“去库存”的压力让很多地方政府“如鲠在喉”。

根据国家统计局于2月19日发布的房地产开发和销售数据，2015年全国房地产库存待售面积高达71853万平方米，较2014年末的62169万平方米增加近万平方米。其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。

不过，商品房待售面积只是整体库存的一部分。中国指数研究院的数据显示，截至2015年11月，全国在建未售面积约48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，整体库存超60亿平方米。

面对巨大的房地产库存压力，继2月初降低非限购城市首付比例后，财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收；去年以来，中央连续出台推进“去库存”的政策；包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省（区市）的150多个城市也密集出招，从供需两端入手出台“去库存”政策。

楼市去库存政策逐步出台并且加码，各地政府都用了什么招？

“去库存”列入13个省（区市）政府工作

最近北上广深等一线城市的房地产市场异常火爆。国家统计局2月26日发布数据显示，全国70个大中城市房价涨幅扩大，一线城市上涨明显，北上广深领跑全国，深圳新建商品住宅同比上涨52.7%，排名第一位，有的地方甚至还出现了卖房者一天涨价3次的情况。

但北上广深火爆的楼市难掩全国总体房地产市场库存压力过大、周期过长的现实。其中，数量巨大的库存面积中，有很大一部分在二三四线城市。因为市场规模小、购买力不足等原因，广大中小城市面临的房地产库存压力异常明显。

上海易居房地产研究院2月22日发布的全国35个城市（4个一线城市、20个二线城市和11个三线城市）的监测结果显示，4个一线城市的去库存周期已经都在10个月之内。北京、上海和广州的存量已经控制在了1000万平方米以内，深圳的库存更是低至416万平方米。

按照城市规模来看，三线城市的房地产去库存压力最为明显。易居房地产研究院的监测结果显示，热点二线城市的库存量和去化周期甚至比一线城市还要小。截至1月底，苏州、南京和合肥的库存量分别为450万平方米、549万平方米和332万平方米，同期成交量分别为121万平方米、135万平方米和86万平方米，这3个城市的去库存周期都已经在4个月以内。

上述监测结果还显示，三线城市1月新增供应量为242万平方米，而新增成交量为204万平方米，新增供应量依然大于新增成交量，库存出现小幅上升。11个三线城市样本中，去库存压力最大的北海市去库存周期达到34个月。

面对房地产库存压力，各地政府，尤其是二三线城市较多的省级政府纷纷“出招”。

中国青年报记者梳理各省级政府关于房地产去库存的政策后发现，甘肃、四川、山东、山西、浙江、陕西等地纷纷召开了住房城乡建设工作会议，讨论“去库存”问题；福建、江西、内蒙古等地则以省级政府文件的形式，专门出台化解房地产库存的文件；山东、海南等地专门印发房地产“去库存”工作的通知或意见。

在今年的地方“两会”上，在26个省级政府工作报告中，“去库存”共出现41次，其中，河北、山西、吉林、黑龙江、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、贵州、云南、陕西、新疆等13个省（区市）把去库存列入了2016年的政府工作安排之中，且大多与“去产能、去杠杆、降成本、补短板”等共同出现。

“开流”与“节源”

中国青年报记者梳理发现，在“去库存”、稳投资的房地产“保卫战”中，不少地方政府都在房地产政策领域通过“增量节源，存量开流”的方式推进去库存行动。

海南是目前对房地产经济依赖度高，且房地产库存量大的省份。2015年，房地产占该省固定资产投资超过一半，并仍呈上升趋势。截至去年年底，海南商品房库存量约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品住宅库存消化期约45个月，均明显高于全国平均水平。

针对这一情况，海南对房地产库存的增量部分实施“节源”。

2月23日，海南省发布《关于加强房地产市场调控的通知》，提出加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，合理控制商品住宅增量。对该省商品住宅库存消化期超过该省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同——记者注）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批），暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

同样在供给侧对房地产库存采取管控手段的，还有宁夏。

2015年11月，宁夏回族自治区政府出台《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出严控住房用地规模，对闲置房地产用地面积超过已批准总面积10%的地区，不再增加房地产新增用地指标；房地产企业销售面积达不到可售总面积50%的，不再审批新的楼盘项目。

如果说海南、宁夏等地对房地产库存增量部分的管控措施是“节源”，那么甘肃、四川等省份实施的打通商品房与保障房的通道、鼓励农民工进城购房等措施，则是在库存的存量部分“开流”。

打通商品房和保障房的政策通道，是各地政府推进去库存工作的一项重要举措。

甘肃计划今年把4.6万套保障房中的3.3万套保障房用于从存量商品房中回购。福建省明确表示不再新建公租房。安徽省要求确保货币化安置比例不低于50%。山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。青海省政府工作报告中也提出，要打通商品房和保障房政策通道。河南则出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

此外，也有不少省市对棚户区改造工作提出了货币化安置的要求。江西要求在2016年，市、县棚改货币化安置比例不得低于50%，国有土地上房屋征收货币化安置比例力争达到100%；内蒙古则鼓励被征收人选择货币化方式进行安置，规定凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批新的商品住房开发项目。

推进户籍制度改革，鼓励农民进城购房成为各地“去库存”的另外一项重要手段。在地方两会的政府工作报告中，上海、河北、吉林、四川等地都提出深化户籍制度改革，鼓励农民进城购房，河南省政府工作报告也提出，鼓励农民进城购房，有序推进农业转移人口市民化。

对农民进城购房做出较为系统规定的是福建省。为进一步鼓励农民进城购房，2月19日，福建省政府发布的《关于化解房地产库存的若干意见》提出要落实户籍改革方案和居住证制度，简化农业转移人口购房落户手续，政府可与房地产开发企业联合给予农民购房现金直补，并对购房农民的子女教育等问题作出了详细规定。

“去库存”还需更多“组合拳”

如何看待各地政府纷纷出台的去库存政策？

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫预测，在全国两会前后，中央和各地方政府还会出台新一轮的“去库存”政策。在他看来，目前三四线城市的去库存效果仍不明显，而且有的还出现反弹迹象，部分地区去库存政策落实不严，执行不到位。

中房数据研究院院长陈晟表示，目前共有近150个城市出台了“去库存”的相关措施，但大多都是从鼓励农民进城购房、货币化安置、使用公积金杠杆、商品房由售转租等方面入手。他建议，在三四线城市应该鼓励房地产企业间开展兼并重组，“把一些拿了地但卖不出去房子的小企业兼并后，市场能更加健康”。

对于由售转租，转变房地产业态的措施，陈晟认为符合供给侧改革的逻辑。他指出，通过分时使用、租赁使用等方式，根据不同使用需求来转变房地产业态，挖掘库存房源的使用价值，也不失为一种很好的措施。

谢逸枫提醒，通过改变产品业态来消化库存的方式也可能涉及到更改规划、更改面积、涉嫌合同欺诈等情况，所以实际有效性较差。此外，如果消费者了解这些产品形态涉嫌违规更改后，还可能会引发市场的反弹，消费者退房的情况。

对于各地政府针对去库存使出的“招式”，谢逸枫认为很多地方仍存在政策过于单一、政策执行不力的问题。他表示，因为担心房地产泡沫，很多三四线城市的银行执行的还是三四成的首付房贷，近50%的三四线城市的银行都没有执行两成首付贷款的政策。

“出现这些问题主要是因为中央政策不够细化，有点‘一刀切’的情况，对政策的执行情况也没跟进监督，地方政府没有具体细化。”他说。

谢逸枫建议，房地产库存压力较大的三四线城市要通过强化个人房贷的执行力度，将房贷首付落实至两成，并放开户口的限制，鼓励农民进城购房，增加市场购买力，将商品房转化为保障房，或者直接给购房者补贴等政策，打出“组合拳”，形成政策体系的合力。