近日，中央财经领导小组第十一次会议专题研究了推进经济结构性改革，提出要化解房地产库存，近期决策层也在多个场合提及房地产高库存。那么，重点城市的房地产库存情况如何？在供给侧改革背景下，房地产去库存又该如何发力？

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，在供给侧结构调整方面，三、四线城市物业后期应该有所节制，供地节奏放缓，同时增加一、二线城市土地供应规模。此外，在物业户型结构上，要加大改善性户型房产供量，同时提升对现有库存的消化速度。

万达集团董事长王健林近日公开表示，无论政策再怎么刺激，二、三、四线城市，特别是三、四线城市，都不可能有大的变化，因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应，用三年时间去库存，中国地产才能进入健康的状态。

35城库存需消化12.5个月

据易居研究院监测的35个城市库存数据显示，截至2015年10月底，35个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米，环比减少0.4%，同比减少2.5%，存销比为12.5，这意味着市场需要用12.5个月时间才能消化完这些库存。

其中，15个城市库存出现了同比增长现象，太原、茂名和荆门3个城市的库存上升幅度较大；20个城市的库存出现了同比下滑态势，其中苏州同比跌幅最大，为26.6%。显然，今年以来苏州房价上涨明显，尤其是工业园区板块房价大涨四成以上。

此外，截至2015年10月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3657万平方米、18695万平方米和4241万平方米，环比增幅分别为-0.1%、-0.5%和-0.5%，同比增幅分别为-2.7%、-2.8%和-0.7%。

具体来看，对于一线城市来说，已经连续10个月存销比低于12个月，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。后续补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

二、三线城市的存销比走势也基本一致，总体在收窄。这和目前二、三线城市房价上涨的城市数量持续增加态势有密切关联。

值得一提的是三线城市，其10月份新增供应量为201万平方米，而新增成交量为224万平方米，新增供应量略小于新增成交量，这导致库存出现小幅下跌，出现了自2011年以来的首次同比下跌。

易居研究院方面认为，此类三线城市基本上属于经济条件较好的城市，市场交易相对活跃，近两年土地出让方面也相对严格，一定程度上抑制了库存的大规模上涨，其去库存的思路，能够为其他三线城市所借鉴。

事实上，在三、四线城市布局过多的房企正在加速清理库存。绿城方面人士曾向《证券日报》记者表示，“库存压力大，这是绿城目前面临的亟待解决的问题，也是影响绿城下一步整个资产流动的重要因素。”

根据2015年上半年数据，绿城管控项目存量房源（特别是单价高、总价高、成本高房源）去化速度缓慢，影响资金流动效率。目前库存房源去化周期平均为25个月左右。其中，较难去化房源（存量时间大于12个月），去化周期预期为26个-35个月。

而在绿城管理层眼中，三、四线城市布局过多，存量房源难以消化确实拖了绿城的后腿。今年年初，绿城在销售端口首先做的是盘整库存和营销团队，做出的第一个营销策略是加快清理三、四城市存货。据绿城房地产集团副总经理楼明霞透露，目前三、四线城市存量房源占比在30%-45%之间，而降至25%以内是绿城的“理想设计”。

不过，易居研究院方面认为，对于其他未纳入上述35城统计样本的三、四线城市来说，去库存压力仍旧较大，整体来看，楼市去库存仍然任重道远。

楼市库存分化严重

“实际上目前的库存结构分析比总量分析更为重要，或者说库存背后其实也有分化的现象”，严跃进接受《证券日报》记者采访时表示，这主要体现在房企、物业类型和城市三个层次。

从房企结构看，部分销售业绩较好的房企，其实也面临补库存的需求。这主要是一些大型房企和年度销售业绩基本完成的房企。而一些中小房企则有一定的困难，此类房企的项目或者是烂尾或者是验收难以合格，整个去库存压力是比较大的。

从物业类型看，今年120平方米左右的物业其实是比较畅销的，去库存方面也不错。而一些郊区的物业就比较困难，部分小户型其实没有想象的畅销，因为和传统的居住习性是有一定差异的。

而目前之所以库存出现下滑，在于统计里面很多都是大城市，销售业绩不错，投资节奏相对没跟进，所以会带来库存规模的下滑。对于此类城市，其实压力是不大的。而对于别的城市来说，则需要继续发力，采取多种手段去库存，比如放宽信贷政策。

而从城市结构看，一、二线城市其实是需要补库存的，部分类似上海、苏州等城市，库存规模其实是不足的，这也是近期此类城市房价上涨态势比较凶猛的重要原因。而一些中西部城市，在过去相对激进的土地出让政策后，即便目前库存新增量不大，但由于过去形成的规模比较大，所以整体去库存压力是比较大的。

而对于消化库存的手段，上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，住房制度改革大局已定，核心是实行商品房和保障房供应双轨制，但也有值得细化之处。比如在金融方面，公积金制度应当改革，应建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化；针对外来务工人员，只要是常住人员且拥有居住证，就应根据其居住年限、社保缴纳情况等享受不同程度的住房保障；完善城市更新（旧改、棚改、城中村改造）政策。

而从短线政策来看，则需要四方面的措施：一是个人房贷进一步宽松，首付仍有降低的空间；二是应取消二手交易的营业税，暂缓房地产税立法，首套房贷利息可抵个人所得税；三是货币政策继续宽松，继续降准降息；四是棚改拆迁补贴以货币为主，实物为辅。