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化解房地产库存 共有产权模式不无启迪

分享打印 2016-02-17 11:01 编辑:薇薇     来源: 房产     字体: [大][中][小]    

世事变幻,盛衰有常。作为中国经济最近十余年来支柱产业之一的房地产行业,在近年见顶后,随之而来的是高库存的压力。而如何化解当前房地产高企的库存,也成为了中央政策的着力点之一。

去年底召开的中央经济工作会议,将化解房地产库存作为2016年的五大任务之一,并要求通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存。2月2日,央行和银监会发布降低房贷首付的新政,打响了2016年房地产去库存重任的“第一枪”。春节后,江西等地先后出台包括降首付、鼓励农民进城买房等政策的去库存举措,可以说,一场房地产去库存攻坚战已经打响,而其中可能成为主力的农民阶层尤为引人注目。

让农民到城里买房,首先要考虑的是农民的收入问题。当前,农村居民人均每年可支配收入仅万元左右,中西部地区甚至更低,而库存较为严重的三、四线城市,一套房产至少需要三四十万元,一个家庭要在城里购置一套房产殊为不易,且高库存房产往往又在经济相对薄弱、人口吸附能力较差的城市。因此,依靠鼓励农民进城购房来化解库存的同时,还需要解决农民工在当地的就业问题,而就业增长是一项长期工程,一个企业能否在一个地方发展壮大并取得效益,需要时间去验证。同时,落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,以及统筹医疗、养老保险是一项系统工程,并非一蹴而就的。而真正能够立竿见影让农民有购房意愿的,莫过于让农民减少购房支出,因为城市在医疗、教育等方面的优势,对农村居民仍具有一定的吸引力。

谈及让农民减少购房支出,当前已有税收优惠和鼓励开发商适当降低商品住房价格,但在三、四线城市房价已连续下行数年的背景下,幅度与效果似乎都有限。因此,探索一种新的机制十分有必要,而此前在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市试点的保障房共有产权制度,不无启迪。

共有产权,即政府与购房者按约定比例共同拥有住房的所有权,购房者享有使用权。众所周知,商品房的成本之中,政府收取的土地出让金占据一定比例,如此,在鼓励农村居民或低收入无房者购房商品房时,可试行政府让渡出部分或全部土地出让金,按比例与购房者共同拥有住房产权。共有产权住房是一种有限产权住房,政府和购房者将共同分享房屋的增值收益,也共同承担房屋贬值带来的风险。如此既可激发农民,尤其是中西部地区有购房需求农民的购房热情,以达到去库存效果。

与此同时,共有产权住房作为一项探索中的制度,需建立公开透明的运作机制,从申请、分配、售后监管和退出等各个环节,设立“防火墙”,以防止权力寻租或因产权不明晰导致纠纷。

有恒产者有恒心。中国经历了数千年的农耕文明,改革开放之后,随着城市化的进程与城乡二元制结构逐渐被打破,农民与土地的关系越来越脆弱,如今即使生活在农村,大部分农民也不再以土地作为生产之本。同时,民众对于新的“恒产”有着较为迫切的需求,而城市作为脱离土地农民的未来主要居住地,承担着让他们安居乐业的使命。安居才能乐业,因此,在当前农民购置城市房产能力偏弱的背景下,试行共有产权住房制度,既可让农民有能力在城市安居,亦可助力化解当前房地产高企的库存。




 

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