去年底召开的中央经济工作会议,把“化解房地产库存”列为今年经济社会发展的五大任务之一。春节前后,山东、江西、甘肃等多省份也迎来一轮密集的去库存政策潮。

业内人士认为,楼市去库存的压力主要集中在三四线城市,而一二线城市压力比较小,这种分化趋势会继续下去。而这些省份的去库存政策并不多少新意。对于如何更好化解三四线城市库存压力,目前似乎并无有效手段和方法。

库存压力有多大？或高达98.3亿平方米

近日,北京师范大学金融研究中心主任钟伟坛撰文指出,如果考察商品房在建面积,商品房之外的保障房,公用建筑和单位自建等,库存面积可能超过80亿平米,仅商品房在建和待售就超过50亿平米。

国家统计局1月20日发布的2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关,达到7.18亿平方米。钟伟指出,现在人们习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货,这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡。“这7亿平米仅是待售面积,即非意愿性存货。”

国家信息中心宏观政策动向课题组发布的最新报告也显示,按照2000～2015年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额,更能真实反映我国的商品房库存现状,再以过去3年平均销售速度作为需求,需要4.4年消化库存。

？望智库房地产观察员兰亚红对央广网记者表示:“安信证券给出的数据更高,加上除预售的施工面积以及尚未开工的企业拿地,得到的总库存约98.3亿平方米。可见,去库存压力山大,是长期任务。”

三四线城市受各类因素影响楼市库存高企

春节期间,中国指数研究院派300多名分析师到160个城市调研发现:分化仍是房地产市场的主旋律,一线城市和部分热点二线城市房地产市场持续上行,量价走势显著,而多数三四线城市的房地产市场受各类因素影响,库存高企,发展面临较大风险。

对于三四线城市库存压力大的原因,中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉央广网记者:“通过调研总结发现,第一类是前期楼市膨胀发展,而随着供应量加大,需求并未大量增加,市场逐渐低迷,如唐山、咸阳等;第二类是产业结构单一,经济发展缓慢,造成居民收入下滑,购买力下降。经济的不景气也造成人口大量外流,影响楼市需求,如临汾、长春等;第三类是城市吸引力弱,人口吸附能力差,流出的人口多数涌入临近中心城市,如湖北荆州、武穴等;第四类是有一定的潜在住房需求,但因市场上供应楼盘同质化严重、价格偏高,有效需求难以得到满足,造成供需错配,如江西广丰、内蒙古赤峰、黑龙江望奎等。”

融360房贷分析师徐瑾从金融角度对央广网记者分析:“在三四线城市库存压力巨大,这类城市就很难成为金融机构房贷的主体发放对象,这也在客观上促成了库存压力越来越大。”

“主要是一些地方政府造城速度太快,而没有考虑当地有限的购房需求,造成了供需失衡,导致鬼城现象”。合富辉煌首席市场分析师黎文江则认为。

多地出台去库存政策个性化意味不强

春节前后,各个地方政府接连出台楼市新政,加速消化楼市库存压力。而将商品房转为公共租赁住房或养老地产、降低首付比例等措施纷纷亮相。其中,最常用的方式是直接补贴购房者。据媒体统计,全国至少已有60余城市采用这一方法,多为三四线城市。

甘肃省2016年住房城乡建设工作会议指出,甘肃部分市州库存问题严重,将引导开发商适当降房价。

江西下发《关于做好化解房地产库存工作的通知》,提出包括鼓励农民进城购房、加大棚改货币化安置力度、全面实行公租房货币化补贴制度等20条举措助力房地产去库存。

山西提出多措并举,着力抓好商品房去库存工作,各市因地制宜,一市一策,千方百计增加商品房销售,减少库存总量,促进房地产市场平稳发展。

山东在引导房地产企业自身售租并举的同时,还鼓励地方政府收购或长期租用库存商品房作为公共租赁住房、鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房。

安徽省也表示,2016年全省货币化安置比例要达到50%以上,力争达到70%。推进公租房货币化,确需增加公租房供应的地区,主要通过在市场长期租赁或购买方式筹集。

“从地方去库存政策举措来看,一方面‘个性化’意味并不强,很多仍然是以购房补贴为主的旧模式的重启。”兰亚红观察员对央广网记者分析:“另一方面,部分地方去库存被贴上了‘行政问责’标签,并以卖房多寡作为考核的指挥棒,力求速效,激进性明显。”

兰亚红还认为,“如果地方政府将去库存狭隘地理解为又一次房地产热潮的到来或者是中央在‘救市’,那么地方的去库存政策就难出‘个性化’新意甚至重回之前的发展老路。虽然中国经济仍然脱离不了房地产,经济结构转型升级要循序渐进,但倒退式发展决不可取。”

降房价或难有效去库存恐陷博弈僵局

引导开发商降房价曾让潜在的或准备购房者高兴一阵,这至少从政策层面打破了房价只涨不跌的预期。

但国家信息中心宏观政策动向课题组认为,“通过降房价去库存,这显然只是一种理论思维,认为价格降低,需求会增加,但是事实上商品房市场跟一般商品市场显然不一样,投入资金大,所以在商品房市场人们的购买行为往往跟股市相似,买涨不买跌。特别是当人们对于房价下跌有预期后会进一步降低购房需求”。

“纵然开发商推出各种促销打折活动,但购房者反而认为房价可能会继续下降,从而持观望态度,导致楼市成交量不断下滑。”黄瑜副院长也对央广网记者说:“而购房者观望时间越长,开发商成本越高,价格越难以降低,让利空间越小,因此从目前情况来看,这种市场僵局在短时间内还难以被打破。”

中原地产首席市场分析师张大伟也担忧,“从之前开发商降房价遭购房者围堵和打砸的事例来看,很难保证降价之后,这种局面不会重演”。