去年年底的中央经济工作会议，将房地产去库存列为2016年经济工作任务之一。

据21世纪经济报道记者不完全统计，今年开始，从中央、到地方，各类去库存政策次第出台。先是央行和银监会发文降低非限购城市的首付比例，随后是财政部等三部委发文调整房地产交易环节税收。与此同时，福建、河北、广东等超20省份的100多城市也出台力度不同的“去库存”政策。

“全国有现房及期房约为66.72亿平方米，如按2015年的销售速度，这些库存大约需要5.19年才能消化完毕。”全国政协委员、住房和城乡建设部专家委成员张泓铭如是告诉21世纪经济报道记者。

张泓铭称，当前的局部地产过热无法扭转全国整体高库存的现状。

另外，据张泓铭了解，66.72亿平米的库存，已经投入资金约40万亿。扣除开发商自己投入的项目资本金之外，至少28万亿是向债权人融资的，其中又有14万亿是向金融系统融资的，约占2015年底全国货币供应量（M1）的34.91%。

“楼市去库存做不好，金融的系统性风险也将会加剧，并将给宏观经济带来危害，决策层在大局上定调去库存无疑是非常必要的。”张泓铭如是介绍。

近期，多个受访代表、委员告诉21世纪经济报道记者，当前的去库存政策需要严防走向误区，比如短期性刺激楼市。另外，被忽视的非住宅产品的天量库存也需引起重视。

严防短期刺激

“国家倡导去库存，去杠杆、去产能，也是希望做产业端的结构调整，把低端、落后的产品淘汰掉。”3月4日，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

黄其森特别提出，现在的小区很多都是千篇一面，精品项目很少。这样的项目和房企被市场洗牌、淘汰出局是必要的。

诸如零首付的措施，在黄其森看来，就是短期刺激楼市的措施，不利于房地产市场的长期健康发展。

站在房地产开发商的角度，黄其森表示，不希望房价暴涨或者暴跌，房地产的持续稳定健康发展才是市场稳定的基础。

全国政协委员、央行前顾问李稻葵在接受21世纪经济报道记者采访时也特别提醒，各地在去库存时，要严防诸如零首付和场外配资的短期去库存方式。

在李稻葵看来，这种政策短期极有可能引发房地产市场的下一轮风险。

农民工市民化

三、四线城市无疑是本轮去库存的重要区域，全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明告诉21世纪经济报道记者，各地寄希望通过农民工市民化来去库存需要配套措施。

“当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。据国务院数据，外出农民工月平均收入2864元。如平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。”蔡继明如是介绍。

蔡继明也表示，大部分地方的农民工购房很难去银行贷款，就算是能贷款，按照30%的首付比例，也要拿出3年全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担更大。

就算买了房，蔡继明表示，如果农民工进入城市后无就业、社保、养老等福利保障，也会面临住不起房，再回到农村的情况。

李稻葵也建议，三四线城市去库存的根本是城镇化，应该循序渐进，在通过农民工等新市民去库存方面，可以先引导农村居民先租后买，减少房源的空置率。

被忽视的商业地产库存

除了三四线待解的库存难题，多位受访代表、委员均向本报记者透露，非住宅地产也面临天量库存问题，需要引起重视。

“前几年多地都在兴建城市综合体，商业地产也存在很多过剩、过量的问题，可以说，很多地方的商业地产存量比住宅压力都大。”黄其森如是介绍。

张泓铭也告诉21世纪经济报道记者，非住宅的房地产产品库存很需要关注。比如商铺、办公楼、综合体，还有娱乐、旅游、物流等产业地产，前几年在住宅限购时连续多年加速建设，现在到了产出高峰却遇到经济下行，以至于普遍过剩。而且目前用途转变的难度大，估计库存有十几亿平方米。

在张泓铭看来，非住宅房地产的库存和三四线房地产的库存有可能成为本轮去库存的两大绊脚石。

黄其森认为，政府应该采取相关的措施有效的化解商业地产库存，与此同时，也需要在规划里做好预判。从市场的角度来说，商业地产也存在同质化严重，创新不足的问题，很多库存是源于结构性的问题，这也需要商业地产在发展方面走差异化路线，以解决库存难题。