化解房地产库存将是明年经济工作重要任务,而化解房地产住宅库存需要因地制宜、多措并举,既要增加有效需求,也要改善供应状况,化解房地产库存绝不应该是开发商心中的房价继续上涨。

事实上,房价上涨对需求的挤出作用大于涨价刺激的需求效应,会显著降低化解库存措施的效果。部分房地产开发企业通过营造房价上涨预期化解房地产库存,实质仍是刺激需求,但由于房价严重偏离普通家庭收入水平,涨价会导致交易量增长空间日益缩小。据中国指数研究院数据,百城新建住宅均价从今年5月份“负转正”后已经连续七个月环比上涨,房价上涨预期存在一定程度固化危险。与此同时,年初以来稳定住房消费政策效应衰减,四季度以来商品房销售增速回落,库存压力继续上升。截至10月末,全国商品房待售面积69637万平方米,比上一个月末增加1004万平方米。这些情况表明,房价上涨及其预期仅能带来短期效应,房价对需求的挤出效应大于涨价刺激的需求效应,库存压力只增不减。

有效去库存需要对房地产需求和供给两方面进行有效调节,如果仅仅重视需求调节,而忽视供给侧约束,将在一定程度加剧市场矛盾,导致“热点更热”、“冷点更冷”,非热点城市住宅去库存压力继续凸显。如果不能优化供给,住宅高库存城市依然过度开发建设,则住宅库存“越积越多”。无论是住宅市场需求调整,还是优化住宅供给及结构,都是以房价基本稳定为目标。只有房价基本稳定,才能引导住宅需求持续稳定释放,住宅供应平稳有序增加。

一是推动房地产开发企业积极主动去库存,保持房屋出售价格基本稳定。如果房地产开发企业不能牺牲利润、或接受亏损来积极去库存,那么必然由全社会来承担房地产业去库存的成本。因此,需要包括加强房地产开发企业在金融税收制度等方面的约束,采取有力措施,促使开发商加快住宅去库存进程。

二是警惕热点城市“面粉贵过面包”导致的“豪宅化”风险。热点城市市场较好,最近几个月来一线城市“地王”频现,住宅被豪宅化风险已经凸显。当住房成为资产品后,房价进入了一个“击鼓传花”的传导链条,当前热点城市住房价格炒作日渐显示出非理性特征。“面粉贵过面包”式土地开发,蕴含了巨大的金融风险隐患。

三是优化土地供应结构,平抑一级市场价格波动。住宅供应需要做好控制与调节,针对热点地区土地价格不断创出新高形势,适当加大土地供应规模,缓和房价上涨预期,推动房地产开发企业加快住房建设,平抑房价上涨;适当收缩非热点地区土地供应规模,以避免形成新一轮住宅库存压力。

四是将房价与政策支持相挂钩,着力提升外来就业转移人口购买能力。目前看,包括农民工在内的外来就业转移人口是消化房地产高库存的主要潜力,除了行政上的限制需要解除外,关键还要提升这部分人群的购买能力。政府既要限制房价上涨,也要优化补贴方式,间接提升贷款买房能力。

综合来看,化解房地产库存,促进房地产业持续发展,需要发挥市场机制的决定性作用,努力平衡市场需求与供给的关系,同时也要允许适度风险释放,以促进房地产市场减负健康前行。