终于有城市撑不住了。

打响第一枪的，不是房价持续下跌的北京(楼盘)厦门(楼盘)，也不是被全域限购直接冰封的海口三亚(楼盘)，而是一个名不见经传的三四线城市。

12月18日，山东菏泽市下发文件，取消“限售”政策，该政策执行仅仅刚刚满1年。这是此轮楼市调控以来，第一个公开取消重磅政策的城市。

这意味着什么？为什么是“取消限售”？为什么是菏泽这个三四线城市打响了第一枪？楼市调控何去何从？

01

取消限售，意味着什么？

限售，是这一轮楼市调控的新标配。

从2017年3月厦门第一个上马之后，全国共有60多个城市跟随，其中不乏三四线城市。

限售时间虽然只是2-5年，但这是以拿到房地产证作为起始点。如果加上交房时间，实际冰封周期都在三四年以上，政策威力可想而知。

菏泽在2017年年底跟风上马限售，仅仅过了一年时间，所有房子都还未触及两年解禁条件。在这个关头，不顾“朝令夕改”的质疑，匆忙取消限售，这背后发生了什么？

答案很简单，楼市调整已经伤筋动骨，这些城市开始顶不住了。

菏泽是全国棚改第一大市，其棚改规模冠绝全国，曾被当地人戏称为“中国拆迁第一大市”。

仅2017年，就改造了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100万人。

规模之大，覆盖范围之广，令人咋舌。

正是在棚改大跃进之下，菏泽房价一路飙升，卖地收入同样飙涨。

仅2018年上半年，菏泽土地出让收入就达到了190.7亿元，相比去年同期直接翻倍。一个在山东省内经济垫底的地级市，挤进了全国卖地收入30强，土地收入一度超过合肥(楼盘)、南昌(楼盘)、南宁等省会城市。

然而，2018年开始，棚改风向陡然直转。先是国开行收归棚改审批权限，接着住建部要求“库存地、房价上涨快”的城市逐步取消棚改货币化，再接着媒体传闻“棚改将取消政府购买模式”。(参阅《棚改大限将至，这些城市最危险》)

一系列大招接踵而至，棚改货币化即将告一段落，以菏泽为代表的棚改大市，楼市将应声直落，土地财政也将难以维系，压力之大可想而知。

正是在这种背景下，菏泽公开松绑楼市调控，不无试探政策口风之意，更不乏主动松绑以求房价维稳的动机。至于下一步怎么走，则要看上级如何接招。

02

松绑限售，是毒是药？

菏泽试图通过取消限售，重新激活楼市。然而，这可能是一厢情愿。

限售，的确提高了楼市投机成本，2-5年的限售时间，让投机资金无法进退自如，对炒房浪潮起到显著遏制作用。所以取消限售，也能鼓励更多资金重回市场。

然而，它们忽视了限售的另一面。

要知道，楼市限售，形同冰封，锁住流动性。

在房价大涨之时，它能遏制投机，在大跌之时，也能限制抛售，从而缓解楼市下跌态势。

这些三四线城市，房价上涨经由棚改货币化而来，本身就缺乏经济和人口基本面的支撑，更缺乏刚性需求的支撑。本来就不该对棚改大干快上，更不该凑热闹强行上马限售政策。

如今，在楼市下行周期，且无大水漫灌的配合，放开限售，究竟是引发抛售，还是引来抢房潮，可想而知。

相比而言，限购和限贷政策更具杀伤力。如果放开外地人限购，同时降低二套房首付，以及降低房贷利率，那么刺激意义就不可同日而语。

或许，当地的用意，本就不在取消限售。而是以这一政策为引子，试探上级对于松绑楼市调控的态度，从而为更大程度的楼市宽松打开大门。

所以，菏泽在取消限售的同时，还放松了对商品房预售资金的监管力度。刺激楼市之意，溢出言表。

03

央地博弈

菏泽的松绑，究竟是孤例，还是潘多拉之门开启的标志？

这就要说到央地博弈。

在楼市里，存在着不同的利益主体，地方与中央的诉求不同，有房者与无房者的诉求不同，开发商的诉求也各异。

对于地方政府来说，在乎的是土地财政、房地产拉动经济以及防范维权事件的基本盘。所以，除了菏泽公开松绑之外，不少地方正在偷偷放松调控，以人才引进、政策调整之名，悄然试探宏观调控底线。

而对于更高层而言，经济的发展大局、提振内需的空间、整体的金融风险才是第一位的。国内外环境日益严峻，消费增长动力有待提振，楼市高速运转的发动机也需要休息。

中央可以容忍楼市的适度调整，只要不影响金融风险的底线，适度调整反而是健康的。而地方却难以容忍房价的丝毫下行，前不久，有地方约谈降价开发商，这与菏泽松绑调控如出一辙。(参阅《开发商降价被约谈，谁在担心房价下跌？》)

所以，地方层面，总会想方设法寻找松绑空间，不断试探上层口风，而更高层，则希望楼市冰封与房价维稳，只要不出现大跌，楼市调整都是能被允许的，所以对楼市调控的刚性要求更严。

这就是最近两次重要会议，都未提及房地产的原因所在，也是包括新华社在内的中央媒体反复强调“楼市调控绝不会半途而废”的用意所在。

04

2019年，调控会否大范围松绑？

那么，2019年的楼市调控，会否大范围宽松？

此前，我们就讨论过楼市调控的“三年定律”，过去的楼市调控，很难撑过三年以上。究其根本，楼市是政策市，调控只是工具。政策随着经济形势而变化，楼市上涨则强化调控，房价下跌则松绑限制，无一例外。(参阅《史上最严表态来了，楼市调控能否打破“三年定律”？》)

此番三四线城市，公开试探调控底线，这意味着什么？

其一，楼市调控的政策底已经出现。今年前10个月，全国楼市调控超过400次，平均每天都有1次多调控。而在11月，楼市调控政策只有10多次。这些变化，说明楼市调控最严的时刻已经过去，政策很难再进一步加码。

其二，楼市局部松绑是大概率事件，地方政府势必会反复试探政策底线。基于房价维稳的出发点，楼市松绑是可以预料的。只要房价出现大幅调整，松绑就会随后而来。但这里的松绑，三四线城市空间更大，一二线城市一向从严从紧。

值得一提的是，一些地方政府，在土地财政和房地产依赖的推动下，势必反复试探调控底线，不断以政策微调来达到局部宽松的目的。

其三，没有大宽松，房价很难再有暴涨。这里的大宽松，首要者在于大水漫灌，降准降息同步配合，限购限贷次第放开，只有这样，才能重新激活残余的“六个钱包”，开启新一轮更加危险的楼市加杠杆。否则，局部局地的试探性宽松，对整体房价意义不大。