2015年中国楼市，最大的看点之一就是深圳房价“飙高音”。从新房均价水平看，深圳房价在一年之内经历了“三连跳”，即从年除的2万多元调涨到年中的3万多元，再到年末的4万多元。从房屋价格指数看，根据官方的数据，深圳新房价格在2015年上涨超过45%，部分区域的房价甚至翻了一倍，而北上广三个一线城市房价平均涨幅还未到10%。截止到11月，深圳房价已连续12个月领涨全国。

某研究机构统计，2014年深圳的房价收入比已超过20倍，位居各大城市的第一位，意味着对深圳常住居民家庭来说，要积累超过20年的收入才能买得起一套房；2014年，深圳人社局发布的本地工资平均数仅为4360元/月，意味着目前的房价将绝大部分“刚需”甩出几条街去了。即便是对于深圳市政府扶持力度很大的人才或企业来说，因买不起房或高房价和高房租而逃离深圳的现象也屡见报端。因此，从住房支付能力来讲，深圳的高房价是不可持续的。

对于即将来临的2016年，笔者认为，深圳2015年房价暴涨后，2016年存在冲高回落和向下调整的诉求。事实上，从7月份开始，深圳房价已经出现回调的迹象，特别是更能代表市场走势的二手住房量价连续4个月（7月-10月）回调，10月份二手住房成交量不足高峰期7月份的一半。典型中介二手给出的住房报价指数也连续4个月（7月-10月）回调，据笔者的调查，单套二手住房报价在10月份有10-20万的向下议价空间。新房也出现了调整，成交量连续3个月回调。

但是，进入11月份以后，楼市淡季不淡，并重归上升通道，新房和二手房成交面积环比逆势增长7.7%和16.2%。特别是，新房价格出现了有历史记录以来的最大调涨，均价从二季度以来的3万多调涨到4万多。尽管3-4个大体量、高价盘入市扰动，造成房价跳涨，但从11-12月份深圳楼市微观信息判断，楼市有继续上攻的可能，比如11月创造单体最大项目（1637套）被万人疯抢和6小时“日光”的纪录，足见市场热情之高涨。

笔者认为，货币宽松、购房成本（利率、税费）降至历史最低，加上居民大类资产配置面临严重的资产配置荒，这是将深圳楼市量价向上托的几股力量。近年来，储蓄型、增值型万能险、资管计划、银行理财、私募基金等资本中介，已成为居民投资新通道。深圳的资本市场体系在国内最完善，比如集中了全国2/3的私募，上市中小企业和创业企业也最多，诞生了一大批高净值人群。同时，由于深圳楼市体量较小（每年新房销售规模仅为北上广平均值的1/3-1/2），高净值人群购房明显抬升房价，并改变了市场预期。此外“3.30”新政刺激改善需求，加上首套房增值的积淀，“换房需求”空前高涨。由此，深圳房价在整体需求攀升的推动下不断上扬。

2014年6月（国务院43号文）份之前，居民投资集中在刚性兑付、近乎高利贷的“非标”资产；2014年7月-2015年6月，上证指数从2000点上涨到5200点，短短一年之内狂涨了160%，推手就是杠杆资金，即居民把钱借给别人炒股，本质上是大类资产配置迁移。今年6月份“股灾”爆发，股市经历剧烈的指数下滑和“去杠杆”，资金大规模出逃。于是，我们看到，6月以后，债券市场和房地产市场明显回升，一线城市地价房价暴涨，并蔓延至南京、杭州等重点二线城市。同时，向广大居民发行高收益万能险的险资，开始大规模在二级市场举牌地产上市公司；银行间债券市场、私募股权、险资等融资渠道向地产完全打开，开发商疯抢一线城市土地。

因此，即便2016年，股市不再可能出现类似于2014-2015年的财富效应，即便高净值人群购房不会像2015年那样高涨，即便房价已连上数个台阶，刚需已被房价甩出，即便改善型需求前期释放较多，新增总需求被严重制约，房价存在回调的诉求，但2016年深圳房价回调幅度不会很大，短期微调或平稳的可能性很大，未来或重新进入上涨通道。近期坪山诞生区域地王、宝安刷新全市楼面均价，除了开发商对于深圳楼市未来看好，更折射了“资产配置荒下”资金确实没有更好的选择。

11月份，深圳房价之所以一下子跳涨到4万多，三个楼盘的拉动功不可没，即龙华的玖龙喜、蛇口招商海上世界双玺、南山的华润城。这三个大体量楼盘的均价在5-9万元，市场反映也比较认可。仔细观察，这三个楼盘代表了深圳未来房价上涨或将呈现三种模式。一是地王推动下的房价上涨（玖龙喜）。在深圳，未来或许不存在增加土地出让可以降低房价的可能，“逢推地、必地王”或许才是常态。地王不仅推动周边新房价格，而且通过预期效应，带动二手住房价格上涨；二是反映创新城市风险溢价的房价上涨（蛇口双玺项目）。11月，深圳房价跳涨，前海和蛇口区域新房价格暴涨是动力之一。

深圳设想到2020年，前海、蛇口每平方公里的GDP将超过100亿元，单位产值是上海自贸区的5倍以上。前海蛇口将成为亚洲单位产值仅次于香港中环，新加坡和东京银座的区域。目前前海入驻的企业数量超过了曼哈顿。深圳国内创新中心的崛起，必然伴随着高房价的背景，居高不下的房价实际上是资金聚集的产物，是投资溢价的体现；三是旧改带动的高房价（华润城）。旧改意味着区域功能完善（而不是铺摊子）和空间释放，房价上涨在清理之重。如果看看包括恒大、碧桂园、中海等消息灵通的各大开发商纷纷进驻深圳，并在深圳囤积的旧改项目来看，就知道未来深圳房价会如何走向了。