导读：宋丁认为，租金上涨是市场趋势，将来几年内租金价格都会呈现出上扬格局。

在经历了多方政策鼓励、租金上涨风波后，长租公寓市场进入了发展瓶颈期，租赁政策也在相应调整。

12月26日，深圳(楼盘)出台租赁新政，拟对租金价格进行调控，这也是今年8月“一房一价”的租赁项目试点后，深圳正式出台“稳租金”政策。

根据文件，在加大租赁住房供应量的同时，深圳还将编制房租指导价格，加快推进“控涨幅、稳租期”为特征的稳租金商品房试点工作。

除此之外，城中村租房状况成为报告焦点。为保障低收入人群利益，深圳将对城中村综合治理发放适当补贴，以降低企业改造和运营成本。

租金上涨成为今年的热门话题，“长租公寓抢占房源推高房租”被推上了风口浪尖。但房租上涨的原因不仅于此，一线城市紧张的供需关系、消费升级、较低的租售比都在推动着租金高涨。

深圳多位业内人士认为，租金上涨已成趋势，不可避免。关乎民生，租赁政策亦在不断调整中，政府与市场之间相互作用，形成博弈，不断寻找平衡。

稳租金政策升级

深圳在“稳租金”政策方面率先打出一拳。

12月26日，深圳市人大常委会第二十九次会议审议了《关于加快培育和发展住房市场工作情况的报告》(以下简称报告)，其中关于租金价格指导的举措引人注目。

报告显示，深圳将编制全市的租金指导价格，定期向社会发布，引导骨干企业出租房租金不高于所在区域的租金指导价格。

之前，深圳已开始针对租金管制进行试点。8月30日，深圳规土委有关人士曾透露，深圳首批“稳租金商品房”试点项目——塘朗城精品公寓，预计2019年推出。该项目由朗通房地产开发有限公司建设经营，朗通则由深圳地铁集团与深业集团共同成立。

试点将实行“一房一价”的租金管控，通过市场评估起定租金，采取“一年一调”的方式进行房租调整，并在合同中进行年租金增长率不超过正负5%的涨幅约束。

试点项目还未入市，此次深圳租金调控新政则扩展至了全市。

值得注意的是，指导价格不等同于限价。指导价格最终的价格走向还是取决于市场，但限价是政府通过行政强制限定了价格。

“目前政策还没有走到限价这一步。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，指导价格对租金上涨遏制作用有限。

在编制租金指导价格的同时，深圳还将多渠道增加租赁住房供应，要在2022年新增建设筹集各类租赁住房不少于30万套，占新增建设筹集住房总量的50%以上。这亦表明了深圳加强供应端以缓解租赁价格上涨的意图。

此外，报告还聚焦在了城中村专业化租赁对低收入人群形成的挤出效应，而这也是深圳对租金进行升级管控的原因之一。

随着深圳城市发展，人口结构变化带来了消费升级，城市更新又带来了租赁房源结构优化，这都促进了房租的进一步上涨。

城中村也加入到城市更新和消费升级大军中。报告显示，目前住房租赁企业“进村”数量约200个，改造住房(含洽谈)约10万套，占城中村租赁房的2%；已改造出租约1万套。

这与租住在城中村中的低收入群体的利益产生了矛盾，低收入群体对房租上涨非常敏感，对此，深圳加强了对城中村规模化改造的指导，合理设置租赁企业准入门槛，通过规划统筹、价格指导等手段有序推进城中村改造。

深圳拟对城中村综合整治给予适当财政补贴，降低企业改造和运营成本，引导租赁企业按照租户消费结构和支付能力，供应适宜的租赁住房。

“这都是为了缓解租赁市场价格的波动”，宋丁认为，这些政策起到了一个平衡和对冲的作用，但这并不意味着住房租金就能停止上涨。

政策与市场的博弈

深圳的租金指导新政背后，一定程度上是近两年租赁市场发展过快所致。

过去两年，租赁市场、机构化租赁得到前所未有的鼓励，机构房东如雨后春笋般成立，资本也争先恐后涌入，带动了大量存量房源被改造为长租公寓，从而在部分区域带动了租金的上涨。

2017年，住建部颁布有关鼓励专业化住房租赁的一系列举措，其中包括开展租赁住房试点、加大对租赁住房项目的信贷支持力度、租购并举等等。

“去年，租赁市场得到很大发展。”宋丁告诉21世纪经济报道，无论是供给侧还是需求侧都对租金有很大推动。

今年8月，北京(楼盘)房租短时间内明显上涨，自如等长租公寓推高房租的观点也充斥于市场。一时之间，长租公寓成为众矢之的，各方指责其抢占房源，推高了租金。

但房租上涨背后的原因，远没有如此简单。

中国社科院、58同城安居客联合发布的《中国房地产大数据报告(2018)》显示，2018年部分城市住房租金快速上涨，并于7月达到涨幅峰值。7月，29个重点监测城市住房租金平均环比上涨0.98%。

而受到各地政府对租金上涨调节干预的影响，重点城市住房租金水平在8月至10月有所回落。

该报告显示，大城市存量住房总量不足，是2018年上半年房租快速上涨的重要原因。

东北证券(000686,股吧)报告也表示，长租公寓市场渗透率和溢价空间有限，租金上涨的核心问题在于供需失衡。一线城市强大的人口吸附能力与人均收入快速增长，导致了我国租赁市场长期处于供小于求的状态。

宋丁认为，租金上涨是市场趋势，将来几年内租金价格都会呈现出上扬格局。

易居智库中心研究总监严跃进指出，对租金进行调控并非根本的解决之策；租赁的核心仍然是供应，未来，政策与市场仍将在动态博弈，使得租金保持在一个稳定的水平。

今年整体来看，增加租赁供应被放到了更重要的位置。

5月，住建部在《关于进一步做好房地产市场调研工作有关问题的通知》中表示，力争在3—5年时间，公租房、租赁住房、公有产权房用地，在新增住房用地供应中的比例达到50%，在供应端支持租赁市场。

北京在今年也多措并举，加大保障性住房建设力度，并加快了公租房供应分配。8月27日，北京住建部公布，近5000套公租房房源进行了意向登记。

而近年来多方资本主导下的长租公寓市场，则正在面临一轮大洗牌。规模和经营水平皆弱的机构和平台，将被淘汰。今年以来，已有多家长租公寓品牌破产。