新城控股集团副总裁欧阳捷日前提出，即使政府不出让一亩土地，未来五年都将是去库存周期，商业地产市场也很快将要饱和，明年全国商品房均价预计增长10%，信贷政策或有利好，首付可以降到20%。

欧阳捷在新城控股第二届商业年会上提出，房地产市场已进入去库存周期，而去库存的主力是我国体量巨大的在建施工面积。目前住房待售面积仅为6.8亿平方米，仅为半年的销售量，在建施工面积约为70亿平方米，住房有50多亿平方米。2000年竣工率为36.2%，2015年竣工率为8.6%，他认为这些房全部竣工大约需要11年时间。

去库存的压力另一方面来自土地储备面积。2014年底，根据24家上市公司公布的年报，其土地储备面积总共为6.59万亿平方米，可建筑13亿平方米的住房，再与施工面积叠加，就增加了去库存的周期。

欧阳捷说：“政府即使不出让一亩土地，未来五年都是去库存的周期，若政府继续出让土地，去库存周期还要继续拉长。”

尽管目前面临巨大去库存压力，欧阳捷却认为，我国实际上住房供应是不足的。从1981年开始，全国累计竣工面积421.8亿平方米，城镇住房约234亿平方米，若按照城镇常住人口7.49亿计算，人均建筑面积仅为32.79平方米。

我国居住面积分布也不均衡，城镇人均住房面积在20平方米以下的，城市有4096万户，镇为1955万户，若要将这一水平提高到人均30平方米，则需新建37.5亿平方米。

他认为，目前房地产供大于求的问题在于：第一，房价相对价高，尤其在一二线城市，导致很多人推迟购房，三四线城市房屋自有化程度高，租住的外来打工者又买不起房，因此出现了一二线城市供不应求，三四线城市供大于求。

在谈到未来房价的变化趋势时，欧阳捷认为，目前我国已进入过度量化宽松和负利率时代，房价受到金融货币政策的刺激，处于持续上涨趋势。2015年9月比2014年同期增长7.5%，销售额增长15%以上，2016年全国商品房均价预计增长10%。目前一线城市房价领涨，二线城市普涨，三四线城市止跌。

他还预期明年信贷政策会有利好，首付可以降到20%。他认为，二套房购买者金融风险承担能力更强，改善需求更强，所以首套、二套完全可以合二为一，下降到20%。在信贷上完全可以推行保障性住房，推保障性住房银行来为低收入人群放贷，因为“让商业银行为这一人群放贷不合适”。

欧阳捷还表示，商业地产市场很快将要饱和。目前，商业地产开发投资占比节节上升，已经超过15%。自1998年以来，全国商业营业用房新开工面积已累计超过20.4亿平方米，近四年以超过2亿平方米的速度递增，按城镇常住人口7.49亿人来计算，人均商业面积达到2.73平方米。2014年底，全国商业营业用房施工面积已经达到9.4亿平方米。虽然不同城市的商业体量不同，但一二线城市已经趋于饱和甚至过剩。沈阳、合肥、杭州等城市的已开业、在建项目、代建项目已经趋于严重过剩。