国际评级机构穆迪近日发布报告指出，中国内地房地产市场将在未来一年保持稳定，但政府持续紧缩的调控政策将给房企带来压力，预计2018年下半年，全国房地产合约销售额将下跌约5%。

　　1楼市调整期将至

　　穆迪在近日发布的《2018年中国房地产展望报告》中指出，主要城市的房地产调控政策将维持限售，三四线城市销售额将从2017年的强劲表现中回落，令房地产成交量降低，进而导致销售额下跌，预测2018年下半年全国房地产合约销售额将下跌约5%。

　　对此，中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈表示，穆迪的预测数值具体还需检验，但可借此基本预测明年的房地产市场走势:一是销售降温势头会继续；二是今年全年房地产销售基数较大，明年不可能再继续保持快速增长；三是监管对消费贷等资金违规流入现象的整治力度在继续加深。

　　但他认为，销售额的下降不一定会导致房价下跌，反而会令房价相对平稳。分城市看，在部分一线城市中，房价同比和环比都已出现下跌迹象，在未来销量继续回落的背景下，房价还会继续调整。二三线城市与一线城市略有不同，从国家统计局上个月公布的数据看，二三线城市过去9个月新建商品住宅销售价格同比出现上涨。至于之后是否会出现下跌，还需观望。

　　易居中国研究中心高级研究员杨科伟表示，从目前来看，一方面，房地产政策没有放松的可能性；另一方面，近两年高价土地供应较多，带动房价走高，导致可卖项目较少，预计明年供应仍会偏紧。“房企没有太多的房子卖，购房者也无法大量购买，造成实际成交量下降，明年能够保持今年的基数就不错了。”

　　杨科伟认为，如果销售量下滑严重，部分房企为了完成业绩可能会降低一些项目的价格，以回笼资金。但整体上，预计2018年房价不会有太大波动。

　　同策咨询最近发布的《最晚2018年春节后房企开始“大幅降价”》报告分析则称，今年四季度到明年三季度仍然是楼市调整期，并且自今年年底到明年上半年，楼市极有可能进入深度调整期。据预测，最晚到2018年春节后，个案楼盘主动大幅降价将会开始，楼市普遍性的小幅降价将开启。同时，部分房企资金兑付压力越来越大，极有可能出现资金链断裂的风险，出现被其他房企收购的现象。

　　2租房类REITs影响有限

　　对于近日保利地产和新派公寓发行的住房租赁类REITs(房地产信托投资基金)产品的发展对未来房价的影响，业内人士看法不一。新加坡国立大学房地产研究院院长、房地产系和金融系教授邓永恒在第四届亚洲REITs峰会上指出，由于中国投资者可选择的投资产品有限，致使大量资金涌入不动产，发展租赁住房市场以及其金融衍生品，是导致楼市价格调整的关键。

　　杨科伟对此表示部分认同。他认为，作为投资者来说，REITs产品门槛低、流通性强，但目前REITs在国内的规模还太小，对房价影响力有限。

　　李佩珈认为，REITs是支持住房租赁市场发展的重要手段，能够增加租赁住房的供给，引导购房者回归理性，起到平稳房价的作用。

　　在近日召开的2017中国经营性不动产金融创新峰会上，第一太平戴维斯上海（楼盘）估价部董事甘启善表示，目前，我国正在大力推进住房租赁市场建设，鼓励REITs的发展。尤其二三线城市潜力很大，超过50%的优质房产出现在二线城市，潜在回报率可观。随着管理逐渐成熟，REITs对房价的影响将不容小觑。但他同时指出，提高租金收益水平是关键。目前，房屋租金回报率相对较低，平均只有约2%，如果地价仍然高企，会对REITs形成阻碍。

　　杨科伟说，发展租赁市场的初衷是解决刚落户的新市民的居住需要，“比如刚毕业的大学生和农民工可能是租房的主体。另外，未来政府规划3亿农民进城落户，租房是解决这些人居住问题的很好渠道。租房有租房的好处，但很多社会权益包括家庭稳定性等都和买房密切相关。”他认为，我国要过渡到国外那样低水平的住房自有率，还需经过长期努力。

　　3明年楼市呈四大特征

　　同策咨询的报告称，从十九大后市场的反应来看，有四个现象或特征值得关注:

　　第一，楼市调控松动的预期被打破。尽管仍有部分房企坚守心理预期，但十九大定调楼市“房住不炒”，楼市调控政策不松反紧，甚至当前各省市还出现交叉大检查，导致部分房企难以支撑，将主动放弃底线，开始适应政府的措施积极跑量。

　　第二，四季度冲刺年终目标将难现“翘尾”行情。按照往年经验，一般四季度尤其年底为房企冲刺年终目标时间，该时间段总销占比往往较大。但十九大后，核心一二线城市销量并无明显起色，各地难现“翘尾”行情。明年一季度将继续延续当前低迷行情，半年报业绩会面临较大压力。此外，明年两会政府换届，楼市调控也不可能出现松动，对房企来说，明年春节后应该会启动大幅降价，促进销量快速提升。

　　第三，房企资金兑付压力明年一季度集中体现。2018年，房企将面临真正的压力(2016年，房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，2018年资金到期集中兑付压力加大)。预计明年年初，由于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多房企会放弃价格底线寻求降价。预计明年春节后，主动大幅降价回款的情况将越来越多。

　　第四，并购暗潮汹涌，市场深度调整即将来临。当前，有的企业要剥离不良资产，有的资金兑付压力加大，有的则需调整市场布局，房地产市场并购暗潮汹涌。随着时间推移，2018年势必成为楼市深度调整阶段。