在当下信托机构纷纷收紧地产业务的大背景下，私募基金则开始反其道而行之。

11月25日，保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）发布公告称，保利（天津）股权投资基金管理有限公司拟发起设立保利利民（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙），基金规模达3亿元。其中，保利地产作为有限合伙人将出资1亿元。

保利地产在公告中提及，上述基金成立是为投资于贫困地区资源开发利用、产业园区建设、新型城镇化发展等。

近年来，保利地产在房地产金融方面的布局愈发大刀阔斧。除成立上述基金外，保利地产于2010年6月联合中信证券成立信保（天津）股权投资基金管理有限公司（以下简称“信保基金”），并于2015年末成立保利（横琴）资本管理有限公司（以下简称“保利资本”）。同年，保利地产还与太平洋人寿共同组建国内首只养老产业基金。

上述基金中，尤以信保基金最为神秘。这家连官网都没有的基金公司虽然成立已六年之久，但外界对其内部运作仍知之甚少。信保基金几乎将所有资金都投向保利地产旗下的项目。其惯用手法是由基金管理公司与保利地产联合拿地，再由基金管理公司引入基金接盘所占股权，进行后续的资金提供。

这样的深度合作，让信保基金在短短几年时间内迅速成长为中国最大规模的基金管理公司。

保利地产选择信保基金进行大范围的合作，但在保利地产的规划中，信保基金并不仅仅是一个输血源。

信保基金总经理岳勇坚指出，我们确定是把它作为一个产业来做，而不是保利的融资平台或者第二财务部，“两大股东持股比例完全对等，确保了整个机构和整个决策是能够完全独立于地产商的，不能有一些利益输送、关联交易，来损害投资人的利益”。

输血保利

联手私募基金拿地、拓展项目，并在开发前期就引入基金，这种过去并不多见的方式，在保利地产的运作中屡见不鲜。

2010年，信保基金成功募集超过24亿元的资金规模。此后，信保基金便迅速向保利地产旗下的南京保利紫晶山、武汉保利中央公馆、沈阳保利香槟花园等项目投入20.08亿元，其中股权投资2.95亿元，债权投资17.13亿元。

在时代周报记者获取的一份信保基金股权投资表中显示，2012年6月，信保基金投资1.1亿元至保利（德阳）实业；7月，投资6000万元至襄阳某房地产项目；9月，投资1.2亿元至广州某商品住宅项目；10月，投资3亿元至江门保利宏鑫房地产。2013年1月，投资1.6亿元至海南某旅游地产项目。.

更多的合作体现在拿地上。

2012年3月份，保利地产全资子公司保利华南实业有限公司（以下简称“保利华南”）联合信保基金以18.7亿元竞得佛山市佛山新城一商住地块。同年，保利华南还和信保基金竞得江门市滨江新区一地块，成交总价12.41亿元。

2012年10月初，保利地产旗下上海保利建锦房地产有限公司联合信保基金，以45亿元竞得上海徐汇区滨江地块，一举创造当年上海新总价纪录。时代周报记者发现，在保利地产2016年上半年房地产项目汇总表中，滨江地块已开发为上海保利西岸项目，项目计划投资83.23亿元，保利地产拥有项目权益51%。至于另外49%的项目权益方，保利在年报中并未透露更多细节。

2013年6月，保利地产以14.55亿元竞得北京通州运河核心区项目，信保基金则通过中信证券设立资产管理计划，募集资金6亿元投向该项目，基金门槛收益率8%。据悉，该项目由保利地产北京公司与基金按65:35的股权比例进行合作。

除了直接竞标地块外，信保基金还将触角延伸至旅游地产开发领域。2012年10月30日，保利地产成都公司、信保基金、四川遂宁市河东新区管委会三方签署合作协议，拟投资55亿元在遂宁市打造中华养生谷生态国际度假区。在保利地产2016年上半年房地产项目汇总表中，遂宁保利江语城与遂宁保利养生谷项目分别计划投资16.91亿元、11.34亿元，保利地产均拥有上述两个项目权益51%，其他权益方同样未披露。

上述的合作方式，降低了保利地产所得土地权益的比例。在2009年信保基金尚未成立前，保利地产多为独立拿地，其2009年新拓展项目中，绝大多数拥有100%权益。自信保基金成立后，这种情况发生了改变。在2012年新拓展30余个项目中，有近15个项目，保利应占比例权益在60%以下。2013-2015年，保利地产新增权益容积率面积分别为1321万平方米、861万平方米、997万平方米，权益比例分别为72.3%、69.9%、76%。

亿翰智库上市公司房地产研究中心副主任张化东表示，通过利用私募基金，开发商的平均负债杠杆可以提高将近一倍。随着负债杠杆的提升，房地产企业的净资产收益率也能得到大幅提高。

2010-2015年，保利地产摊薄净资产收益率分别为16.56%、18.52%、19.86%、20.76%、19.87%、17.26%，远高于行业平均水平。根据Wind数据显示，截至2016年9月底，A股136家上市房企平均净资产收益率不足8%。

发展迅猛

2010年6月，保利地产联合中信证券成立信保基金，现注册资本达1亿元人民币，保利地产持股40%。

业内质疑，信保基金更像是开发商(保利)的现金牛。但在岳坚勇看来，两大股东持股比例完全对等，确保了整个机构和整个决策完全独立于地产商。

即便如此，信保基金的主导权还是在保利地产手中而非中信证券，这意味着该基金属于地产商主导的基金，不同于金融主导基金。

在信保基金主要任职人员一栏中，时代周报记者发现，信保基金现任董事长刘平曾任保利地产董事、副总经理，现任总经理岳勇坚曾任保利地产董秘，原保利地产财务总监周东利任该公司董事。在其股东一栏中，保利地产前董事长李彬海出资400万元，岳勇坚出资150万元。

协纵策略管理集团董事黄立冲告诉时代周报记者，很多时候这些基金的管理层都是从房地产公司内部直接调过去，只有这样才能更好控制基金的GP（一般合伙人），“但理论上，这个基金应该独立运营，否则便没办法更好地对投资保利地产的股东负责”。

据媒体报道，信保基金除发起人是保利地产外，其认购人也主要以保利地产集团内部人士为主，从根本上讲，信保基金和保利地产的利益其实是一致的，保利地产对投资的项目会拥有完全主导权。根据保利地产年保显示，公司对信保基金的表决权比例为80%。

保利地产董秘黄海曾表示，在合作过程中，基金公司扮演的是财务投资人角色，并不直接参与项目具体开发管理。黄海还透露，信保基金投资的绝大多数项目都是和保利地产合作。

背靠大树好乘凉。在地产基金普遍缺少优质项目的大背景下，信保基金的发展速度令人惊奇。

2012年，中国房地产基金募集规模仅767亿元，但彼时信保基金管理规模就已突破120亿元。2013年，中国房地产基金募集规模超过1300亿元，信保基金管理规模突破200亿元。并于2012-2013年连续两年被权威机构清科集团评为“中国房地产基金十强”第一名。

2014年末，信保基金管理规模达280亿元，同比增长40%。截至2015年末，该基金资金累计管理规模突破413亿元。也是在这一年，信保基金由联营企业转为保利地产子公司。其年报显示，金石投资有限公司正与公司协商将持有信保基金管理的部分股权转让给公司或公司的关联方，公司将信保基金管理及其下属12家公司从2015年12月起纳入合并范围。

时代周报记者就信保基金目前发展情况等问题联系采访保利地产，但截至发稿前仍未得到回复。

保利地产董事长宋广菊曾坦言，相比银行资金风控体系全抵押、全担保的严格、繁琐，私募股权基金的资金很好运用，既不用抵押，又不用担保。而保利地产2016年董事会工作计划便包括推动资本创新，大力发展房地产基金，探索实践商业地产资产证券化。