时近年底，广州土地市场又开始放量供应，而重生归来一年多的“旧改之王”佳兆业再次通过城中村改造押注广州。

12月19日下午，经过一个小时三轮报价的缓慢竞拍，佳兆业全资子公司广东佳盛房地产开发有限公司以总投资估算价74.26亿元、86.67万平方米配建面积，成为广州市白云区小坪村的旧改合作企业。

这是继海珠区石溪村城中村改造项目、南天酒店用品批发市场升级改造项目、番禺陈涌村旧改之后，佳兆业于今年下半年在广州获取的第三个旧改项目。

佳兆业羊城旧改局

小坪村位于白云区中部，属于新市街道办事处管辖范围，东边临近被规划为“广州城市副中心”的白云新城，改造范围规划总用地面积94.35公顷，净用地54.49公顷，规划计容建筑面积167.96万平方米，分为复建安置区、融资区和政府统筹住宅用地三部分。

其中，复建区计容建筑面积达80.86万平方米，含有复建住宅净用地计容建筑面积30.15万平方米(含公建配套2.51万平方米)、复建村集体物业净用地计容建筑面积50.41万平方米、迁建及保留历史建筑净用地计容建筑面积则为0.3万平方米。

此外，根据招标文件的相关要求，佳兆业还需为小坪村承担5.75万平方米住宅物业的建设、用于解决村民回迁安置缺口问题，另外还需额外建设600平方米的小坪村提留面积，总计容建筑面积合计86.67万平方米，规模并不小。

值得注意的是，根据招标文件，佳兆业须在改造方案批复规定的有效期限内，将《新市街小坪经济联合社城中村改造住宅拆迁补偿安置方案》、《新市街小坪经济联合社城中村改造集体物业补偿方案》两个补偿方案取得90%以上村集体经济组织成员的同意。

2018年10月10日，广州市白云区人民政府公布《批复》。根据《批复》第九条规定，若在自公布之日起生效的3年内，两个补偿方案未能取得90%以上村集体经济组织成员同意，改造方案批复自行失效。招标文件显示，截至11月1日，上述两个补偿方案已经获得71%以上村集体经济组织成员的表决同意。

南有猎德，北有小坪。早在2009年，广州白云区就开始了城中村改造的规划，小坪村等5个城中村被纳入广州市三旧改造的重点区域。2010年7月，佳兆业已与小坪村签订《旧村改造框架协议书》，成为战略合作伙伴。2011年11月，佳兆业制订的旧村改造规划方案获原广州市三旧改造领导小组会议原则性通过。

“对小坪村这个项目，佳兆业已经酝酿近十年、不是贸然进来。佳兆业对市场的把握，如地域文化、村民诉求、政府政策的研究等可能比一些广州本地企业还要熟悉。”深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良对时代财经表示。

佳兆业已经是广州市场的一张老面孔，其相续盘活和开发了广州中石化大厦、黄埔佳兆业城市广场、佳兆业天御、佳兆业天墅等项目。

近两年来，佳兆业更是明显加快在广州的旧改步伐，先后介入海珠石溪村旧改、海珠南天项目、黄埔玩具城项目、增城马修村旧改项目，番禺陈涌村旧改等。其中不乏大体量的旧改项目，如石溪村城中村改造项目总计容建筑面积约153.6万平米，番禺陈涌村“巨无霸“旧改总用地面积498.87公顷，面积甚至超过广州旧改“明星项目”珠江新城。

城市更新及旧厂改造项目也成为佳兆业在广州扩充土储的主要来源。截至2018年6月30日，佳兆业于广州的旧改项目占地面积达到580万平方米，占全部旧改的21.7%。

广州旧改提速

在广州旧改市场中，佳兆业并不是唯一一家表现抢眼的深圳房企。截至目前，来自深圳的星河地产已拿下荔湾区龙溪村、番禺区罗边村、南草塘村、沙亭村、南沙东湾村等5个村的旧改。

在暨南大学公共管理学院教授、华南城市研究会会长胡刚看来，“过江龙”们在广州旧改市场的存在感越来越强，但这主要来自广州旧改提速带来的机会。

去年3月，《广州市城市更新总体规划(2015-2020)》公布，《规划》提出，到2020年，计划推进城市更新规模85-100平方公里，计划实施完成城市更新规模42-50平方公里。进入2018年，广州城市更新的步伐进一步加快。今年2月28日，《广州市2018年城市更新年度计划(第一批)》出炉，列入计划的项目共计223个，包含26个全面改造项目、174个微改造项目和23个土地整备或政府收储项目。

12月20日召开的广州城市更新协会年会透露的信息显示，广州城市更新力度前所未有。至今年9月，广州已批城市更新项目1090个，改造面积达106.5平方公里，相当于逾3个越秀区的范围。其中，旧村改造2874公顷，占比约为24%。

广州旧改加速推进过程中，深圳房企相继抢滩登陆。“从深圳来的房企之所以比较多，主要因为距离近、广州的土地价格也较深圳低。此外，广州的旧改的政策相对完善，程序、流程等逐渐透明化，外来房企比较容易进来。”胡刚对时代财经表示。

在耿延良看来，深圳房企介入广州甚至大湾区的城市更新是大势所趋。“深圳的发展，本身就是城市更新、扩展扩建的结果。从深圳成长起来的房企，在城市更新方面比较有经验，而且也培养起专业化的团队。广州是粤港澳大湾区一个重要的城市，一定会有更多的深圳房企参与到广州的旧改。”

城市更新项目因获取成本低而被房企视为“肥肉”。随着越来越多的旧村改造项目推出，本地房企与外来房企之间的暗战已经打响，但因触及多方利益，这块“肥肉”并不易吞下，遑论畅快地消化。