金贷款提取达到了历史上最宽松地步。这些超级宽松政策对住房需求和供给都带来直接影响。

从需求方看,贷款成本是历史上最低的,应该能够刺激需求回升;从供给上看,包括房地产开发贷款、二手房交易费用成本等已经大大降低,本应该能够刺激开发商开发的积极性,促进二手房交易量上升。

问题出在哪里呢?笔者认为,一系列刺激房地产的政策,都是针对供给与需求下手的,而且主要是针对需求即买方。制约住房需求的原因是购房成本,其中主要是房价高低,其次是贷款、税收、交易等成本。一系列刺激政策主要是针对后者。

但是,如果房价远远高出需求者的收入,远远超过需求者承受能力,那么,即使将除了高房价以外的附加成本都除去,比如无息贷款、免除一切税负等,也可能无济于事或者效果甚微。因为,购房者的主要负担在房价本身的成本,房价畸高仍旧会吓退购房者。可以说,高房价是导致政府一系列刺激政策效果甚微的主要原因。

结论出来了,如果城市房价没有一个像样的降幅,需求就很难启动,特别是二三线城市前几年跟随一线城市房价盲目上涨,已经透支和消耗了购房者未来很多年的元气。在这种情况下,无论如何刺激房地产都很难见到实质性效果。

出路何在呢?保刚需、抑制投资投机性需求是有效措施。目前面临一个两难选择:继续放水刺激房地产的话,可能会将需求刺激起来,而需求刺激起来后房价将会继续升高,而高房价反过来又抑制了需求;如果不刺激甚至加码调控的话,目的是降房价、抑制过热,但却会抑制需求甚至伤及刚需。因此,必须实行有区别有差异的房地产政策。

目前刺激刚需的政策已经足够,关键在于将高房价这个抑制需求的最重要因素“搞定”。这就要求必须深化差异化房地产政策,包括两层含义:一是继续抑制投机性需求,加大投机性购房的成本,铲除炒作房地产、推高房价的土壤;二是三四线城市适度鼓励改善型住房以及投资型购房需求;而一线城市要继续加码房地产调控力度,坚决抑制投机性投资性需求。同时,继续实行严格的限购政策。