山东菏泽、广州、珠海三地陆续释放出楼市调控松绑的信号，然而同一日，深圳两宗土地却因无人竞买而流拍。

12月19日，延期大半个月的深圳尖岗山地块按计划进入竞拍环节，起拍总价为20.6亿，最终因无人申请而流拍。这是近十年来深圳流拍的首宗住宅用地，同日开拍且命运一致的还有前海桂湾商业地块。

“在当前转冷的市场环境下，开发商是不愿意冒险去拿高价地的。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，临近年关，开发商的资金链比较紧张，加速回款才是关注的重点。

地王拖累市场预期？

一直以来，深圳的土地供应都非常紧缺，2017年推出的可售住宅用地为零。2018年至今，深圳共出让了11宗住宅用地，其中6宗为“只租不售”，均由深圳市人才安居集团拿下。

一向竞争激烈的深圳土拍市场如今却突遭“遇冷”，这并非没有征兆。深圳市土地房产交易中心网站显示，尖岗山地块早在10月22日就已挂牌，原定于11月30日出让，后于11月29日公告延期至12月19日出让。

该地块位于深圳传统豪宅片区，周边有中海九号公馆、招华曦城、新世界名镌等顶豪项目，二手房均价约10万元/平方米。尖岗山地块为“住宅+商业”混合用地，占地面积约1.86万平米，建筑面积约5.9万平方米，起拍价格20.6亿。

值得注意的是，尖岗山地块与宝安“地王”项目——泰禾院子仅一路之隔。2015年底，泰禾以57亿竞得尖岗山两宗住宅用地，楼面价分别为5.13万元/平方米、7.99万元/平方米，后者楼面价刷新当年深圳单价“地王”。

然而，这样一个头顶“光环”的项目，却因规划、限价等因素在拿地三年后仍未入市。多位业内人士认为，泰禾院子进展缓慢多少会影响市场对其周边地块的预期。某知名房企内部人士对时代财经指出：“对于深圳，我们拿地的核心是要能够算得过账来，对于尖岗地块我觉得有点算不过账。”

时代财经了解到，尽管尖岗山地块的起拍可售楼面价为4.8万/平方米，比泰禾院子的楼面价要低，但其在物业组合上给开发商设置了较高的门槛，要求配建住宅、保障房、公寓、办公于一体的综合体。

此外，依据“731新政”，尖岗山地块还要求宗地内商品住房自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让；除了要竞配建人才住房外，商务公寓还规定在70年出让年限内自持，限整体登记、不得分户登记，不得转让。

上述内部人士认为，除了限制条件太多外，该地块项目限高60米，容积率不得超过3.18，限价之下预期利润不高。与此同时，由于融资难和销售难的双重压力，房企也都放缓了拿地，在此背景下，该地块流拍并不意外。

深圳土地流拍的信号

虽然深圳土地流拍的情况也有发生，但由于宅地的稀缺性，流拍的多属于商业用地和工业用地，至于上一宗住宅用地的流拍还得追溯到2008年。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，时隔十年后再次出现住宅用地的流拍，既与特定的地块条件、出让底价相关，也与市场形势相关。

他指出，跟以往楼市周期最大的不同是，现在热点城市地价仍处于历史性最高水平，只是溢价率下降了。“以尖岗山地块为例，由于其处于地王诞生的区域，所以政府的预期也比较高，但结果开发商不是很买账。”

开发商的“不买账”主要还是基于对后市的不看好。受三价合一”、“731新政”等调控政策的影响，9月以来深圳楼市陷入低迷。据深圳贝壳研究院监测，11月，深圳二手房样本楼盘均价为58216元/平方米，环比下跌0.4%，同比上涨2.8%，环比连跌四个月。价格下调的同时，二手房成交量低量回升，全市成交4861套，环比增长7.4%。

“今年9月到11月，我几乎没有业绩。年底随着置业需求的增加，二手小户型稍微有点起色。”一位深圳链家中介人员向时代财经表示。不过，二手房的起色似乎更多是因为业主的主动降价，据深圳中原地产研究中心数据，12月9日至12月15日，多个区域业主下调报价幅度，其中香蜜湖豪宅片区的降幅达到了14.3%。

虽然市场在降温降温，但各房企在年底都面临着回款压力下，因为深圳也在年底出现供应量的爆发。深圳市规土委官网数据显示，11月深圳新房供应量爆发，共有25个项目、14889套新房源获得预售许可证。

万科董事长郁亮在9月的南方区域例会上坦言，“当前南方区域的回款压力比较大，这不是因为南方区域做得不好，而是因为率先感受到了市场及行业变化。”

为加快回款，万科在深圳采取了大规模推盘、以价换量的策略，11月以来其推出了三个项目，并在价格上有一定折让。除了打折促销外，深圳还有一些楼盘祭出了“首付分期”、将中介佣金提高至9%+1万元奖金的大招。

李宇嘉表示，很多开发商都还没有完成今年在深圳的业绩，他们试图通过降价方式加速推盘，在这种情况下市场需求也会相对火爆一些，成交量会有一定上升，但整体来讲市场需求还是比较弱。

深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，2016年底开始整个房地产行业就进入了一个调整周期，这个周期至少要持续三年左右，“我认为现在市场的走势会是继续向下调整的。”

当楼市进入下行周期，多个城市开始释放出松绑信号。12月18日，山东菏泽取消限售政策；12月19日，广州公寓不再限制销售对象；同日，珠海放宽金湾、斗门两区的限购政策。而近期深圳也有多家银行将首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%调至上浮10%。

李宇嘉认为，银行资金面好转之后自然会下调房贷利率，这与政府的调控政策是没有关系的。虽然楼市整体有所下滑，但全国楼市的量价仍处于高位，作为全国城市的风向标，深圳楼市短时间内没有松绑的可能。