未来新兴商务区供应量高居不下，但需求并未同步跟进，因此可以预计，未来很长一段时间内还会保持高空置率情形。但核心商务区则是另外一番景象，因为供应稀少，持续保持低空置率状态，租金不断走高。

核心区域“暖意融融”

由于需求加大，加之无需承受巨量新增供应所产生的压力，上海传统中央商务区甲级写字楼市场依旧延续火热。

日前，上海写字楼市场市场整体交易继续火爆。据了解，在11月中旬，虹桥商务区的虹桥三湘广场及新华联国际中心项目中，分别有两幢5A甲级写字楼和办公楼宇被整体收购，成交均价分别为33871元/平方米和58000元/平方米。

类似的大宗收购，在过去一段时间内时常发生。在今年10月份，陆家嘴写字楼项目尚悦中心（二期）中的两栋楼被整体收购，收购购金额达156亿元，折合单价达60443元/平方米。据了解，该项目早期规划即已圈定购买者为国家级银行及国家级金融机构，此次的买家也应属以上范畴。

正是因为核心区域整体收购案例频现，使得上海办公市场迎来了一个交易小高峰。同策咨询研究部数据显示，今年10月共成交办公物业45.60万平方米，环比、同比分别大幅上扬1.19倍和1.74倍，成交面积创下了有数据监测以来的新高，同时，成交均价也环比大幅上扬82%至44711元/平方米。

此外，以陆家嘴、虹桥商务区、人民广场、南京路等为代表的传统核心区域，由于科技类行业、金融服务行业以及传媒行业对写字楼的需求仍然很大，因而租金水平一直维持在高位。有业内人士透露，阿里巴巴旗下“蚂蚁金服”已经确定入驻上海中心；WPP集团计划在2015年末将其旗下26个品牌迁入位于上海静安的南丰宝矿广场，租赁20个楼面，共计41000平方米。旺盛的需求，使得租金水平微幅上涨。来自莱坊国际市场研究部数据显示，截至今年三季末，上海甲级写字楼租赁市场租金环比上涨1.3%，达到人民币9.3元/平方米•天。其中，浦东租金持续增长至10.5元/平方米•天，环比上涨2.4%。由于浦西新兴商务区新增大量写字楼供应，浦西整体写字楼租金仅微涨0.7%，达到8.9元/平方米•天。

专家预计，核心区域写字楼租金水平还有上升空间。同策咨询研究部分析师许之静指出，上海作为国际金融、贸易中心，世界500强、知名企业总部等纷纷落地上海，尤其是中心城区甲级写字楼更为紧俏，未来租金水平有望稳步上升。

新兴区域“寒意依旧”

面临巨量供应压力的新兴商务区域，未来市场走势则显得扑朔迷离。

有业内专家分析指出，由于新增供应量的增加，导致新兴商务区的空置率不断升高。莱坊国际数据显示，随着新增供应的集中推出，第三季度上海甲级写字楼市场空置率同比上涨2%至5.2%。由于未来新增供应集中在新兴商务区，区域内的项目同质性较高，竞争压力较大，目前新兴商务区空置率明显高于中央商务区，达到8%左右。莱坊国际商业物业租户代理部董事张延军预计，中央商务区与新兴商务区写字楼空置率会呈现两极分化的走势，预计未来新兴商务区的空置率将会达到10%以上。而在中央商务区，由于其未来供应的稀缺性，空置率将保持在5%以内。

数据表明，目前上海外围区域供应量几乎占据整个办公物业供应的半壁江山。据上海房产交易中心官方网站“网上房地产”公布的数据显示，截至到11月22日，上海办公项目供应量高达936.1万平方米，其中，外环线以外区域供应量为411.0万平方米，占比高达43.9%。

外围区域办公物业已经呈现出供大于求局面。同策咨询监测数据表明，截至到10月底，上海办公物业存销比高达30个月（库存量/近六个月月均成交量），供需失衡迹象非常明显。这其中，以外围区域为主的新兴商务区，供需结构更加糟糕。数据显示，目前上海外环线以外区域，办公物业库存量高达411.0万平方米，对应最近半年月均10万平方米的成交量，存销比高达40个月，远超上海办公楼市场的整体水平。

这种情形还会持续一段时间。莱坊国际预计，从2016到2018年间，上海约有400万平方米的新增写字楼面积推出，新增供应主要集中在新兴商务区。

重点关注潜力区域

未来上海新兴区域也存在一定的投资机会，但对于个人投资者而言，应该优选有潜力的区域进行投资。

据了解，写字楼物业投资回报要高于住宅，因此从中长期来说，属于不错的投资品种。莱坊国际数据表明，第三季度上海写字楼租金回报率为6.1%，这明显高于上海普通商品住宅2%左右的租金回报水平。

但专家分析指出，未来租金回报率有可能会下滑。张延军分析指出，投资者对于上海写字楼市场的中长期发展较为乐观，未来零售型写字楼项目的售价将会持续增长，根据以往市场经验，租金涨幅会略慢于售价涨幅，因此预计未来写字楼租金回报率将会有所下降。

基于这种原因，专家建议投资者主要关注具有发展潜力的物业。就现阶段建设情况来看，黄浦江沿岸将会建设更多的甲级写字楼。黄浦江沿岸诸如北外滩、徐汇滨江以及后世博等商务区在未来一年内都将有新建项目完工，这些区域内独特的江景资源将受到租户青睐，虽然短时间内租金涨幅可能会受到限制，但这些区域交通设施已经趋于完善，而随着商务氛围的日趋浓厚，租金水平上涨，以及物业本身增值，会给投资者带来丰厚的投资回报。

但需要注意的是，现阶段有部分位于外围区域的办公楼项目，“化身”办公公寓，因为总价不高，同时不受限购政策限制而受到投资者追捧，但投资者需要留意投资风险。在10月份，嘉定和青浦区的办公物业成交量分别排在第二、三位，其主要原因在于办公公寓大量成交。许之静指出，越来越多的开发商依靠兴建酒店式公寓来迅速回笼资金成本，造成了外郊环办公市场火热的假象。但这类物业在未来出手转让，以及生活成本等方面都存在软肋，而同时由于大多位于外围区域，商务氛围并不浓厚，可能会因为难以出租而无法获得稳定的租金回报。